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猛聊 | 「代建一哥」华北拓30余盘,如何实现“轻”取华北?

猛聊 2020-09-14 13:24:31

说的就是绿城管理。

2020年7月,绿城管理以“中国代建第一股”的身份登陆了香港资本市场。根据招股书披露的信息,在中国指数研究院统计中,2017-2019年三年间,绿城管理新签约项目建筑面积占代建市场30.3%的份额,远远领先2-5名。截至2020年6月30日,管控代建项目268个,总建筑面积超7000万㎡。

“代建一哥”的称号当之无愧。

再来看看“代建一哥”在华北地区的发展情况。

绿城管理于2016年进驻石家庄,至今在整个华北区域,签约项目已达30余个,在售项目10余个。布局的城市中,既有石家庄、呼和浩特这样的区域中心城市,也有像唐山、保定、邯郸、张家口和邢台这样的三四线城市。

虽然绿城管理进驻华北区域时间并不长,但发展非常迅速。作为一家输出品牌和管理的服务型轻资产企业,绿城管理是如何实现“轻”取华北的呢?

拿河北举例。早期有不少本土开发商,通过勾地、定向划拨等非公开“招拍挂”形式,拥有比较丰富的土地储备,但品牌影响力和综合开发能力相对局限。而随着百姓日益增长的对高品质生活服务的需求,区域房地产市场,急需为他们提供更好的产品。

2016年以来,万科、融创等大牌房企逐渐涌入到河北市场,一定程度上满足了这部分需求;而对于本土开发商来说,能够提升市场竞争力同时保证对项目控制权的最优途径,就是寻找代建企业,合作开发项目。

何为代建?

这是一种投资与开发分离的专业开发模式,一方是拥有土地、资金的开发商,一方是拥有品牌影响力和品质营造能力的代建企业,共同进行项目开发和销售,合作共赢。

这种模式在欧美国家已经非常成熟。中国的轻资产开发起步虽晚,但在供给侧改革影响下,房地产开发已经进入了新周期,行业向细分市场、专业分工演进的空间巨大。

拿绿城管理的开发代建模式举例,除了授权项目使用绿城品牌以外,会派驻绿城专业团队、执行绿城产品标准和管理体系,通过项目策划、定位设计、产品营造、销售服务及产业链资源的整合,提升项目效益、体现管理价值,帮助委托方解决开发过程中的难题,共同为业主提供高品质的产品与服务。

这种模式,正好迎合了华北区域地方性房企的需求。

但是代建最大的难点就在于不同地区、不同委托方的需求各不相同,没有统一的标准可以复制,必须要根据委托方的实际情况,提供按需定制服务。

绿城管理创建的代建4.0体系和“绿星标准”,就是按需定制的最好体现,也是绿城管理的核心竞争力。

所谓代建4.0体系,是绿城对房地产代建模式的一次升级,内容主要包括品质信用协定与价值分享计划,涵盖品质认证、品质服务与品质保障等多项内容。

而“绿星标准”是代建4.0体系重要组成部分,覆盖代建前后端的产品、供应商、运营、服务四大模块,是房地产“米其林标准”。

拿绿城·石家庄御河上院举例,达诺地产是家有情怀的开发商,项目一期为其自行开发,并已交付。二期开发时,开发商希望做产品的全面升级,为家乡打造精品建筑,增添人文色彩。他们选择了与绿城管理合作。

绿城管理团队进驻后,通过详细的市场调研,发现在绿城现有产品体系中找不到可以直接复制的类型。团队根据当地地理风貌和人文风情,对产品进行了定制化设计与开发。产品外立面装饰墙砖更是为了呼应正定古城风貌,使用了灰色面砖打造,这也是绿城体系内首个采用面砖做外立面装饰的产品。

“河畔观邸”这个产品受到了市场的认可。自6月30日项目正式面世以来,仅7月一个月时间,就在石家庄400万/套以上的市场中,占据了正定市场41%的份额。

绿城·石家庄御河上院实景图 滑动查看更多

有类似诉求的还有石家庄诚园委托方河北国源地产,希望通过引进品牌房企,来提升项目综合实力,抗衡市场。因此找到绿城管理,主要希望实现三方面价值:品牌溢价、内部管理水平的提升,以及给石门带来标杆性的作品。

双方合作后,绿城团队为项目带来了经典的诚园系产品,同时引入“GOA大象设计”、“美国LSI景观设计”等设计天团资源,特邀梁思成学生及传承人王世仁、王奎——设计项目的冲天牌楼、复原明代古桥、清代大院等古建。依托绿城精致完美的品质营造标准及高效执行力的绿城管理团队,项目得到了高品质呈现,2019年被评为”石家庄市五星级工地“,赢得了委托方的信任、市场的认可、客户的追随。

绿城·石家庄诚园效果图/实景图 滑动查看更多

石家庄西山燕庐的委托方河北旅游投资集团是一家国企,肩负着为社会创造价值的重任。2019年10月与绿城管理确立合作关系,致力于打造“石门首席千亩全家庭颐乐小镇”。

绿城管理团队进驻后,积极响应委托方“快推进、早建设、早亮相”的诉求,半年内完成了4500亩概念规划及首期400亩用地定位、方案设计工作;尤其是在严苛的“限墅令”政策背景下,对产品设计进行反复论证,开发出创新型4层中式产品,顺利获取示范区建筑工程施工许可证、住宅地块建筑规划许可证,大大加快项目入市进度。团队人员以高效和专业能力获得了委托方一致认可。

绿城·石家庄西山燕庐效果图/实景图 滑动查看更多

从上面三个例子可以看出,绿城管理的代建模式,在项目的开发中起到了重要的赋能作用。通过资源整合、定位、设计规划以及品质把控等界面进行管理,满足了不同委托方的不同诉求,体现了“管理创造价值”的服务理念。

作为一块“肥肉”,近年来各大地产商纷纷加入代建行列。除绿城管理外,包括万科、金地等房企的代建业务也已经进入华北区域。

从目前的市场走势看来,绿城管理凭借其品牌及先发优势,再有“代建4.0+绿星标准”这套组合拳加持,短时期内其他代建企业恐难追赶。

未来,绿城管理能否一直保持“代建一哥”的头衔,其独有的轻资产开发模式能否真正成为中国房地产市场在“房住不炒”“三道红线”等政策压顶下的曙光之道,深耕华北的区域战略是否会一路顺畅,一切都还要交给时间验证,让我们拭目以待。

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