很多人很多号最近都在写老破小，滞涨、短期内拆迁无望，成为了老破小被排斥的几个核心点，老破小确确实实并不是什么优质的投资品。
但相比之下，投资最可怕的，并不是老城区那些矮房子，反而是那大片的高楼。
那些最初代的高楼——那些拆不动，改造不成的高楼。
01纵观中国这几十年，城市的扩张惊人的大。中国的城镇化，如飞奔一般把一个个小镇小城变成大都市。轰鸣的工地和打折光的塔吊，无时无刻不在提醒着我们城市仍然还在继续发生着巨大的变迁。由此产生的新老城区，城市中心的迁移，富人区的迁移，既促成了很多盆满钵满的投资。也让一些人，因为没有赌对发展方向，和房产投资的区域，错失了巨额财富。但投资，也不是方向对了就对了。比如说，追新区可能获得的投资回报更高，也很有可能因为没有成为主流方向，片区成熟难，一蹶不振，恶性循环，跑输大盘。也有可能眼光好选对了方向，但投资的时机差，利好已经被透支，高价入手后虽然还在继续上涨，但基数大，总的率并不高。另外一派，则是去搏一搏老城区的老破小以及老破大，搏拆迁和搏学校崛起。总之，在房产投资这块，方向、思路、时机缺一不可。直接抛出结论:老城区的老破小矮房子可以买，但有限条件下可以买。老城区的老破大高层别买，特别是大片的老高层。特别是独栋的老高层。
具体为什么，我们一一来说。
02先说老破小：在很多时候，我们会在很多地方很多文章。见到说不推荐买老破小。但其实是有条件的、有限范围的不推荐。那么在什么条件下不推荐老破小呢？首先，是城市有大量新房供应的情况下，特别是有大量、次新房、电梯二手房的情况下。在你能明显感觉到城市，朝着固定的方向扩张的时期，并且是快速扩张，没有太明显减速迹象的情况下。这个阶段，这个时候是非常需要谨慎老旧房子的。在抛开城市发展阶段的情况下，纯粹看老城区的老破小，体量非常小，只有一两栋楼几十户百十户的老小区，特别是周边还是高层，除非学期，否则无论在什么阶段都是非常不推荐的。相反，当城市的发城镇化已经放缓，新中心基本已经落定时，选择靠近新中心的老破小，或者新中心早期遗留的老破小，也不是特别差的选择。再比如说，一些特殊如环状发展城市的老中心区，比如北京、上海、厦门岛内这类。因为核心区的老破小轨道交通、快速路、优质教育医疗等等优势，也是折中的选择。另外，对于有优质学区的老房子，买来立刻用起学位学区是有价值的，但不推荐纯投资学区搏，毕竟学区这几年一直都在发生变化。综合来说，不管是想搏旧改赔偿，还是说自住，还是想等加装电梯改造，只要是位置尚可，且周围大多老矮旧小区，有拆迁可能，或者周围尚有一些厂房、空地之类的地块，后期有可能同步拆迁集中规划。是可以在调研透彻后，符合心理价位的情况下入手的。因为买老破小的一定是买拆迁，即使十年以后。
03但老破大（老高层）的情况就截然不同了。这是一个非常非常需要重视的问题：不怕老城区大片的老破小，因为有可能拆迁。但最怕的是老城区大片的高楼，几十年电梯摇摇欲坠的老高层。给大家看照片，可能更能让人直观的理解：
期建设的高层建筑，普遍梯户比高，采光差，户型设计奇葩。由于长时间的使用，电梯等公共设施非常老旧，昏暗且脏兮兮的走廊，犹如上世纪港片中的一些贫民窟。很多还成为了附近饭店的宿舍，商铺的仓库，甚至有些直接拿来经商，开美甲店，按摩店。
很多人会觉得，单价低面积大，涨了就赚多了，于是很多人就被牢牢的套在了这样的房子里。毕竟这样的房子，特别是面积偏大的，富人看不上，穷人买不起。你真的去楼里走一遭就知道，那种居住体验真的是让人难以忘怀。
04这不是最重要的。最重要的是问题是——它炸不了，也没办法改造。先说炸不了。炸不了其实意思就是基本没有拆迁可能。这背后主要在于一个核心问题——容积率。老破小、家属院很多人即使没有住过，也肯定都去过、见过。老旧小区普遍是四到六层，虽然楼间距没有高层小区宽，但由于楼层低，大多数采光还是不错的。有些还有花园和公共活动区域，比如乒乓球台、健身器材等。其实在于，老破小的容积率普遍很低。而对于很多始建于九几年或者是2000零几年的老高层小区。由于整体设计已经很趋近与现在的小区。比如说20多层、30多层的高度，比如说有底商，有开挖地下停车场。这样的小区已经不可能像许多老破小，做到1点多、2点多的容积率。取而代之是3-5甚至更高的容积率，敢遇到独栋，直接奔6-8的容积率。商人都是逐利，拆迁改造再建设必然要有足够的销售空间，假如拆了高层再盖一样的高层，或者只能提高少量的容积率，意味着是一笔赔本买卖。没有人傻到会去这样做。所以，你现在看不到有开发商拆迁高层建筑，现在不会有，以后也不会有。用白话讲，如果你买了一个片区都是十几二十几年楼龄的老破高层小区，意味着你不可能搏到旧改，房子的涨幅也大概率不尽人意。改造更是尴尬，因为高容积率和前期车位低配比、梯户配比的问题，停车问题无解。能改造的，也就是肉眼可见的墙面地面，是可以翻新一下花园的绿化。甚至说，大部分老破高想通过机械车位楼的方法增加车位配比，甚至比老破小用同样方法改造的可能性更低。毕竟容积率高了不少。所以我开头说：“普遍梯户比高，采光差，户型设计奇葩。由于长时间的使用，电梯等公共设施非常老旧，昏暗且脏兮兮的走廊，犹如上世纪港片中的一些贫民窟。”这样的场景，在这样的小区，可能会持续数年，一眼望不到头。
05“投资最可怕的，不是老城区那些矮房子，反而是那大片的高楼。”那些最初代的高楼，成为了城市当初最耀眼的光，代富人最骄傲的身份，但来的早不如来的巧，在历史的长河中，它们终究成为城市发展中的炮灰，投资品中的下等品。生不逢时，或许是的形容词。而你，我给的建议除非实在没办法，否则，尽可能不要选他们。
观星Cradle2021-02-17 15:20:39
