今天讲一讲，2021年，在石家庄买房如何避免被坑吧。
我们在楼市待的时间越长，越对这个行业心生敬畏。现在，目所能及的是：
（1）经济不确定性在增强，好的因素和坏的因素都很多，而且经常互相转化；
（2）城市价值变迁，板块轮动频率加快；
（3）大批开发商造出了形形色色让人无语的房子，从而导致产品分化。所以，未来的石家庄楼市里一定能赚钱，但一定不是每个人都能赚到钱。买错房，这种感觉很酸爽，因为“纠错”的成本太大，毕竟“限售两年”，又加上严苛的购房政策与金融政策。我整理了一下思路，希望对蠢蠢欲动想买房的石家庄人有用。
01伪豪宅的坑什么房都叫豪宅，这是不合理的。事实上，石家庄的豪宅很少。充其量，大部分我们所说的豪宅，无非面积大一些的房子，其他方面并无太大区别。即便是有钱人，也很重视“偷了多少面积”、得房率、朝南的房间有多少等刚需才注重的因素。
但凡有创新的产品，在石家庄混得都不太好。这也让房企普遍心态保守。当然，更本质的原因是：石家庄的房价更多是被地段公共资源推动而不是被产品驱动。与其花心思做产品，不如缴笔钱，挂个名校分校的牌子。反过来也提醒我们注意，不要被“伪豪宅”吸引。石家庄这个城市，中间阶层较多，而端和低端的，也不算多。到了500万以上的豪宅层面，因为城市的创富机制原因，其实接盘力并不很强。所谓强者恒强的效应，在石家庄，并不明显。500万以上的房子流动性？在石家庄，这是很低的。02市区老破旧市区老旧房，其实很有魅力。毕竟，它所在的地段沉淀了很多人的记忆。因为有浓重的记忆与生活方式的路径依赖，这些老旧房很多人并不舍得卖掉做置换。每个城市都有这样一批人，比如老上海人、老苏州人、老南京人、老石家庄人，他们对于地段的迷恋超过了价值本身。当然，住住也是可以的。只是房子本身的建筑结构、标准和面积尺度是无法承载真正的“美好”。大多数市区50多平60多平的2房，这与“改善”是两回事。当然，我们可以很善意的说，老旧房，老人住住，那也是对往日时光的眷念不舍，也不习惯新城区那种崭新房子、商业综合体和大马路。所谓“烟火气”在于人口稠密、沿街商铺多。这种迷恋不是完全没道理，但过分迷恋只能说明改善能力不够，无法置换到同区域的新房或新城区的大房子。能力够得着，谁愿意住60平的老房子？
说到底，很多老人不愿意离开老房子，其实是资金能力不够。从城市变迁发展上来看，被动等待拆迁的财富命运要低于选择城市发展板块的主动性选择。现在卖不掉的房子，以后更难卖掉。这是硬核道理。还有更重要的一步，地缘性情结颇重的石家庄人在城市发展的过程中，舍不得离开老城区，自然也就无法享受新城区发展带来的福利和红利。
03全款买房过去，一直有这样的误解：有钱人很潇洒的全款买房。其实，富人之所以为富，很大程度上在于充分运用负债及杠杆，无论产业还是买房都是如此。而全款买房，一般都是“穷人思维”。很多人会觉得没安全感，其实恰恰相反，有钱也不能全款买房呀——多出来的钱，你可以提前还款、可以做其他理财、还可以用来买其他房。你具备了多重选择能力。
全款买房，理论上只有两种情况：
（1）超低价二手房，房东必须要求全款；
（2）全款买房之后做抵押。
04自住非要兼顾投资我们经常做线下活动，总是会遇到一些朋友说，我想买一套自住的房子，但是希望能兼顾投资。其实，自住和投资是很难兼顾的。如果你要投资的话，一定是要买一些有潜力的板块，比如板块，但是这些板块往往都还在规划建设中，你去现场看就只能看到一片大工地，尘土飞扬。周围也是荒凉的空地，杂草丛生。而适合自住的房子一般都处于成熟地段，配套齐全，周围各种便捷设施林立。这些地方往往都没有待开发的大片空地，没有土地供应和新项目的建设，区域价格就只能靠二手房价自然攀升，这种涨价速度一般而言，还是低于新城区的。所以，如果用自住的眼光去买投资的房子，享受不到房价大涨带来的红利。但如果用投资的眼光买自住房产，就只能用很长的时间来伴随不毛之地的开发，不仅居住体验差，而且要忍受通勤的不便，也白白浪费了光阴。对于这种情况，其实无需多言，四个字就能解决：投住分离。就是在近郊买一套适合投资的房产，然后自己租住在上班通勤和配套完善的地方。不过可惜大部分人的思维观念里，无法做到“投住分离”，心理上不接受自己一家租在别人家的房子里，总没安全感。
05老想着一夜暴富由于最近几年普涨行情让很多城市的房价都了，大家似乎都产生了一种错觉，房价在短时间内大涨是非常容易的事情，所以大家现在的购房心态都非常急躁，认为买了就应该立刻大涨。特别是这一轮刚开始买房的朋友，认为房产牛市才是常态，经常会问我XX城市什么时候涨，XX板块什么时候涨，甚至是XX楼盘什么时候涨。
其实，大多数时候，横盘才是楼市常态，大涨的年份也就那么2、3年。特别是近年来，上层对城市房价上涨的警惕，让这种上涨的时间变得异常短促。千万不能抱着一夜暴富的心态去投资房产，如果再加上杠杆盲目去扩充自己的规模是很容易在楼市下行期爆仓的。
房产投资的本质是价值投资，与炒股不同。前者体量大、心态稳、持有周期长，才能赢得财富；后者既时性强，适合自以为是、手头钱又不多的普通人。
06盲目看空房地产与上面幻想房地产可以一夜暴富的人们一样，几乎每隔几年就有人出来盲目的看空房地产。特别是在楼市静淡期，很多人会对那些前期涨幅过大，房价回调的城市指指点点。他们的观点大多都是，最近几年某个城市的价格下探了几成。不过放大到一轮完整的周期来看，当下的房价比起五年前依然是的。
大家还是要理性对待房地产的涨跌，认清房价的回撤极少有急跌，大多以横盘为主，而房价的上涨往往是脉冲式的，幅度却很可观。而且即便是静淡市，也有局部机会。当然，如果资金充裕，现在就可以提前进行买入那些被低估的城市板块。如果没有把握，那可以做右侧交易，等有实质性的涨幅之后做右侧交易。机会，只会给有准备的人的。最后再提醒大家，当你不实在知道怎么判断的时候，记住这么两句话：相信规律，相信常识，相信亲眼所见，这样大概率不会犯错。而在楼市里，只要不犯错，你就赢了一半。
楼市瀚2021-02-08 03:40:37
