终于！首轮集中供地火热的滨湖，有多盘爆出新动态了！
NO.1丨壹
珺和府68套房即将登记
保利、置地预计7月底入市
1、建发美的珺和府
置业顾问透露，滨湖省府板块的建发美的珺和府G5的68套房源已经取得预售证，预计下周二将启动登记。从置业顾问发的冻资金额来看，非刚需此次的首付比例可能仍为8成，毕竟这种位于省府中轴、有显著倒挂的新盘，一向是不愁卖的。
朋友圈截图
不过，该楼栋还未备案，参考珺和府先前备案情况，预计均价约2.93万元/㎡。上述冻资金额，可能相当于1楼房源的首付。
图源合肥市住房保障和房产管理局
2、保利05号地块
首轮集中供地出让的保利05号地块预计最早7月底会登记。据网传消息，该盘高层户型面积约120-140㎡，洋房户型面积约143-168㎡。
微信截图
案名尽管还未官宣，但置业顾问朋友圈照片显示就是天珺。由于该盘由3家联合开发，参考萃语云筑、星澜湾等项目案名表述方式，正式案名前面可能会不带开发商的名称。
图源朋友圈
3、高速03号地块
预计9月登记，网传该盘案名为高速尚宸院，将建9栋大高层、1栋25层租赁住房、1栋23层商业办公楼，并配建一所幼儿园，户型面积约158-189-225㎡。当然，这些信息尚未经官方公示，仅供参考。
4、置地悦玺
拟建12栋住宅，共计772套房，网传高层户型面积约138-180-196㎡，洋房户型面积约156-168-180㎡，据说此次户型设计也很“置地”。据先前上玺的置业顾问透露，该盘登记时间预计与天珺接近。
图源合肥市自然资源和规划局
5、中铁四局01号地块
网传案名中铁壹号院，户型面积约143-185㎡，项目规划楼栋均为15F小高层。高速02号地块暂无动态。
除以上楼盘外，省府板块招商保利臻境、保利中交和光逸境、置地上玺都尾盘在售。
金融板块的联发滨语听湖在售前期推出房源，未推出楼栋还有5#、15#20#，户型面积约110-134㎡。
图源合肥市发展和改革委员会
NO.2丨贰
均价约2.54万元/㎡，滨湖二手房行情曝光
对于滨湖市场的变化，我们可以其二手房市场为参考。根据第一房研究院数据，滨湖4月以来的二手房成交均价连续2月上涨，6月均价约2.54万元/㎡。
数据源自第一房研究院
先前合肥市区限购调整1周时，我曾致电滨湖某中介门店，得知当时滨湖二手房成交量的增长主要来自于滨湖瑞园、滨湖康园、滨湖顺园、竹园等老旧或回迁小区的成交。
但从下方滨湖90天成交量在5套以上的小区名单及价格来看，滨湖部分高价小区如信达公园里、中海滨湖公馆、保利海上五月花、东方蓝海等，可能是从限购调整第二周开始反超，毕竟这些小区由于品质、地段、体量等原因，限购调整前的成交量在滨湖也一直较为领先。
数据源自第一房研究院
更深入的趋势，我们可以观察部分代表性小区：省府板块网红小区万科蓝山二期近1年横盘非常明显，尽管6月均价挂到了约4.6万元/㎡，但该小区自去年4月以来长期创下90天成交不足5套的记录，有价无市现象显著。
且该小区过去90天成交1套、均价不足3.5万元/㎡，意味着仅有的1套成交，可能是房东降价急售才卖出的。
数据源自第一房研究院
万科蓝山一期去年下半年更是连续下滑，今年以来由于各种政策区域宽松，才止跌转平。该小区过去90天同样也只成交1套，成交均价约3.2万元/㎡，与挂牌均价接近。
数据源自第一房研究院
将二手房与前文的在售新盘对比发现：万科蓝山等部分二手房小区户型面积普遍小于100㎡，按照最新的单价来算总价明显低于多数新房。然而，尽管当下滨湖“打新”非常热烈，但二手房遇冷却依然很明显。毕竟，二手房的设计很难像新房那样符合当下需求，同时二手房交易税费也是多于新房的。
更重要的，我认为是未来预期，因为新房有严格限价，只要市场平稳基本很难下跌，但二手房未来可能会继续下跌。
再将不同二手房对比来看：宝能城、东方蓝海、保利海上五月花等小区有体量优势，我们暂且忽略。但信达公园里体量较为普通，且户型面积明显大于万科蓝山，但其无论成交均价还是成交套数都胜过万科蓝山。背后原因可能包括环湖CBD板块环境及配套、房龄等方面。
综合上述总结来看，由于当下房地产回归居住属性，而滨湖的居住群体又以改善为主，因而户型相对较小、房龄稍老的二手房成交难度加大。
外加此类小区过去投资客较为集中，金融属性被弱化，也意味着小区曾经的优势变得不那么明显。此类小区在改善和非自住群体中市场热度已降低，但其单价显然不是刚需、刚改群体能承受的，不排除有价无市的情况未来会延续。
NO.3丨叁
结语
众所周知，万科蓝山所在的省府板块，其未来价值预期高于信达公园里所在的环湖CBD板块，但其成交均价和成交量竟不及信达公园里，这可能也反映出一个趋势，那就是当下人们买房可能更多地看中现在而非未来。
就像先前有人算过一笔账，发现滨湖摇号盘由于交付、办理房产证、摇号限售等因素，有一定的持有成本，未来能够出手的时候，房子只有卖到5万元/㎡才不至于亏，这对非自住群体而言有很大风险。
因此，私认为很多以价值预期为主要优势的区域和板块，不排除它们未来热度可能会下降，而以环境和配套见长的区域和板块未来认可度可能会变高。
当然，以省府为代表的部分板块，尽管部分配套、价值很多还未兑现，但从其规划来看，未来生活环境还是有优势的，这可能需要购房者接受等待的周期。
合肥楼市2022-07-10 19:14:52
