曾经的中国地产15强的泰禾集团，何以沦落到靠债务重组和引入战略投资者“续命”的地步？又是谁将成为其“白衣骑士”？
疫情似一面镜子
照出了上市房企的真正实力
7月中旬，泰禾集团披露2020年半年报业绩预报，归属于上市公司股东的净利润亏损14.6亿元至18.6亿元，同比下降193.54%至219.16%。而2019年同期，该公司盈利15.6亿元。
然而，就是这么一家名副其实的千亿房企，近日因债务缠身，不得不以低于市价的作价，拟以24.3亿元，卖掉19.9%的股份，整个上市公司作价仅约122.11亿元，这相当于一线城市一块地王的价格。
债务重组和引入战略投资者能“续命”否？——
从资产负债表恒等式，我们也能想到对于到期巨额债务的处理方式，不外乎两种：一是降低负债规模，二是增加所有者权益。
这话说得太过深奥，我们翻译一下，就是债务人向债权人求饶，说你豁免一部分债务吧，或者降低利率吧，或者展期吧，这就叫债务重组；或者向外界去找股东，来给我投资，我让出一部分股权，这就是引入战略投资者，好听的名字叫“白衣骑士”。
泰禾集团目前对于到期债务的处理方式即是如此，在和债权人磋商债务重组的时候，欲通过引入战略投资者来化解财务风险。
泰禾集团是在今年5月宣布引入战略投资者的。5月13日晚间，泰禾集团发布公告称，公司控股股东泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者，相关交易可能导致公司控制权变更。
厦门建发、中铁建、保利等企业也与泰禾有过接触，但最终协商未果。
另外，也有不少企业试图寻求项目层面的收购，但这并不符合泰禾现阶段的策略。
相比之下，万科是最晚被曝出的洽谈者，却最有可能成为泰禾的新股东。双方的谈判还在进行中，在某些细节条款上，双方还在探讨；且从泰禾管理层的态度来看，似乎对万科颇为中意。
目前来看，泰禾的资产情况，仍然对万科有着较大吸引力。一方面，对于万科以刚需为主的产品战略来说，泰禾的高端精品战略，是对万科产品线的有益补充；另一方面，截至2019年底，泰禾的土储达到3270.14万平方米，可售货值约4000亿元，且主要分布在核心一二线城市，这同样能与万科形成互补。
泰禾与万科均为中城联盟成员，双方管理层有一定的渊源。据悉，从双方管理层的态度来看，对彼此的价值观颇为认同。
对任何一家有规模诉求的房企来说，近4000亿元的土储资产都是不小的诱惑。但蜜糖还是砒霜，将在很大程度上取决于“白衣骑士”的能力和意愿，目前来看，有能力拿下泰禾的企业并不多，这也令此次引战工作变得简单。情势迫切，中国房地产史上的一宗并购案能否在近期发生，将很快见分晓。
万科有条件“援投”——
7月31日早间，泰禾集团公告称，在满足交易前提下，公司控股股东泰禾投资向万科下属公司转让19.9％股份，每股4.9元，总价约24.3亿元。
值得一提的是，泰禾集团前一日收盘价为5.98元/股，总股本数24.9亿，总市值148.902亿元。7月31日当天，以涨停价开盘，随后高开低走，股价低点跌至6.03元/股。
泰禾集团公告称，本次股份转让最终能否达成取决于相关先决条件能否满足。前置条件包括泰禾集团制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持目标公司恢复正常经营，能支持目标公司可持续经营；海南万益对泰禾投资及泰禾集团完成法律、财务、业务等尽职调查，且各方已就发现问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致；泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化等。
万科称，该笔投资是向行业伙伴伸出援手的投资行为，希望泰禾走出困境，恢复正常秩序。但此次股权转让能否最终达成，取决于相关先决条件能否满足，仍存在不确定性。
同时，万科不对泰禾投资、黄其森及泰禾集团的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任为前述相关各方提供任何增信措施或财务资助。
上述转让完成后，万科将协助泰禾集团完善公司治理，盘活存量资产，支持目标公司正常经营。但为避免任何疑义，泰禾投资、泰禾集团系独立经营主体，其应以其全部资产对各自的债务承担责任，并完成其债务重组事项。
泰禾表示，公司控股股东此次股份转让框架协议的签署，不会导致公司的控股权发生变更。
千亿房企将何去何从？——
作为明星房企，“泰禾院子”是泰禾集团的代表作，也是中国高端住宅领域代表性的产品之一。可能正是因为如此，万科才会说，“该笔投资是向行业伙伴伸出援手的投资行为”。也算是，惺惺相惜。
