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一周楼评:石家庄特价房持续增多 谁将是下一个降价者?

石门楼市会 2021-09-14 09:32:43

种种迹象显示,业内盼望的”金九银十“传统旺季并没如期到来,反而开启了新一轮的降价潮,许多尾盘项目甚至出现了降幅超过30%的情况。石家庄楼市的多米诺骨牌效应,已经开始了。

另一方面,包括祥云国际和乐城国际贸易城等网红烂尾成为一二把手的督促项目,表明烂尾楼整治正式进入了啃硬骨头的阶段。

当然,解决遗留问题的同时,石家庄也开启了土地市场的新形势,即:公布8个城中村作为高品质试点项目先期推进以及石煤机地块正式进入招拍挂程序,意味着,土地市场在经过了短暂的冻结以后,将开启新的土地市场格局。

1、烂尾楼整治

新闻背景:

上周,石家庄公布第五批9个“烂尾楼”项目整治方案。自8月7日以来,先后公布了5批次44个 “烂尾楼”项目整治工作方案,历史形成的、纳入省解遗办台账的“烂尾楼”项目现已公布完毕。

 老杨观点:

关于第五批烂尾楼项目名单,还是产生了很大的影响的。毕竟,包括乐城国际贸易城和祥云国际这样的网红烂尾楼,成为此次名单的重点,也进一步说明,石家庄整治烂尾楼的行动是动真格的,也并非只整治容易的而忽略硬骨头。

而在整治方案中,书记市长亲自负责督促两大硬骨头的整治,说明,之前许多业主担心的无法解决自己所在项目的问题,是不存在的。只需要耐心等待,此次整治一定能得到最大限度的解决。

再看第五批9个烂尾楼的整治名单,其中乐城国际贸易城项目,目前已建成6个场馆、2栋公寓、1栋写字楼,按照整治方案的要求,计划2023年10月竣工验收,2023年12月底前交付使用;祥云国际一期西二区项目,主体施工,已建至地上1层,计划2023年8月主体完工,2023年10月竣工验收,2023年12月底前交付使用。

另外,还包括因为违规加盖等违规开发行为导致烂尾的项目,如卓升上郡和上上东等。

资料显示,卓升尚郡不仅存在超容积率现象,由于其在石钢卫生安全防护距离范围内,即便是规划获批,石钢不搬迁也不允许施工建设。而根据2019年长安区政府网站的官方回应:该项目因超容建设,整改尚未到位,目前暂未达到复工标准,近期开发企业正在整改现场及跑办完善施工手续。

上上东项目,未批先建,因规划问题长期停工至今未解决,虽然2013、2015、2018年该项目均被列为历史遗留问题处理,可始终难以得到进展。如今,10年已过,上上东项目终于进入烂尾楼的整治名单,而且要求2022年8月主体完工,且2023年10月竣工验收,2023年11月底前交付使用。这对于苦苦等待十年的业主来说,真的是一个利好消息。

当然,在名单中,还包括南三条小商品第一市、长安公馆、振新商务大厦、河西一号和华夏商务中心。

2、城中村改造

新闻背景:

加快推进我市城中村改造,我市将8个城中村作为高品质试点项目先期推进,分别为店上、西庄屯、十里尹村、西简良、高、前太保、方村、东京北村。

老杨观点:

从年初至今,石家庄土地市场断下式下跌基本已成定局,一方面因为石家庄城市更新导致规划条件的巨大调整,另一方面也因为三道红线等房地产调控基调下,一线房企拿地规模和速度下降。因此,对于石家庄未来土地市场的方向到底在哪里,应该是行业人士很关注的焦点。

此次发布的8个城中村作为高品质试点项目先期推进,为下一部土地市场和房地产开发指明了方向。

对此,老杨认为,随着产品分化和城市更新的重大调整,石家庄土地市场和产品将有以下变化和特点:

第一,产品两极分化更加明显。随着二环内做减法和二环外做乘法城市更新原则的确立,二环内豪宅市场将成为主力产品,尤其以石煤机地块和石药中诺中润地块为代表的豪宅产品,将成为下一步的主要方向。而在立体园林试点打造上,这两大地块应该会成为首个试点项目。

第二,8大城中村改造项目,2.0的容积率是确定的,但如何高品质打造,同样需要考虑多方面的因素。从文件中可以看到,将采取强有力举措,着力提升城市品质形象,打造宜居宜业宜游的美丽新家园。同时,结合实际进一步完善相关配套设施,补齐城市短板,提高居民的居住环境和居住品质;与产业发展和产业布局相结合,在项目实施中同步做好产业谋划和产业植入,以及不再规划和建设低品质底层商业,结合产业规划集中建设高品质商业综合体。

