[摘要] 买房时公共维修基金是笔绕不开的支出，顾名思义，这笔钱是为了在住房的共用设施设备出现问题需要维修时使用的。然而大家总是感觉，公共维修基金申请起来特别难。公共维修基金使用率不高，也确实一直存在争议。
买房时公共维修基金是笔绕不开的支出，顾名思义，这笔钱是为了在住房的共用设施设备出现问题需要维修时使用的。然而大家总是感觉，公共维修基金申请起来特别难。公共维修基金使用率不高，也确实一直存在争议。
公共维修基金存放在什么地方？谁能支配这项开支？为什么想用公共维修基金这么难？“三分之二”业主签字同意，究竟是障碍还是保障？想要时间动用维修基金，究竟“路在何方”？本期“市民圆桌”，我们邀请了一些热心市民与相关人士，一起聊聊公共维修基金使用的一些问题。
本期嘉宾
刘明
石家庄物业管理协会秘书长
郭爱华
棉三社区居委会书记
李建恒
卓达物业公司副总经理
牛琳
恒辉物业中宏分公司经理
杜明坤
恒辉物业中宏分公司副经理
王凤林
宁安小区业委会主任
张家林
宁安小区业委会副主任
张俊杰
国大全城业委会主任
孙香香
中伦文德律师事务所律师
甄伊宁
热心市民
梁建军
热心市民
怎么花 申请过程坎坷多
主持人说
《物业管理条例》中规定，决定筹集和使用专项维修资金；改建、重建物业共用部位、共用设施设备等事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这两个“三分之二”，很多时候被认为是申请公共维修基金的大障碍。在现实情况下，业主申请维修基金需要面对的沟沟坎坎都有哪些？
大家说
王凤林：申请房屋维修资金，我认为比过去强多了，需要大概一个月就能申请下来。不过，2002年和2003年的时候，办房产证不交维修资金的情况，查得不是很严。我们小区2号楼4单元就有一户没有交维修基金，却办下来了房产证。后来，在一次申请维修基金修补房顶成功后，我们找他补齐这笔钱，他说他交了，但房管局物管处打下的名单当中没有，他死不认账，让其他业主感觉很不公平。
牛琳：这个情况我们这儿这两年遇到过。遇到有好几户，后房管局打出的明细单里面也有前期几户因为各种原因没有交维修资金。
杜明坤：申请维修资金要先签合同，审批完以后才去入户签字，而且要达到2/3以上，然后再拿回去审定金额，一部分没办房本，已经入住了，一部分办了房本，却没有交维修资金的。现在还有资金不足的问题，比如说我们给68户做房顶维修后，维修基金账户就剩6毛钱，还有几户没有交维修资金，但是物业没有权力去收。
甄伊宁：我从去年就开始申请，但等了一年了，维修基金还没有下来，现在还没有修，现在雨季就要到来了，我们都不知道怎么办了。
梁建军：我在青园街221号有一个房子，前年也是大概这个季节，房子漏雨了，就申请维修，原产权单位就申请维修基金，谁也不肯先垫付这个钱去维修，施工单位说钱不到位不开工，就拖着，后还是被雨淋了，业主房子里面都能行船了，搞得一塌糊涂。
刘明：其实，咱们石家庄的公共维修基金使用率相对较高，高于城市1%的平均使用率。申请公共维修基金，一部分是老百姓对政策不了解，才产生了申请困难的误解。其次，在签字过程中，由于小区入住率不高，或是一部分业主参与不积极、不主动，才让签字变得非常困难。这时候需要居委会、业委会和物业公司做引导教育工作。我认为公共维修基金的申请程序虽然繁琐，但不能一味简化，现在是房管局“代管”，但这钱属于全体业主，必须保证资金安全，有时候，效率与科学是一个矛盾。
花在哪 适用范围存争议
主持人说
业主参与度不高确实是公共维修基金难以使用的一大问题。然而问题在于，许多业主并不清楚小区里哪些东西坏了可以用维修基金，还有的时候你认为应该可以利用这笔钱的项目，却没包含在公共维修基金的适用范围内，这些东西也影响了业主参与的积极性。
大家说
杜明坤：包括物管公司、居委会、业主委员会等，要把维修基金真正用起来，因为维修基金保证业主的住房和公共区域和公共设施的正常运转。要把维修基金真正用起来，要为民服务，很多职能部门真的要关注这个问题，现在很多公共设施，比如楼道、电梯、供暖管网包括一些门禁，都是服务小区的。但现在申请门禁，房管部门就说门禁没有在维修基金范围里面，从我的角度来看，公共维修基金的适用界限其实应该扩大些。
李建恒：我们现在使用的也就是房子漏水和地下室漏水的情况，一般保修期是5年，过了保修期以后房子多多少少会出现问题，修防水的情况多一点。按维修基金办法的规定对公共部位进行维修，但是办法和实际当中有脱节的情况。像水电，比如说停水了，按照相关规定是不能动用维修基金的，但是找自来水公司，自来水公司只管修外网，小区公共的供水管网是不管的，这个钱让物业公司出的话，换一台泵钱也不少。目前我们用的，大部分是涉及住户漏水了、不能用了，然后通过住户相互做工作，就签字了。
王凤林：有一个文件，是水电暖不能申请公共维修基金。
李建恒：涉及楼顶和地下室的问题签字的时候做沟通还能做通，但是涉及共用的部位，像去年玫瑰园的一面围墙倒了，修下来得将近20万，这个要2/3的业主签字，这个签字工作就很难完成。
孙香香：这个法律有明确规定，公共维修基金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修、更新和改造。按照法规规定，共用部分是指住宅主体承重结构部位(包括基础、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊等，不能随意扩大维修范围，而且能不能修，需要房管局工作人员确认。
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