[摘要] 一个优质的综合体应该具备哪些标准？综合体如何做好规划、招商和后期运营？7月18日，权威机构专业人士济济一堂，共同把脉商业，就“优质城市综合体必须具备的六大指标”达成共识。
一个优质的综合体应该具备哪些标准？综合体如何做好规划、招商和后期运营？权威机构专业人士共同把脉商业，就“优质城市综合体必须具备的六大指标”达成共识。
地段要好 综合体一定要依托地铁
和所有地产项目一样，理想的地段和位置是优质城市综合体项目的首要指标。从目前国内各大城市有代表性的城市综合体来看，这些项目在选址上都处于下列区域之一：作为城市经济新增长点城市副中心；具备较强城市再造能力；对消费群体具有较强吸引力的城市新兴商圈。
业内人士表示，跟随地铁线布局将是城市综合体的一大选择。不少地铁线路的布局，都会集中在城市传统商圈或新的城市副中心区域，每个站口都会成为新的人流聚集区，这尤其适合城市综合体的发展新兴的一些住宅人口密集区域，消费群体基数大，应是具有较强吸引力的城市新兴商圈，也为承载城市综合体提供了有利条件。
定位要准 避免掉入同质化泥潭
对于城市综合体而言，精准的商业定位，是体现不同项目差异化特点的最重要指标。业内人士指出，综合体能否成功，定位尤其关键。商业定位要瞅准目标群体，但这个目标群体不是被重复性瓜分的群体。例如，中粮大悦城针对20~30岁的青年群体和年轻消费家庭群体；凯德来福士更注重以消费群体为主，整体的业态以中高端为主；成都万象城瞄准的则是以都市新贵、名流人士为主的高端消费群体。围绕不同的目标群体展开的业态组合，实现错位竞争，限度地确保了这些项目不会遭遇不少综合体项目“千篇一律”的尴尬境遇。
随着物质的不断丰富，人们在消费过程中变得越来越理性。因此，一个城市综合体要获得成功，必须要花时间对消费者进行调查，真正了解他们的消费习惯和规律，然后再根据相应的商业定位组织招商，找到合适的品牌与之对应。
订单开发 先招商后建设避免走弯路
住宅产品在营销端采用的是边建边卖的方式，这样的“骑驴找马”对于城市综合体却难以完全适用。特别是综合体项目中体量庞大的商业部分，往往成为制约综合体运营的决定性因素。因此，绝大多数优质的城市综合体，为了限度地规避风险，采取的多是“未雨绸缪”的开发模式。比如万达，采用的是典型的订单式开发模式，项目可以根据战略合作伙伴提出的基本需求，在开建前完成面积、高度、出入口、交通体系等方案的订制，经合作方确认后方才开工，租赁面积完全实现了租金覆盖，没有无效面积。另一些成功的综合体项目，也大多采用招商在前、建设在后的先租后建形式，提前锁定目标租户，在为综合体尽快投入营运提供保障的同时，也确保了自身租金的快速兑现。
自持要高 自持比例决定综合体成败
如果说开发模式是城市综合体项目获取成功的步，合理的经营模式则是确保项目后期赢利的重要条件。与会的业内人士一致指出，把大量商业分割散售的开发模式会给商业未来发展埋下地雷。散售导致经营管理权分散，商铺的真正价值难以化实现。目前市场上较为成功的综合体项目，对商业部分基本都保持了高比例的自持，集中商业选择自持出售的也仅是少量临街商铺。如万达更是将万达广场的百货和主力店牢牢掌握在自己手中。某种程度上，对于投资者来说，自持比例越高的城市综合体，投资保障系数相对更高。
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