[摘要] 最近总有人在问：房地产怎么样？会不会怎么样？我觉得这件事情要放远一点看，到东非肯尼亚大草原看人类历史博物馆，肯尼亚内罗毕有一个人类历史起源的博物馆，在那里可以看到人、房地产是怎么起源的。在非洲广袤的草原上，人为什么能够在这么多哺乳类动物的生存竞争中活下来，有三事非常重要。
告别住宅时代
第二件事，大家看到最近重要的地产公司都在告别住宅时代，进入房地产全面发展的时代。原来很多公司，特别像万科、中海这样的公司非常专注做住宅，所以一直是中国领先的住宅公司，但最近发生着变化。
金地也在做基金业务。我们万通5年前也在转型，一直强调美国模式，像凯德置地这样的公司我们也有。我们也投资工业地产、一些不动产投资基金，还有一些特种的房地产，比如在台北，我们做一些度假公寓卖到大陆，等等，大家会发现产品多样化了。
另外，商业模式跟原来的简单开发越来越不一样，似乎有点看不懂。
大家知道，万达早已不再把自己定位为纯粹的地产公司，虽然目前收入最靠谱、的还是跟地产有关，但它由住宅公司转到商用，现在变成全功能娱乐文化导向的房地产类的一个特殊公司。最近一个很大的新闻，中建要把系统内的所有公司，包括中海外、中建国际以及在大陆上市的各个公司统合到一起，这个巨大的公司就变成了产品非常全，类型也非常复杂的一个全功能的房地产发展公司。
总之，现在很少有一家公司说自己只做住宅，我说的是一些重要公司，并不是说所有公司。这些公司为什么会发生这样的变化？这些变化意味着什么？
这个变化非常有趣，从三个方面在朝一个方向走，有三点是共同的。
，都是由外向内关注。以前做住宅的时候主要关注整个有多少面积，多少销售额，多少规模，对空间里边的内容其实不大关注。在住宅时代，所有空间里边由老婆打理，运营商是老婆或者是其他女性亲属（如母亲），我给你这么大地方，你怎么折腾跟我没关系。
现在，所有公司都开始关注里面。例如万达，它发现里边卖服饰的被电商挤得七零八落，于是，它在整个体系里把服饰这块砍掉。另外，地产公司也都在关注里面业态发生的变化。总之，最近大家对空间里边的内容关注度越来越高，而对到底卖了多少面积的关注度在下降。这是一个很大的变化。
第二，大家开始关注里面的公司到底怎样去设计。到底是按照国际上标准的商用不动产的模式去做，还是只要做一件事，例如通常讲的旅游地产、文化地产、夜总会地产、工业地产，体育地产、医疗地产等，实际上这种是惯性延续原来开发住宅的思维。究竟我们应该按照国际上做商用不动产通常办法，把开发商、投资商、运营商三者分开，由开发商来整合，还是像过去做住宅一样，一个开发商从头做到尾？究竟是逐步实现平台模式，还是沿袭过去的纵向模式？这是第二个大家关注的兴奋点。
第三，关于财务安排。大家越来越多地跟如诺亚这样的财富管理公司“眉来眼去”，甚至都“投怀送抱”了。为什么所有主要的地产商都跑到这儿来了？为什么从银行获得的融资减少了？去年万通整个系统从银行获得的贷款只有45%，55%是直接融资，所有的地产公司都开始改变了。现在，银行收紧贷款大家也不抱怨了。政府的监管还是按照原来的习惯，收紧，管银行。但地产公司还是发展得很快，实际上，通过直接融资增加了很多表外融资，不止几十亿，都上百亿。包括万通这几年累计管理的基金将近100亿，万科更多，300亿以上。所有地产公司都开始在财务安排的模式上发现了变化，直接融资占比越来越大，这是一个趋势。在美国，直接融资在房地产企业，特别是商业不动产企业中，大概占到七成到八成。而以往，我们70%以上的融资来自银行。
这是最近地产公司在开拓未来，从住宅时代进入全面发展的房地产时代所表现出来的三大变化。重要特点有三个：一，关注点从外部转移到内部空间。二，商业模式由纵向模式逐步地变成单一的全能型房地产开发商，逐步变为收费开发商，变为横向模式，平台模式。三，财务安排机制由直接融资占主导，取代过往那种全部的间接融资。这就是最近房地产行业发生的最实质性的变化。
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