[摘要] 从北京商品住宅成交套数创下自2006年有网签记录以来的同期值,到南京房价近两年来首次出现环比下跌,再到南宁楼市进入买卖博弈的“冰封期”,受调控未见明显放松、银根收紧、行业周期性特点等因素影响,多地楼市现量价齐跌,深度调整大势确立。
楼市深度调整大势确立
中原地产首席分析师张大伟分析认为,相比2013年,当前楼市进入全面调整期。主要城市新房市场的巅峰期已过,大部分已进入平稳期,增长空间有限;其中部分二、三线城市增长过快,需求已被透支。在此基础上,房价也出现普遍下调迹象。
从国家统计局数据来看,上半年商品房销售面积和销售金额双双呈负增长,且降幅存在继续扩大的趋势。性成交均价的下跌主要是受结构性因素影响,一线城市及部分二线城市成交量下滑幅度超过三四线城市,导致均价出现结构性下跌。
上半年以来,房地产行业整体增速下降,多个指标出现负增长,如新开工面积、销售面积、土地成交面积等。业内分析认为,由于2013年基数过高导致今年上半年增速同比明显下降。另一方面,从环比来看,增速加速下滑,跌幅逐月扩大,市场进入调整的大势已经确立。
在房地产销售面积和金额的同比增速趋势表现方面,涨幅收窄、增速逐渐放缓的趋势尤为明显,在市场供应增加、价格上涨导致的购买力明显不足,加之银行对个人房贷收紧,从而促成了整个行业的实际下跌调整,而且进入2014年以来,商品房销售额的下跌速率已经超过了商品房销售面积下跌速度,这意味着价格深度调整的步伐已经明显加快,并将会逐渐成为市场趋势。
中原地产研究中心统计数据显示,上半年典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套。这一数值比2013年上半年同期下调幅度达到了23.7%,其中一线城市跌幅达到了31%,二线城市跌幅达到了34%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为,相比2013年,当前楼市进入全面调整期。主要城市新房市场的巅峰期已过,大部分已进入平稳期,增长空间有限;其中部分二、三线城市增长过快,需求已被透支。在此基础上,房价也出现普遍下调迹象。
从商品房销售面积同比增幅走势看,上半年商品房同比增幅虽然继续处于负增长区间,但开始呈现收窄上行态势,这与去年同期基数下降明显有关。预计今年下半年,随着去年同期基数的逐步下降,商品房销售面积同比跌幅也将继续收窄。
张大伟告诉记者,当前楼市降温趋势已经明确,房价将继续明显下行。他表示,2014年上半年的房地产市场,虽然不是历史最差的,但却是争议的。这背后是房地产行业在经过高速发展的15年之后,整体格局已经发生改变。新房高增长时代已经终结,处于向平稳发展的过渡阶段中,地区之间、不同需求之间的差异分化凸显。
他还指出,市场的持续低迷令多地新房库存出现明显攀升,一线城市中除深圳外,北京、上海、广州7月初的库存较年初分别上升43%、17%、12%。二、三线城市库存增加更加明显。
重庆方面一位房地产业内人士认为,今年市场不景气,是属于“非调控政策”下行,属于市场自身调整,与以往数次宏观调控导致的下行有本质区别。在2013年量价齐升过后,市场有自身的回调压力。如果没有放松限购限贷等强刺激政策出台,今年全年成交量同比会有较大幅度下滑,成交价格下降也将会持续到年底。
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