第三,从价格角度分析,8个城中村改造项目,土地二级开发实行市场化运作,进行公开招拍挂,实现土地一二级市场彻底断开。因此,预计土地价格会随着高品质打造的定位而水涨船高。拿地成本增高,是否意味着房价也会大幅上涨呢?老杨认为,所谓城市更新的创新与突破,一定会将房价与民生充分考虑,会在稳房价、稳地价和稳预期上有所侧重,最大可能是房企以降利润的方式实现资金的快速回笼。

最后,文件中还规划了安置房的时间表,即:城中村改造的集中安置区计划于2021年年底前开工建设。同时,对于异地安置区域,市政府将按照生产、生活、生态空间合理布局的原则,选择交通便利、基础设施配套完善、环境优质的区域,建设位置、设计、质量、配套、环境最优的高品质集中安置生活区。

同时,在保障城中村改造的审批流程上,专门提到:从项目立项到开工建设,涉及市行政审批局办理的事项有:项目核准、公开招投标、建筑垃圾处置核准、防空地下室建设审批、施工许可、联合验收等六项工作手续。项目核准手续一日办结,施工许可手续一日办结,努力实现“签约即开办、拿地即开工”。

3、石煤机挂牌

新闻背景:

石家庄市公共资源交易中心发布了一则国有建设用地使用权挂牌出让公告,地块编号为〔2021〕041号,占地面积约合242.93亩,将于2021年10月19日进行公开出让。

 老杨观点:

首先,我们看一下〔2021〕041号石煤机地块的基本情况:〔2021〕041号地块,位于建华北大街以东、和平东路以南、翟营北大街以西、跃进路以北,占地面积为161950.54平方米(约合242.93亩),土地用途为住宅、商服、公共管理与公共服务、交通运输、教育用地,起始价为235200万元(968.18万元/亩)。

根据石煤机地块的规划可以看到:二类居住用地面积为9.95公顷(约合149.25亩),中学用地2.16公顷(约合32.4 亩),商业商务娱乐康体综合用地(工业遗产保护区)6.30公顷(约合94.5亩)、商业用地0.77公顷(约合11.55 亩),绿地与广场用地5.28公顷(约合79.2亩)。此外还规划有城市道路用地、供电用地、行政办公用地等。

此外,根据控规动态维护方案图还可以看到,地块周边轨道交通4号线,公建配套配置一览表也显示,该地块将规划有1所24班初中,占地2.16公顷,1所9班幼儿园,占地0.378公顷,还将利用保留厂区增加1处建面超6600平的文化活动中心和1处建面9245平的综合体育馆。另外地块还规划有1座体育主题公园、社区卫生服务中心、街道办、派出所、税务所、社会公共停车位等。

另外,从石煤机地块的容积率看,住宅用地容积率>1.0≤2.0,商服用地>1.0≤1.5,公共管理与公共服务用地>1.0≤3.0。表明,石煤机的商服并非传统意义上高容积率的商业,而是在石煤机厂旧厂改造的基础上进行的文化创意园区开发。

按照目前发布的土地挂牌起始价分析,968.18万元/亩并不高,但如果单纯考虑住宅和商服用地的价格看,还是不低的。

至于10月份到底哪些房企加入竞拍的大军,还需要进一步关注中。但毋庸置疑的,石煤机地块的竞拍很可能成为今年石家庄”地王“的最大选项。

4、公寓市场

新闻背景:

上周,朋友圈被高新区的一个公寓产品刷屏,富力城市广场推出3700元/平米的特价房!这与之前6000元/平米左右的价格相比降价幅度很大。具体情况怎么样?公寓市场目前现状如何?面对特价公寓购房者该如何选择?

老杨观点:

实际上,下半年的市场,很可能会出现众多如富力城市广场这样的市场”搅局者“。因为,越来越多的实践证明,谁先降价,谁受益,几乎成了当下市场的规律,尤其对于刚需和刚改项目而言。

根据市场了解到的信息看,富力城市广场的特价房一经推出,在很短时间内就销售了100多套公寓,可见以价换量成效显著。

而在住宅市场上,正定荣盛华府的洋房项目甚至降到了8000元/平米的特价,降幅达到了30%,同样取得了很大的销售业绩。

这表明,整个房地产市场已经出现了大的变化,对于购房者的观望情绪会更加浓厚。至于未来是否还会有更多降价项目,相信更多的购房者都在关注中。

对于大家问到的特价公寓是否可以购买,老杨认为,现房或准现房的公寓产品还是可以考虑的,而在功能上分析,投资价值较低,但自用或出租,还是可以的。

另一方面,我们可以看到,以龙湖天奕等豪宅产品的价格持续坚挺,且受到购房者的普遍关注与购买,说明,产品的两极分化更加严重。相信未来,这种分化会越来越大。

 

朋友,欢迎回家!

来石门楼市会,一起谈房论市!

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