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开发商赠送的小院、露台、屋顶,到底权属归谁?

1009家有好房2024-05-10 21:24:01来自北京市

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聚焦城市发展，会客行业领袖，这里是石家庄广播电视台财经房产融媒事业部倾力打造访谈节目《城市会客厅》之《为你发声》。通过媒体，坚守法律，帮您维权。

开发商很多以赠送露台、小院、屋顶面积作为销售亮点，吸引购房者。那么，受赠的地盘自己能否做主，业主是否能够独占使用、赠送面积的性质是什么呢？

以赠送露台为例，在这里引入一个案例，让大家更清楚的了解，什么类型的露台可以独占使用，什么类型的露台属于公有面积，不能为个人独占使用。

案例：吴女士和李女士系同小区、同楼栋的业主。两家相连的是一个过道和一个三角露台，也就是案涉露台，过道上由一堵隔断阻隔了去案涉露台的通道。吴女士入住该房屋后，可以从其房屋前的阳台进入并使用该露台，并对案涉露台铺设了地砖。后李女士将隔断墙拆除，并在案涉露台靠近李女士房屋的位置搭建了铁皮雨棚用于晾晒衣服等。

2020年10月，双方因该露台使用产生争议，诉至法院，吴女士主张，李女士故意损坏吴女士种植在露台的盆栽，要求李女士为其修复隔断墙、拆除铁皮雨棚，恢复露台原状及赔偿因拆除露台隔断墙致房屋渗水产生相关修复费用损失。吴女士认为案涉露台经房地产公司赠与系其个人享有的区域，被李女士无权进入并拆除隔断墙。而李女士则答辩称，三楼露台系三楼全体业主共有，开发商为进行房屋营销，在将房屋出售给吴女士时，将三楼露台赠与给吴女士，不具有合法性。

本案的争议焦点是，案涉露台是否属于业主房屋的专有部分。

日常生活中，露台大致可以分为两种类型：一种是顶层屋面，即整栋楼的屋顶；另一种是某一楼层的露天屋面，例如顶楼复式房的露台（阳光房）。

第一种类型，属于建筑物屋顶范畴的露台，根据《民法典》第二百七十一条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二种类型的露台，某一楼层的露天屋面。根据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

综合上述内容，成为业主专有部分的组成部分必须满足下列条件，规划上属于特定房屋，构造和利用上具有专有性，并且在销售合同上明确约定。满足上述条件后，开发商才有权处分这种类型的露台，有权将露台销售或者赠送给某个特定业主。

另外，关于底层小院跟屋顶露台是一样的道理。根据《民法典》第274条规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。

关于绿地的规定，普通住宅与别墅的情况有所不同。

对于别墅而言，如果别墅在规划时有其相对独立的土地使用范围，例如规划某栋别墅具有专用部分的绿地，那么该栋别墅的业主即取得该绿地的专有权，开发商有权将该绿地处分。

如果单栋别墅及其周围绿地，在没有与相邻别墅及其绿地分割开来并单独规划的情况下，该绿地属于全体业主共有，开发商无权处分该绿地。

对于普通住宅社区而言，规划红线内的土地使用权是按建筑面积分摊给了全体业主，因此，原则上讲，小区内的绿地属于全体业主共有。

但是，根据该规定，还存在着“明示属于个人除外”的情形。所谓“明示属于个人”，既包括规划上确定为个人所有，也包括合同确定为个人所有。如果规划上确定为业主共有的，则不能依据合同确定为个人所有。具体而言，应从以下方面把握：

（1）该绿地在规划上专属于特定房屋；

（2）开发商在卖房时已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中；

（3）该绿地被围了起来，只能从该特定的房屋才能进入，即“明示”的标准就是具有构造上和利用上的独立性。在具备上述条件时，才构成“明示属于个人”的情形，开发商有权将小院（绿地）销售或者附赠给特定业主。

综上所述，只有满足下述条件，才有权将顶层露台或是底层小院（绿地）销售或者赠送给业主：规划上专属于特定房屋，构造和利用上具有专有性，并且在销售合同上明确约定。

在上述的案例吴女士和李女士的案例中，最终法院认定，案涉露台在双方的不动产权证房产分户图中均未载明权利属于吴女士或者李女士的专有部分，而是小区的公共区域。

这种情形下，如果在非专有区域自行搭建了建筑物或者进行了围挡，根据我国《民法典》和《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷司法解释》、《城乡规划法》等的规定，是需要拆除设施，恢复原状的。

那么，如果我们身边遇到了这种情况，买房时承诺赠送面积，我们该注意那些事项呢？

首先，我们需要识别出卖人的营销宣传，赠送面积是否符合法律规定能够独占使用的条件。

①规划部门批准的规划中是否明确露台属于专有部分；

②相关的房屋平面图、房屋竣工图、产权登记档案是否将露台包含在内；

③开发商是否将该部分明确于商品房买卖合同范围内等。

如果我们在购买商品房时，没有及时识别，已经产生了此种问题，我们应该怎样保护自己的权益呢？

如果因开发商无权处分属于业主共有部分的权利，从而导致赠送或出售该设施的约定无效，其法律后果可能导致退还出售款或因附赠该设施而高出的房价。

同时，虽然该约定无效不影响商品房买卖合同的效力，但根据《商品房买卖合同司法解释》第三条的规定，不论赠送或出售该设施是否被写入合同或协议，开发商承诺出售或赠送该设施的宣传对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，也视为合同内容。

一旦承诺的出售或赠送该设施的约定无效，不能实现，购房人可以因此请求解除商品房买卖合同，退还购房款并赔偿损失。

-The End-

编辑丨住子

《住在石家庄》，石家庄广播电视台旗下，第一房产财经融媒事业部

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