文 | 大路（微信公众号：石门楼市）
接下来的日子里，我们会多写点楼盘，给各位看官的购房，增加一些指导意义。从我们的角度，去点评楼盘的优势与不足。遇见好项目，或是项目做得出色的地方，文章会不吝赞美。遇到不好的楼盘，或者楼盘中存在的瑕疵，也会直言相告。这世上，原本没有完全客观的观点。有时候，我们难免一叶障目，不识泰山。不足之处，还望不吝赐教。猜猜，这次系列文章的弹，会写谁？【1】中宏地产在石家庄做过不少项目，比如中央悦城、星河盛世、星河御城等知名楼盘，还有高大上的河北宾馆等。在购房者心里，是有一定口碑的。今天我们聊一聊，中宏地产的流量神盘：东南智汇城。这个项目自从16年开盘，至今约4年的时间里，一度销量飘红，也一度陷入口碑危机。那么此楼盘到底什么情况，对于当下的购房者来说，是否值得购买呢？且往下看。先看一张区位图：
目前在售的是二期，16号地。看上图的右下角。同时，已经交房的4号地、5号地正在如火如荼的装修中。在上图的左下方。结合鸟瞰图，我们对这些地块进行了产品层级的分类，请看下图：（版权所有，未经允许，请勿转载）
上图中，用A++一直到B来表示了各地块产品的层级。（此评级仅代表本文看法，带有一定的主管色彩）A++区域：毫无疑问，是位于整个楼盘中央的别墅区，目前还没有正式销售。这里左拥商业综合体，右揽体育公园。地块四周的高层住宅，挡住了来自四面八方主干道上的汽车噪音和普通人惊异的目光，对这里不熟悉的，估计想不到这里会藏着一片小别墅。别墅区距离商业综合体不远不近，既可以享受到商业繁华，又不会受到干扰，闹中取静，颇有「大隐隐于市」的感觉。
图源：网友拍摄
A+区域：12号地。小高层产品，位于别墅区的北侧，仍旧是整个楼盘的中央位置。可以说从区位上和别墅区不相上下。但是，这里距离商业综合体太近，近则乱。所以，刨除产品差异，地段上比上一个略差一点点。A区域：11号地。此地距离二环最近，从交通便利性上来说，稍微领先其他区域。并且距离商业综合体和公园都很近。高层住户，体育公园美景尽收眼底。
但是二环主路川流不息的噪音对最北侧两栋楼肯定有影响。不要讲中空玻璃多么隔音，谁家能一年四季不开窗户呢。A-区域：5号地、6号地。这两个地块距离二环约1公里，同时到公园、送孩子上学等相隔了别墅区等。在石家庄，自然环境是稀缺品，到公园的距离，影响着房价的高低。
上图：5号地实拍
上图：6号地实拍
6号地逛街逛吃比较方便，5号地也还行，但是性格慵懒一点的估计要骑个单车去商场了，步行不算太近，但可以接受。5号地南侧是石栾路，车多，货车也不少，噪音和尘土对南侧三栋楼有一定的不良影响。A--区域：目前在售的16号地，也就是二期。
这里到二环更远一点，后期北侧规划路修建完成后，距离建华大街应该更近。交通便利性还行。与5号地和六号地类似，同样会受到308上大车的影响。但是此地块距离公园和学校都挺近。另外，向东是蓝山国际北国超市，生活比较方便。
上图左下角是蓝山国际，图源：网络
此外，还有一个减分项，导致它多了一个减号，外立面的颜值。虽说外貌是见仁见智，可是据我们调查，大多数人认为16号地的建筑颜值较低，那几条深色的腰线……二期16号地，去年卖22000元每平米，送厨卫装修+新风等设备。疫情之后，打折促销，成交价18500元左右。纯毛坯，没有了厨卫装修，保留了新风系统等。最关键的是，三居室赠送地下室和2个车位，两居室赠送地下室和1个车位。之前一期的车位价格在20万左右，如此计算下来，裸房成交价只有16000多元。实惠多了。怪不得有风波，这事儿放哪个售楼处，哪个售楼处也得有点风波呀。B区域：4号地，落霞与孤鹜齐飞，回迁共商品一色。
