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楼面价超1.2万元 石家庄天同地块为何再破纪录?

石门楼市会 2020-09-10 19:31:40

9月9日下午,石家庄天同地块,再次迎来各大房企的争抢,4个多小时,5家一线房企竞争,606轮激战,楼面价硬是从起始价7372元/平米,提高至12281.70元/平米,这已经比去年的“地王”中海云锦地块的楼面地价11071.94元/平米高出了1209.76元/平米,溢价率高达67%。

这意味着,在各大房企的龙争虎斗下,石家庄二环内的土地价格再次上涨。以此计算,此次荣盛地产竞得的天同地块,预计房价将继续维持在2万元/平米以上的高位。

壹 市场厮杀激烈,“搅局者”众

接下来,我们再简单还原一下当时的4个小时的竞拍过程:开拍上半场,是荣盛与平安、新城和华润的角斗场。

和以往相比,从来都是只看不拍的平安,首次开启了加价模式,甚至一次加价1000万元,显示出,对于天同地块,平安表现出了一定的热情。

作为以保险和金融起家的集团公司,平安不动产有限公司,只是这家保险公司旗下的子公司,业务涵盖开发投资、商业地产、金融地产、产业发展等领域。目前,该公司已经在全国范围内布局东区、南区、大湾区、西区、北区五大区域,深耕数十座城市。

不过,作为保险起家的地产公司,平安不动产所秉承的从来都是不冒进的稳扎稳打战略,这才有了每次土拍只是沉默的表现。

另外,作为首进石家庄的新城控股,此次 土拍,表现出的激进和热情,让人眼前一亮。这家将首子落户正定的房企,和大部分房企一样,将其目光锁定在了主城区。

再看下半场:已经换成了荣盛、中海和华润的主场。似乎是早有打算,上半场迟迟没有报价的中海突然杀出,再次开启了三国杀模式。

土拍过程显示,虽然华润一样表现激进,但当中海杀出,华润适时撤出了角斗场,只剩中海和荣盛的厮杀。

而最后阶段的厮杀,正应了老杨在土拍前的预测:荣盛和中海持续竞拍的可能性较大,荣盛作为长期跟进该地块的房企,预计最后会拿地,但成本大大增加!作为同区域的竞争对手,中海最大的可能还是“搅局”,提高天同地块的溢价率,使得未来与荣盛的竞争中,占据价格优势!

结果果然如此:天同地块虽然体量不小,配套同样丰富成熟,但和棉五厂区地块相比,其地段优势略逊一筹,而楼面地价却还高出1209.76元/平米。如此看来,中海的目的达到了!

贰 天同地块为何如此受宠?

实际上,在土拍之前,行业人士早已预测出最后的胜出方必为荣盛地产。

这一点早有迹象:天同地块是荣盛跟进许久的地块,之前各方运作早已完成,只不过需要最后的土拍流程而已。

媒体通过企查查发现,天同汽车制造有限公司的所属集团为荣盛控股。而该公司的股权关系中,背后的大股东正是荣盛房地产发展股份有限公司。

同样,此次竞得天同地块的公司,正是石家庄天同房地产开发有限公司,这家地产公司的名称也显示,该地块早已被荣盛实际掌握。

但问题在于,石家庄的土拍规则已变,以往对于“有主”的地块,土拍仅是走走过场。而如今,市场放开以后,搅局者众,虎视眈眈者众,这对于早已胜券在握的房企来说,无疑变得更加艰难,成本更高。

那么,天同地块到底有什么魔力?让多家房企如此眼热?又如何引发了600多轮的激烈竞争呢?

资料显示:天同地块,是编号为[2020]063号地块,位于胜利北街东,河北冀兴房地产开发有限公司、石家庄冀兴达房地产开发有限公司以北,石家庄天同汽车制造有限公司西,北京铁路局南,土地面积为75374.62平方米(约合113.06亩),用地性质为住宅、商服、教育用地,出让年限分别为70年、40年、50年,其中,住宅容积率>1.0,<2.18,起始价为108700万元(961.44万元/亩)。

2019年9月,石家庄市自然资源和规划局公示了一批地块的规划调整方案,其中就包括天同地块。方案显示,规划调整后增加了106.8亩居住用地、19.5亩中小学用地,7.5亩医疗福利混合用地,4.65亩公园绿地,3.9亩防护绿地。

如此看来,单纯从地块角度分析,天同地块方正且为净地,地块的社区配套非常完备,包括住宅、商业、教育、公园绿地乃至于医疗福利混合用地等,一座环境优质、容积率低、配套丰富的品质人居社区跃然而出。这种调整和规划,也符合近两年石家庄在地块规划中完善生活配套的原则。

另外,在地块的城市配套上,更是自不必多言:地铁2号线、胜利大街、和平路等交通立体网络发达;两家北国超市分布在地块南北,北辰广场等商业同样成熟;周边的23中(北校区)以及此次规划的中小学教育用地,教育资源同样丰富。

另外,作为二环内非常稀缺的百亩地块,天同地块满足了一线房企将其作为标杆项目的所有条件,这也是一线房企群而竞拍的主要原因。

叁 荣盛将如何打造天同地块?

实际上,在长安区的核心区域,荣盛早已布局了包括荣盛华府和荣盛阿尔卡迪亚两大地王项目。其中荣盛阿尔卡迪亚项目,是荣盛进入石家庄的首个项目,至今在该区域内的二手房市场中,仍是房价坚挺的品质社区。而荣盛华府项目,成为整个城区极具标杆性的高端住宅项目。

此次拿下天同地块,单从12281.70元/平米的楼面地价分析,未来该项目单价至少在2.2万元/平米以上,绝对属于主城区的高端住宅项目。

再看地块的规划数据,1.0—2.18的容积率,妥妥是高低配的节奏啊!

按照荣盛地产的产品系分析,目前拥有四大成熟产品线:花语、锦绣、盛景、府邸四大成熟产品系,全面阐释了从馨居到奢享的城市生活方式。

其中,府邸系列作为标杆产品系代表,以城市核心稀缺资源为基础,以大气恢弘的园林布局为标准,以匠心营造为信念,为城市缔造价值。而位于和平路上的荣盛华府项目,正是府邸系的代表性作品。

城市核心、稀缺资源,以及高低配的容积率,非常符合府邸系的产品定位和基础,因此,对于天同地块未来的建设,打造府邸系的产品,应该是大概率事件。

由此得出结论:高层+小高层+洋房的高低配府邸系,应该是天同地块的未来产品形态,至于是否会复制荣盛华府的整体规制,还有待观察!老杨将持续关注!

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①|一周楼评:四大板块定义正定人居 最宜居的在这!

②|一周楼评:石家庄超大城改地块诞生,长安区迎来高光时代

③|石家庄土拍再现厮杀 蓝光不怵央企强力入石

④|一周楼评:部分区域被征地,石家庄南三条地位有变?

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