[摘要] 近期，住房空置率再度挑动了房地产市场的敏感神经。一份宣称“全国城镇家庭住房空置率22.4%”、“全国空置房为4898万套”等犀利观点的地产行业统计分析报告让房地产界炸开了锅，“大炮”任志强直接反驳称，“绝不可能有5000万套或更多的空置”。
空置数据成疑
目前，市场最关注的点还是集中在两个数据：2013年22.4%的空置率及4898万套空置房。
“我对这个数据表示怀疑：到底有没有这么多。我对市场的了解是，公司会跟着行情走。比如，2013年部分时间段，公司销售团队进行了大规模放盘。当时，回馈的结果就是‘除了预留给关系户的，其他一套不剩’。”一位四线城市的开发商告诉《国际金融报》记者，仅就去年的情况看，“一度出现过用户集中入住的情况，我们甚至更换了物业公司，以提供更好的服务”。
“因此，我个人的感觉是，至少我的楼盘没有空置率很高情况的存在。”上述开发商说，“22.4%的数据可以参考，个人觉得并不完全真实。”
“空置的情况要看地段，但就我看来，一线城市空置的情况也许不会那么严重。”上海嘉定安亭新镇的宾根花园项目的一位负责人在和《国际金融报》记者交流时说，“比如安亭新镇，其依托的是汽车产业迅速崛起，且目前区域仍处于价格洼地，对刚需消费者有一定的吸引力。”
“大炮”任志强也极为不同意。同时，他给出了详实的理论和数据。“包括城市和，我没有统计局的数据，但可以从住宅竣工数量推算。”任志强说，自1998年房改开始计算，至2012年共竣工住宅95亿多平方米，加上2013年的11亿平方米，总计约106亿平米，即1.1亿套住宅。
任志强称，结合城镇化率、新增家庭户数等多个数据综合计算，户套比（家庭数与住房数）为1∶1.01，绝不可能有5000万套或更多的空置房，“如果说小城镇中有较长期无人居住的住房，或是全家外出打工，但这是他们的根。他们不可能放弃”。
对此，甘犁从数据和统计的角度回应了质疑：首先，任志强提到的新增住房面积“仅包括国家统计局的城镇住房竣工面积”，总量为106亿平方米；其次，在非自建住房中，也有一部分住房不在城镇住房竣工面积的统计范围之内，比如，小产权房和农村集体土地使用权住房；再者，任志强“高估了拆迁面积”。
针对“租房家庭比例及多套房家庭的低出租率之间差异”的疑问，甘犁认为，在租房市场中，合租现象比较普遍，“我们的数据显示,平均41%的租房家庭与人合租住房，城镇地区平均每套出租房中居住了1.45个家庭。据此推算，21%的城镇租房家庭仅占用了城镇地区14.5%的住房”。
统计“确实难”
在顾云昌和复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来，上述一来一去的争辩表明，住房空置情况的统计确实是“很大的难题”。
“每个人都会拿出自己的办法统计空置率。从专业的机构调查到小区‘查电表’了解是否住人，甚至，有人通过晚上数灯的方式推算住房空置率。至今，不仅争辩没停，空置率也没有一个统一的计算标准。”有业内人士感慨。
“国际上的住房空置率是以所有的房屋数量为分母，以出租租不掉、想卖卖不出的房屋数量为分子，得出的数据。”顾云昌对《国际金融报》记者说，但具体到中国，要推算出准确的中国住房空置率有几个难点。
他解释，首先，统计口径不清楚。从1986年房屋普查到2014年，将近30年的时间里，住宅数量有了巨大的改变，包括扩大、拆迁等，房屋总量这一基数很难统计清楚，“和国外相比，中国的基础资料不全，人口变化和城镇发展又太快，统计数据很难跟上现实的步伐”。
其次，数据来源不清楚。“各种住房空置率统计的办法都难以尽善尽美。即使是挨家挨户的调查也不一定能拿到完全准确的数据。一方面，调查难以覆盖所有的城镇情况；另一方面，住户给出的信息也有‘水分’掺杂其中。”顾云昌说，再者，有的机构将待售商品房面积等同于住房空置面积，“但实际上，两者并不等同”。
“我也一直在思考，哪种方法最合适。比如，挨家挨户登记，但抛开精力和时间不说，大家愿意真的跟你透露全部的情况？又比如，以家庭为单位统筹计算，但又不可能得到家庭的全部收入结构和人员构成。”在甘犁看来，到目前为止，最靠谱的还是抽样调查法。
甘犁称，其所在团队的调研和抽样共经历了3个阶段。2011年，将除新疆、西藏、内蒙之外的2585个县按照人均GDP分成10层，每一层在人口加权的情况下随机抽取8个县，在每个县人口加权的情况下随机抽取4个社区，一共在随机抽取了80个县的320个社区。
