石家庄城市的格局，东西很长，南北短。笔直的建设大街，可以认为是我们城市的南北中轴线。与中山路交口的北国商城一带，可看做轴心。从轴心往东4-5公里是谈固长安万达商圈，向北约4公里是运河桥商圈，向西5公里是益友商圈，向南4-5公里是哪里？
是正在建设中的中房卓越府。裕华区二环内的新楼盘没有几个，掰着手指头数一数，有：保利和光尘樾、金地玺悦府、盛邦大都会六期、维多利亚四期等，再就是目前正在销售的中房卓越府。今天聊一聊，中房卓越府。【1】区位和配套中房卓越府位于建设大街与塔南路交口的东南角。如上文所提，东西北三个方向，有几个代表性商圈，偏偏在南二环建设大街一带，这么多年来没有形成商圈。大型商场、北国超市或者永辉超市、知名商务写字楼、重点学校、三甲综合医院等配套，这里，都没有。裕华区的知名商圈不少，如万达商圈、怀特商圈、联邦商圈等。不过这些都偏东，与中房卓越府的关系不大。离中心更近的正南的发展，目前看不如东南二环内。南二环建设大街一带，有什么呢？看图：
这里有润丰物流园、花乡二手车市场。听起来都是略显低端的产业，而且给人感觉比较乱。实际中，确实比较乱。物流园大货车进进出出，尘土与噪音同在。至于二手车市场，人来人往，鱼龙混杂之地，更别提了。项目西侧和南侧有一些是汽车类店面，包括4S店、汽修店等。与二环外的花乡二手车隔路相望。按照常理，此区域距离市中心这么近，搞成今天的样子，真有些「灯下黑」的赶脚。还好，中房卓越府来了，综合体项目，业态范围大，包括住宅、办公、商场等，正好能弥补一下区域不足。教育方面，项目距离43中（石家庄外国语学校）约2.7公里。距离塔南路小学约800米。交通方面，整体不错。建设大街和南二环两条主干道，开车去往市区和二环外都挺方便。
距离地铁三号线孙村站约800米，不算近，步行费时吃力，需要骑个单车。从地图上可以看到，二号线从槐安路向西拐，奔着高铁站去了，正好绕过了项目所在区域。项目北侧有一点街边小公园，面积不大，可以简单游玩。综合来看，项目的现状配套，虽然是二环内，但是还处于城乡结合部的状态，发展需要时日。离石家庄第五医院挺近，隔着一些绿化带。对石家庄熟悉的朋友都知道，这是传染病医院，新冠定点。很多购房者闻虎色变，不敢离近了居住。【2】项目规划中房卓越府是一个综合体项目。规划有商业、办公、酒店、住宅等业态的产品。整个项目不大，包含的住宅楼，只有7栋。主要是11/17/18层的小高层，住宅密度不高，是个优势。从外观上看，属于现代主义的建筑风格。上个月住宅开盘，均价20000元/平米，户型面积118、139、141平米，目前在售的2号楼，是18层的小高层。20000元每平米，对石家庄的购房者和开发商来说，是一个「坎」。尤其是二环内的项目。低于20000，开发商不乐意。高于20000，购房者不乐意。除了几个定位高端的项目，比如帝王国际、安联天颂、众里景园、万科紫郡等，其他的二环内项目，目前的价格，基本都钉在20000上下。像金地玺悦府、保利和光尘樾、润江新华壹号等，价格都在20000左右。所以从产品定位来看，中房卓越府也是这个层次，和前面几个楼盘定位差不多，可以理解为中端项目，偏向刚改客户，这一点从户型面积也能明显看出。所以，项目主要的价值点，还是在于地段：二环内。再看一下鸟瞰图。
目前在售的是2号楼。南侧是商业综合体，目测写字楼比较高。住宅和写字楼之间隔着一条小街道：天同路。如果选择2号楼的房源，尽量购买高一点的楼层。否则采光会受到一些影响。【3】户 型先看图：141平米户型
图源：房天下和我们常见的主流户型格局不太一样。客餐厅一体的「大开间」是个优势，这个户型是东西楼头的位置，所以东西山墙上能够开窗，141平户型在售楼处有样板间，一进去，有大平层的感觉，能够给人一点震撼。
如果去掉上图繁琐的装饰，仅剩的格局是什么样呢？看下图：
按照常规的考核标准去衡量，发现了一些问题。首先，通透性不是很好。和传统的客厅朝南，餐厅朝北的格局比起来，通风略差。另外，总面积140多平米，两个次卧室面积都不大，10平米左右。一是中间的大过道浪费了太多面积。二是公摊原因。其实这个户型的大宽厅，并没有占用过多面积，只是相当于把以往的竖向排列变成横向排列。所以，整体的设计，让两个次卧牺牲了太多。从样板间，发现还有个小细节，热水器的位置距离洗手间位置较远。类似这种设计，我们体验过，洗澡时候，流好久，热水才能过来。再看118平米户型图：
格局和141的有共同点，通透性欠佳。另外，餐厅的位置和面积，很尴尬。实际中，估计还不如到客厅茶几上吃的舒服。139户型如下图：
这个户型比较规矩，和市面上大部分一梯两户的户型格局差不多。客餐厅做到了南北通透，两个卧室朝南。的一点小遗憾，是有一个卫生间没有窗户。139平米户型整体来看，已经很不错了。【4】总 结中房卓越府携综合体到来，能够让区域的配套上一个新台阶。项目体量不大，购买时，要注意楼间距和采光问题，以及少部分房源临大街的噪音问题。户型设计优劣鲜明。118平米的小三居，偏刚需，在附近工作的年轻人可以考虑购买。喜欢大开间的可以考虑141平米三居室，喜欢通透的可以考虑139平米三居室。如果未来把周边的二手车、物流、汽修店等杂乱园区搬迁走了，这个地方还是挺有发展前景的。
主编｜伟娜 作者| 裕华神探
法律顾问 | 河北天捷律师事务所 乔维刚
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石门楼市2020-05-16 08:33:08
