[摘要] 提起8年前认购的那套房子，石家庄市民廖某连声叹息。原来早在2007年1月份，廖某便认购了市区某项目的一套房屋，可是8年过去了，至今没有拿到房屋钥匙，非但如此，因为这套房还引发了廖某和房地产公司之间的一场官司。
法官说案
石家庄市桥西法院民一庭法官刘洽：
房地产公司无法证明曾通知到廖某
廖某与房地产开发公司签订的意向认购书约定了房屋坐落、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，即便是双方不再另行签订合同，也可以按照这个认购书履行合约。并且房地产公司已经按照约定收取了廖某50%的购房款。根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议书应当认定为商品房买卖合同。该协议书是双方当事人的真实意思表示，在2011年8月31日，该项目已经取得商品房预售许可证，因此该协议未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。
意向认购书虽约定廖某如果没有在规定时间内交清房款，公司可以将房屋另行出售，并退回廖某已经交的意向认购金，但因为这个项目在建设过程中曾长期停工，廖某对项目何时能取得预售许可证不太知情。而且，房地产公司也没有拿出证据证实公司在取得预售许可证后通知到了廖某。因此，法院认定廖某在2011年8月31日后立即支付购房款不应被认定为违约。房地产公司以原告违约为由要求廖某每平方米增加1000元购房款的行为，没有事实和法律依据，廖某有权拒绝。
律师点评
通知义务是合同当事人的法定义务
冯增书律师：
河北冯增书律师事务所主任律师，河北省领导干部法制讲师团成员，连续六届担任石家庄市政府法律专家委员会委员，河北省律师协会房地产业务委员会主任，河北日报社会周刊特邀律师。
该案涉及的商品房认购协议书的定性、通知义务及违约赔偿问题，属于商品房买卖合同纠纷中的典型问题。
从案情看，商品房意向认购书具备商品房买卖合同的主要内容，且开发商已收受购房款，该协议应当被认定为商品房买卖合同。但该认购书订立时开发商未取得商品房预售许可证，起诉前开发商取得该证。依据高人民法院司法解释，开发商未取得商品房预售许可证，与购买者订立的商品房买卖合同是无效的，在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。
关于通知义务，开发商虽然主张其取得预售证后已向购房者进行通知，但没有提交证据证实导致败诉。通知义务是合同当事人的法定义务，应当依据合同约定或法律规定行使。开发商在通知购房者付款或解除合同时，应当按照约定的送达地址和方式进行送达，并保留相关凭证，否则将因举证不能而败诉。
购房合同要明晰权责
案件启示
，购房者购房时应当核实开发商是否取得商品房预售许可证。第二，在签订商品房买卖合同时，双方应当清晰、明确、合理地设置权利义务，明确双方的通讯地址、联系方式和送达方式，交房和付款的赔偿范围和损失计算方法等条款。第三，商品房买卖合同须设置清晰、明确、合理的权利义务，对各种合同风险和违约情形作出明确约定。
推荐阅读：房地产等三大行业营改增或同步推出 税率或为11%
一封由超过9家建筑类央企联署、就营改增税负问题致国务院领导的建议书，近日引发广泛关注，也让原本可能于今年4月1日推出的房产建筑业营改增变得扑朔迷离。一位接近税务总局的税务专家对《华夏时报》记者表示，目前他已经看到相关部门起草的政策文件讨论稿，“有99%的可能，房地产业、建筑业和金融业将同时纳入营改增范围。原计划可能4月1日发文，而现在也不好说了。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