2013年，团队扩展了样本量，在各省进行对称抽样，在2011年的基础上新增了福建、内蒙、海南和宁夏四个省，采样数据覆盖了除新疆、西藏以及港、澳、台之外的29个省、262个县和1048个社区。最后一个阶段是，团队通过绘制、住户地理分布图，制作住户清单的方式建立末端抽样框，依照抽样框的住房分布情况进行随机抽样。每一个社区随机抽取20到50户受访家庭进行上门调查。
“我们试图展示最详尽的数据，也愿意各界‘拍砖’和探讨。”甘犁称，“其实，我们更希望，有关部门能及时统计出官方、权威的空置房报告，以给各方提供参考。”
城镇化是救星？
值得注意的是，进行横向比较，国际上，2000年至今，美国的空置率介于1%至3%；欧盟在2004年的住房空置调查显示各国平均空置率为9.5%；日本2008年的空置率为13.1%。
那么，高空置率该如何解决？
上述报告里提到的一种说法是，随着城镇化率的提高，更多农村人口进入城市，空置率会有所减少，但效果不是很明显。具体数据是，城镇化率每提高10个百分点，空置率仅降低2.6%个百分点。
顾云昌告诉《国际金融报》记者，农村人口进城确实是消化城镇空置房的一条途径，但并不是惟一，更非最关键的办法，“由于农民的收入水平不高，往往只能住很小的屋子。更有甚者，几个人挤一间屋子。让他们去消化大量的城镇空置房，有点不切实际”。
尹伯成也对《国际金融报》记者表示，对城镇化大幅度降低住房空置率的说法“不太看好。”他表示，农村人口确实有买房的需求，但是刚性需求不等于有效需求。
“在城市打工的农村人口购买力很弱，往往要靠政府的扶助政策来解决住房问题，并不能积极主动地消化空置的商品房。而身在农村想要进城的农民，往往只能靠卖老家土地的方法以求换得城里的一片屋檐。但是，目前中国农村土地的市场价格不高，即使卖掉土地也不一定能买得起城镇房，因此要依靠农村人口来消化城镇空置房不太现实。”尹伯成说。
在顾云昌看来，目前中国的住房市场是供大于求，因此，对空置房处理办法的探讨很有意义。尤其是，二、三线城市的住房空置率增加、如何消化这些空置房，应该引起重视。
顾云昌建议，“政府可以通过一系列手段来消化空置房。例如，以空置房来解决困难户的住房问题，减少商品房供应量等等。政府还可以以补差额的形式委托租赁机构将空置房以低价租给用户，既消化了空置房，又盘活了租赁市场的运作。对于实在卖不出去的房子，政府则需要提升这些房子的质量，例如完善硬件配套，改善交通状况等。”
市场影响几何
“空置率引发更远的思考：市场到底存不存在泡沫。大家很容易会想到，都已经有这么多房子空置了，我还要开发新的项目吗？对于消费者，他们可能会想，我要不要等市场彻底供大于求了再买房。”上述四线城市的开发商对《国际金融报》记者说。
报告还提到，2013年估算潜在的刚性住房总需求为24.6%，约为5400万套住房，相比2011年显著下降。
甘犁则解释，“空置率到多少才是楼市拐点，这个很难预测，只能通过压力测试来衡量。不过，如果以空置房现价按一定比例推算，房价一旦下跌5%，将会有17.1%的空置住房出现亏本，远高于非空置住房的6.6%。”
“如果空置房出现亏本，业主会更想尽快把空置的房产投放市场，亏本的比例迅速增加。”甘犁猜测，因此，空置房的泡沫一旦破裂，会对楼市产生巨大压力。
在同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟看来，未来房地产市场基本面的变化取决于两方面：一是货币政策层面是否有定向宽松措施，是否对房地产市场有利；二是调控政策是否有定向宽松，尤其是限购政策是否有执行层面松动的迹象。这两点才是直接影响市场供求关系基本面的因素。
“从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但这样的现象应该不会持续太久。”张宏伟对《国际金融报》记者说，预计今年第四季度，由于银行信贷对于首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善，楼市调控政策也转向宽松，至此，供求关系较为合理或供不应求的城市房价将步入平稳上涨的通道。
宾根花园项目负责人也提到：“当前，一线城市住宅的供需比仅为65%，较119%的供需比仍显得相对供给不足。换言之，一线城市的房价，尚有维持空间。或许，对于购房者来说，早点出手仍为上策。”
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