已经连续3个季度亏损，加之债务延期，现金流紧张，多个项目遇阻……再遇政策调控再度趋紧，泰禾集团似乎身临“绝境”。年报显示，泰禾集团2019年实现营收约236.21亿元，同比下降23.77%，净利润同比下降81.74%约4.66亿元，扣非净利润亏损4.02亿元，同比大幅下降118.97%。
据克而瑞2020年上半年中国房地产企业销售200排行榜数据，泰禾集团以248.2亿元操盘金额，依然排到了第51位。在疫情影响之下，泰禾集团业绩还可以排到第51位，显然主营业务并未崩坏。
那么，核心问题出在哪里呢？答案只有三个字：现金流。
一季报显示，截至2020年3月31日，泰禾集团负债合计1900.46亿元，其中一年内到期的非流动负债607.40亿元，外加迄今仍有235.58亿的借款到期未还，而其手中资金仅有55.53亿元。截止今年3月31日，泰禾集团资产负债比率为85.06%，为近4年。不过单从负债率看，同期万科为84.24%、保利为77.72%、金地为77.48%、新城控股为86.957%、绿地为88.337%，因此这并不能说明问题。
现金流方面，与泰禾集团仅有的55.53亿元资金匹配一年期内555.11亿元到期债务不同的是，截止今年一季度，万科持有货币资金1732.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和897.8亿元。
所以，压垮泰禾集团最后的一根稻草，无疑是捉襟见肘的现金流。
不过，虽然泰禾集团债务缠身，但其仍保留着核心资产，其主营业务没有发生质的恶化，且其资产都很值钱。公开资料显示，截至2019年底，泰禾集团的土地储备达到3270.14万平方米，可售货值约4000亿元，且主要分布在核心一二线城市。
所以，泰禾集团，其实，缺的是现金。
在本次万科与泰禾集团的交易中，万科虽然明确表示，不对泰禾投资、黄其森及泰禾集团的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任为前述相关各方提供任何增信措施或财务资助。但是，万科的介入，已经不是声援，或者站台那么简单了。而是实实在在的持股，这会给泰禾集团与债权人之前的谈判，有了更多的砝码。
另外，其实，泰禾集团完全可以打包卖几个项目，现金流也就转起来了。或许，正是不愿意这么做，泰禾集团才千方百计想绑上万科这辆战车。
房地产行业或将迎来并购潮——
泰禾集团因巨额债务无奈引“战投”，只是房地产市场的一个缩影。疫情来袭，房地产行业加速洗牌，无数的中小房企在垂死挣扎。
上半年，人民法院公告网显示的今年破产房地产企业数量已达231家。2018年上半年，这一数字为177家。虽然2020年上半年这个数字与2019年同期持平，但这才是个开始。
随着疫情加速行业洗牌，中小房企“求生欲”迸发出来。试图引入“战投”续命的并非泰禾一家。今年以来，包括弘阳集团、协信地产、阳光股份、福晟国际、新华联等六家房企，均透露了引入“战投”的计划或意向，以望重生。
前期一些高速扩张发展崛起的房企，在市场环境恶劣的情况下，回款成为难题，偿债压力加大，融资渠道收紧，资金链面临断裂风险，因此可能会有越来越多的房企为了生存，加入到引入“战投”的大军中。
今年一季度，新华联的营收同比下滑61.1%，少回笼资金60亿元，净利润由盈转亏，亏损3.3亿元。但同期，其货币资金约35.9亿元，但公司一年内需要偿还的有息负债约为75.76亿元，现金短债比约为0.47，远不足以覆盖短期有息负债。
洗牌加速下，房企的并购也会随之增多，自身经济实力雄厚的规模房企将迎来一个并购的窗口期。“大鱼吃大鱼”的时代加速来临。
结论与启示——
曾经千亿销售额，如今却一步步成为近年来资产规模的违约房企，泰禾集团债务爆雷极具代表性,引人深思。
当前，我国房地产市场依然执行“房住不炒”的调控政策，以往房企高杠杆的粗放式发展模式，很显然已经不适合当下以及未来市场发展的需要。
泰禾集团违约，本质上是公司战略与行业现金流规则之间背离造成的，直接原因离不开疫情对销售和回款的冲击，从管理看，民营企业天然的扩张冲动，房地产行业具有高杠杆的天然的特点，容易造成公司一发不可收拾。并且受地产政策收紧影响，企业在发展过程中若无法准确把握发展节奏、发展战略与行业趋势，最终公司将遭受无法想象的挑战。
眼下，遭受巨额到期债务的泰禾，正在等待“白衣骑士”的到来，或许又是一个新的开始！
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张君花-省会房产报道2020-08-01 11:27:57
