[摘要] 过去三年，刚性住房需求中未被满足的部分在逐渐降低。低收入家庭的需求比例最多，这容易理解，因为他还没买房。13.1%的城镇家庭具有改善性住房需求。刚性住房需求家庭的购房能力不足，不到一半的家庭具有支付的能力。我们家庭真正可实现的需求按最宽的口径只有39%
空置的房子沉淀了将近一半房贷
从信贷的角度来看，空置的住房有82.3%的空房子都有银行贷款，而没有空置的房子只有63.5%有贷款，也就是说空置的房子大多都有贷款，都获得了信贷资金的支持，这就引发另一个问题，我们银行大量的信贷资金是放到了空置的房子上去。我们根据这个调查数据推断一下整体，我们算了一个宏观数据，我们空置的住房占的信贷规模大概有4.2万亿元，空置的房子沉淀了4.2万亿元的银行贷款，银行发放在住房按揭贷款上的总量大概是9万亿元，而现在有将近一半是放在空置的房产上。这非常值得我们政策制定者和金融机构去思考。这么多的资金现在放在空置的房子上，如果空置的房子到时候出现了什么问题，金融机构有潜在的风险。
住房空置的原因是什么?在收入的阶层空置的比例，这容易理解，有钱的就买房，买了房以后空着也不那么关心，因为他有钱，同时还有可能有预期。再看一下风险偏好，越偏好风险的空置比例越高。这也容易理解，越偏好风险的有可能他的投机性就越强，他可能指望着未来还有一个赚大钱的机会，所以他空着也无所谓。经营工商业的家庭空置的比例也高，工商业家庭多套房的拥有比例是29 .9%，空置的比例是35 .1%，高于普通的家庭，这说明工商业家庭，也就是说有创业项目的家庭，空置的房产是的，他能承受这样的空置，当然具体的原因还要进一步分析，他是指望未来涨价，还是指望着未来这个房子有什么用途，但是从现象来看这是一个结果。
无论存量增量住房供给远大于需求
接下来我们看一下房地产市场未来的趋势和我们关心的未来应该怎么样调控才是更加合理的选择。
个我们看一下房地产市场总的供给和需求情况。我们刚才谈到了刚性需求和改善性需求，我们把刚才的比例换算成住房的套数，大概有20%的家庭有刚性需求，算过来是2300万套住房，改善性需求13.1%，算成套数是950万套，合计就是3250万套的刚性需求。我们的供给现在空置的住房4898万套，就是我们刚才22.4%换算成套数，4898万套这就是这几天媒体报道的5000万套的空置。代售商品房，就是修好了还没有供给出来的有350万套，合计我们的供给可以有5248万套，而我们的存量需求3250万套，存量供给5248万套，所以总体来看我们现在的需求完全能被现在的供给所满足。
当然有一个前提，就是空置的住房要供给出来，空置的住房要供给出来那就一定要人们愿意把持有的二套房、三套房卖出去，或者租出来都可以，租就要这个市场有一个良好的租房市场，卖就要他的预期发生改变，人们为什么现在宁愿让它空着也不卖，那就是在待价而沽，你指望它卖一个更好的价值，当预期发生改变以后，房价不涨了，甚至还要跌了，这个时候就要形成真正的供给，所以我们说一旦这个形成供给，对这个房地产市场的影响是致命的。
我们再看一下新增的需求：因城镇化每年的新增需求336万套，新增的成年人每年317万套，拆迁每年242万套，这是根据历史数据算出来的。每年新增的供给：按照过去5年统计局公布的，平均值每年开工1300万套，按过去5年的平均值，当然有可能随着预期的发生变化，这个数量会略微有一些变化，有可能房地产开发商觉得房子不好卖，开工数量少一点，预期变化以后它会跟着变。同时考虑到人口老龄化以后，他会把他的房子供给出来，大概有484万套。我们再看政府推出来的要建3600万套保障性住房，每一年要供给720万套，我们把新增的需求和新增的供给汇总一下，每年新增的需求3个部分加起来就是995万套，新增的供给是2504万套，可以看出来，增量的供给是增量需求的2.5倍，所以结合刚才存量的分析和现在增量的分析，无论是存量还是增量，住房的供给都远远大于需求。
改变楼市预期在于提供关键信息
从数据中已经可以看出来，我们房地产市场的购买者并不是次买房的刚需家庭，买二套房、三套房这叫做改善性需求或者是投资性需求逐渐上升，所以中国房地产市场的需求不是由刚需在推动，而是由改善性需求，或者是投资性需求，或者说得不好听一点是投机性需求在推动，这是我们对房地产市场的基本判断。
已经在供过于求的情况下我们怎么来调控呢?点是盘活存量，让拥有二套房、三套房的家庭卖出去，把它供给出来。第二点我们说之所以房子不卖是因为人们有一个预期，预期怎么改变?那就需要提供信息，所以我们强调无论是政府还是社会各界，要尽可能地提供关键信息，让大家来形成对未来的正确预期。我们提供房产的空置率目的就是帮大家形成合理的预期，不要总是假设中国的房价不会跌，生活在这样一个虚幻的假设之下，那是不行的，其实政府要做到这一点并不难，但是可能由于种种制约因素，现在没有这些关键的信息。
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6月18日，国家统计局发布了《2014年5月70个大中城市新建住宅价格指数》。5月份，石家庄、唐山、秦皇岛三市新建住宅价格环比分别下跌0.7%、0.5%、0.2%。
我省入统城市房价全部下跌的情况并不多见。而同样令人意外的情况是，石家庄房价是16个月来首次下跌，而且跌幅较大，在70个大中城市中位列第二。
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