[摘要] 最近总有人在问：房地产怎么样？会不会怎么样？我觉得这件事情要放远一点看，到东非肯尼亚大草原看人类历史博物馆，肯尼亚内罗毕有一个人类历史起源的博物馆，在那里可以看到人、房地产是怎么起源的。在非洲广袤的草原上，人为什么能够在这么多哺乳类动物的生存竞争中活下来，有三事非常重要。
挖掘空间价值
举几个例子来讲下变化的意义。
空间变化。空间价值究竟是什么决定的？由三四件事情决定的。
首先由行为决定。所谓行为决定是说你在空间里做什么。我们经常说在空间里站着不如坐着挣钱，坐着不如躺着挣钱。购物中心的人都是站着，但现在越来越多的人来购物中心看一下，回家上网去买。所以人在购物中心里站着很难挣钱。坐着呢，比如开会，开会多数在写字楼里，我们收到的租金比较高；比如赌场，我收到的租金更高，所以坐着也要看行为。那躺着收费更高。如躺在医院，最近看到一个消息，一个退休的副省级干部最后在医院住院花掉300万元；如果在殡仪馆，殡仪馆是按照立方米来卖空间，一个个铁柜，所有的人去世以后躺在那里，收的租金比五星级酒店还高。如果去做美容、塑形也是躺着，这个租金收得也很高。所以我们开玩笑说，行为不同、姿势不同，我们收的租金不一样，这个空间价值不一样。所以人的行为方式决定了他付出的能力和付出的水平。我们根据这个收到不同的租金，空间价值就发生了变化。
第二，位置。位置的目的是什么？是算人流，就是潜在客户到达的方便程度。如果这个空间位置放在青藏高原，可能非常零落，不会有人来，所以也收不到租金，最后亏死。但如果搬到上海（楼盘）外滩实时热门闹的地方，如金茂，我想这个物业比现在还要值钱。原因是进来的人更方便，目标人群更有支付能力，愿意在这里活动。位置会吸引特定的人群，所以位置对于一个空间的价值主要是决定人群的供求关系，以及它的支付能力和对目标人群的吸引力。
第三，成本。空间的价值取决于成本。比如我们在这里开会，石材、灯具这些成本要不要这么贵？高度是不是非要这么高，因为越高我们越渺小，越不聚焦，精力容易分散。但也不能太低，太低有压迫感，所以整个成本很重要。一个写字楼，如果把建筑成本、物业成本做得巨大，再金也是白做。一个厕所全部是镶金带钻的也不必要。成本和收入要匹配，这样空间的价值才会做得很大。否则成本过大，也只能收一点点租金，有的人行为又不端正，经常被政府抄掉，这样更赚不到钱。
第四，管理。前面的事情都一样，但管理不同也不一样。像酒店，管理得好客人来得就多，来得多租金就会增加，所以管理非常重要。包括空间能源的管理、周边环境的管理、进来的服务的管理，所有这些都有可能带来客人的满意度和重复消费的概率的增加。如果服务很好，客人重复消费很多，最终就高。看下中国所谓五大会所，上海两个，北京（楼盘）有三个。北京马会现在是的，除了它的设施非常好以外，服务也非常好。服务好的一个标志就是会员卡的存活率，100个人买这个会员卡，有多少人每个月还交月费，这个指标非常高，也就是说大家不愿意失去这个资格。其次，设施使用的重复率。马会会员一个月去那的次数大概3到4次，使用率非常高，使用率高的原因是服务好。所以整体上来说，服务会带来使用的频率提高，大家进来的意愿也会增强。这样的空间就会有更多的收入，整体上的也会提高。
总之，我们要讲到空间的价值，无外乎要研究位置、行为、成本，最终还要回到服务来，当然这个过程中的服务非常重要。除了空间价值以外，所有公司为什么要研究商业模式？用银行贷款建物业后，卖一部分，留一部分，最终散售一部分，这种思维是传统做商用不动产的思维，也是现在多数地产商的思维。除了以售养租这种商业模式还能够维持，还能够有所发展，其他的如果按照这样思路多数很不顺利。原因大家知道的，银行贷款也就两年，买地到开工需要一年时间，开工以后要建3年时间，招租使用还需要一到两年，算下来5到7年。这个过程中如果不卖，资金没法支持。
挣手艺钱
过去，我们一方面靠银行来支持，另一方面，地产老板认为自己什么都能做，把一件事全部都包下来。但在市场经济发达地区，地产价值链已经从纵向开始变化，由制造业变为服务业，由服务业演化为金融业。如果把传统开发这部分叫制造业，空间的研究和运营就叫服务业，那么由此带来的一些财务安排和金融产品的变化，就叫金融业。所以，现在房地产整体价值链需要大家做选择，你是聚焦在制造业，还是聚焦在服务业，还是聚焦在金融业？从公司来说，商业模式发生了很大变化。在制造业阶段，主要是在成本、规模、速度上竞争。在服务业阶段，竞争的是运营能力、服务态度、服务品质以及财务安排的技巧。到金融部分，实际上竞争的是创新能力，以及公司的信用和你组合资源的能力，实际上进入到了导演加制片的模式。
举个例子，诺亚的一个重要客户，美国地产公司之一铁狮门。铁狮门到中国怎么和诺亚合作呢？非常标准的一个美国地产公司的思维和做法。它到苏州（楼盘）拿地，自己不拿钱，它有信用、有品牌，和诺亚一起发基金，发了基金以后去投标政府一块地，中标以后它做收费开发商，然后收整个造价的比如说5%到7%，3%到5%，收一定的比例。如果在美国，施工单位也是它的，最后它主导了整个物业的开发，出租归它管，将来物业管理也归它，如果物业转售出去，超额的价值它还要拿，你看它挣了多少钱。最近，万科跟铁狮门在加州合作一个项目。万科的股份占到70%，按照中国的思维看会很挣钱，后来发现，铁狮门包揽了融资，包揽了当地的施工，包揽了管理，最后铁狮门赚的钱跟万科差不多，甚至还多一点，这就是美国模式。美国模式挣的是手艺钱，不是力气钱。
如果你是一个眼光好、良心好的手艺人，就可以挣到手艺钱。你们也会注意到，为什么最近我们特别强调我们地产商是手艺人，而不是有钱人。上海陆家嘴(14.22,1.030,7.81%)这么多幢楼，有几幢是地产商的？很少。到纽约曼哈顿数一下，几百幢楼里地产商1/10都不到。所以，显然地产商不是有钱人，地产商是帮别人圆了物业梦，但自己挣了手艺钱的手艺人。
地产商逐步转到服务业以后，就变成了手艺人，就是打磨钻石的人。所有有钻石的人、有钱的人找我们的目的就是让我们把空间价值做到。如果你的手艺不好，空间打造不合适，最后收不到租金，就赔钱了。
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