[摘要] 提醒，未来几年二三线城市商业地产出现调整将很难避免，企业如何应对这一挑战？减缓调整对市场和经济所带来的冲击必须引起足够的重视。
在广东的大城市已出现了商业地产招商难问题，对此广东省商业地产 协会会长黄文杰表示，近年来商业物业供应量爆发式增长，对 商业资源的争夺日益激烈，同时商业地产行业普遍面临招商难困扰。
黄海对记者表示，“国内商业地产租金过高，租金已经进入商业企业成本前两位，难以承受。商业利润率本来就低，近几年销售额增长回落加剧了困难，导致不少商场租约到期后，因房东提高租金无力续约，有的甚至租期中途就关门停业。”
黄海认为，“商业地产饱和也是相对的，而非 。一线城市房地产市场逐渐成熟，市区土地资源已经十分稀缺，但部分新建居民区仍然需要建设商业地产。”在二三四线将出现供应高峰，2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市。
“我认为，不能总体上说是不是供不应求，需要细分。”RET睿意德策略顾问部高级经理张静在接受记者采访时认为，单从面积和体量上讲，今年以来商业地产出现了爆发式的增长，北京出现了上百万平方米的供应量，单个的体量不少已达到了十万平方米的级别。这种趋势要到2020年才可能逐步趋于平稳。
农村包围城市
记者了解到，由于一二线城市的商业地产市场基本饱和，房企开始把注意力转移到三四线甚至五线城市的 。有些开发商还选择通过“农村包围城市”的战略来布局商业地产。
越来越多的房企开始盯上了商业地产这块“肥肉”，近日万科也在大手笔地开发商业地产。公开数据显示，目前万科商业地产开发已在60余座城市铺开，在国内一二线城 商圈已规划了20余座城市商务综合体项目，还具有巨大规模的社区商业和区域购物 ，如万科红广场、万科生活广场等。从万科新公布的发展规划来看，这家笃定转型的企业正在寻求快速增加商业地产资产，万科已经将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度。
商业地产已严重供大于求，为何仍有这么多地产商对之趋之若鹜？
“我认为其内在的原因是，大的开发商想迅速占领市场。”北京京商流通战略研究院院长赖阳表示，“当前三四线城市商业业态结构不太合理，以低端的小商品批发市场为主，批发与零售相结合，以零售为主，此类市场由各类商家组成，商品品质较低，且管理较为混乱，存在安全隐患。这给了像万达这样的大开发商以机会。万达、华润这样的大地产商在三四线城市可以说没有竞争对手，他们抢先圈地，一方面可以提升当地的土地价值，开发房地产市场，用房地产的盈利来弥补商业地产方面的损失。另一方面，长期看可以挤垮其他竞争对手，达到独霸一方的目的。”
报告认为，当前商业地产进入了第二波跑马圈地时代，在各种退出机制逐渐建立、日益完善的现阶段，进入商业地产或许是个不错的时机，但众多地产商以未来潜在价值大作为选址的重要标准，势必将面临更长的养商期，无论是自持还是售后回租都将承担更大程度的资金压力，为应对资金压力，转嫁给 商或是主流的选择。
“万达广场模式在三四线城市还会有很大的发展空间。”RET睿意德策略顾问部高级经理张静有自己独特的看法，她认为，在三四线城市，人们的消费水平和消费习惯还停留在10年前一线城市对品牌的认知度，比如肯德基、麦当劳等还受当地的欢迎，而在一线城市则不再抢手。因此，类似万达广场这样的商业地产进入了快速增长期。
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