[摘要] 随着孙河新“地王”的诞生，短短一个月内，京城“地王”连续两次被刷新，且两宗“地王”单价均在4万元/平方米以上，孙河地块楼面价甚至达4.4万元/平方米。在4万元的水平上，如此高的“地王”频率，为历年来所罕见。
随着孙河新“地王”的诞生，短短一个月内，京城“地王”连续两次被刷新，且两宗“地王”单价均在4万元/平方米以上，孙河地块楼面价甚至达4.4万元/平方米。在4万元的水平上，如此高的“地王”频率，为历年来所罕见。
自去年7月万柳“地王”诞生以来，北京“地王”的门槛就被抬到4万元水平。按照当前趋势，地价涨势不会就此打住。一线城市的地价凭什么那么贵？“地王”的诞生究竟有何逻辑？业内人士认为，制度设计中的高配建、低溢价，以及房企资金链宽裕，成为催生“地王”的重要因素。未来一段时间，这将继续成为“地王”频出的推手。
成本转嫁产生“地王”
孙河地块虽然成为新科“地王”，但其计算方式并不为外界所熟知。一些业内人士表示，按照23.6亿元的总价和不超过8.17万平方米的建筑面积计算，单价应在28900元/平方米。这一价格不足以成为“地王”。
开发商则有着另外一套算法：按照33000平方米公租房的配建规模，以及6500元/平方米的政府回购价格计算，这部分保障房的成本在2.15亿元。除去上述成本，商品房部分的土地价格为21.45亿元，规划建筑面积约为4.87万平方米，这个价格所体现出的土地单价恰好为4.4万元/平方米。
一位开发商在现场向记者表示，若再算上托幼用地和医院用地部分，商品房用地的楼面价将超过5万元，“成本相当高。”
从这种计算方式不难看出，孙河地块之所以成为“地王”，主要原因在于保障房和公建等部分的成本转嫁到商品房地块中，推高了商品房地块单价。按照华远地产董事长任志强的说法，配建制度是高地价重要推手。
从近几年土地市场表现来看，任志强所言不无道理。除孙河“地王”之外，本月初成交的“夏家胡同地王”，以及去年的“万柳地王”，均承担了相当部分配建任务。而在配建制度推出伊始的2009年，“广渠门外15号地”和“广渠路10号地”两宗地王项目，也均承担了配建保障房的任务。
“开发商要在北京拿地，就必须接受配建条款。这样一来，保障房部分的利润损失就必须要商品房来承担。”去年曾在北京拿地的某大型房企负责人表示。
事实上，政府部门在推出配建制度时，并没有想到会推高地价。随着保障房建设任务的扩大，政府部门提出将保障房地块与商品房地块捆绑出让的办法，让开发商承担部分建设任务。近几年，北京保障房用地出让和保障房建设任务完成较好，但从高价地频出的现状不难看出，这一政策的副作用正在逐渐发酵。
溢价率锁不住地价上涨
在孙河“地王”的出让中，还有另外一项值得深究的条款：限价——企业报价达到价格上限后，便转入竞争保障房面积的阶段。
业内人士事后分析，如果该地块的价格上限能够有所提高，那么在保障房阶段的竞争就不会过于激烈，其商品房地块的价格也不会攀升至“地王”高位。按照23.6亿元价格，孙河地块的溢价率仅为49.4%。
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