遥想当年，4号地商品房开盘价只有10000出头。很多人把原因归结到回迁，其实不仅如此，还有品质方面的差距。位置上，4号地位于308以南，与其他地块隔路相望，去往公园、商业、学校等主要配套，都比较远，还要过大马路。所以，区位欠佳。其次，建筑差别。其他地块，建筑底部是干挂石材，上面是真石漆。4号地的建筑，全部是涂料。从成本上，差距不小。第三，户型设计。其他地块大多是两梯四户的格局，4号地块是连廊设计。
不过，4号地的园林景观做的不错。中宏的园林景观，更像一个偏好，不管其他方面怎么样，园林不能差。
当然，4号地的电梯厅、走廊墙砖、单元大堂等和其他高层地块是同一标准，这一点，给它点个赞。其它：回迁区，商业综合体等，本文暂不评论。【2】学校配套一个老声常谈的话题，自2019年的315达到顶峰后，这事儿就没有消停过，隔三差五都有几十个业主到售楼处慷慨激昂一番。
众多的城中村，在巨大的开发之下，是缺少学校的。村民的平房变成高层，人口陡然增加好几倍，上学需求迸发。所以很多开发商是需要配建学校的，这并不是某个企业的高风亮节，而是事情发展到这个份儿上了。另外，私立学校也是学校，也是受教育局管的。学校开分校，不是想开就开，是要审批的。
此外，我们社会的性质，对，社会性质。是需要保证每一个小区都有划片的义务教育阶段的公立学校，至少要保证绝大部分的小区满足这个条件。如果一个大区域，居住着几万人，只有两所私立学校，是不符合很多条框的。其实，无论公立还是私立，学校的发展至少需要三五年的时间，老师们之间需要磨合，老师和学生之间也需要磨合。公立学校有很多的，私立学校也有很多低水平的。开发商能做的，是建设好学校的硬件，尽力寻找优质的教育资源合作。期望和本部同等的教育水准，本来就是不切实际的。【3】建筑和园林总体上不错，建筑的外立面看图，除回迁区外，商品房区域和商业区等，颜值都不算低。（下图依次是：写字楼，住宅，底商）
建筑内部的公共区域，墙壁全部贴砖，防火门看起来挺有质感。
单元大堂挑高大约两层，面积够大，沙发茶几摆放，角落处还有绿植或工艺摆件。
园林景观，中宏舍得花钱，植物的密度不小，郁郁葱葱。
水系的精致度一般，还有提升的空间。
综合来看，园林效果上，感觉比某些大牌子房企做的还要好。【4】户型和定位南焦城中村改造项目，大概启动于15年，所以在总体设计上，具有浓厚的城改风。地块的划分，同样有时代感，五六栋楼一个小片区，搞得很多楼座临街。另外，地块空间小，大型景观无法施展，只能做小型主题景观。像万达小区，瑞城小区等城改楼盘，也是这样划分。两梯四户为主，中间两户两居室，纯朝南。边户三居室，客厅和主卧朝南，餐厅和两个次卧室朝北。大体的格局，石家庄的购房者应该很熟悉了。下图是目前在售的16号地户型。
整个楼盘的产品定位比较宽泛，从高层到小高层再到别墅，各个阶段的人群基本都可以找到一款适合自己的。身边有十几位朋友购买了这个楼盘，有人是刚需，年轻人要结婚，有的是因为孩子上学，从幼儿园到小学到初中，这个楼盘都能满足需求。当然，还有一部分是投资的。还有朋友卖出了名下四五套房产，计划置换这里的一套别墅。【5】小结综合来看，在石家庄如此众多的城改项目中，东南智汇城具备较好的品质。优势：自身体量够大，抛开周边配套不说，仅自身配建的综合体、底商、学校等便可以满足业主的日常生活需求。大部分的建筑品质、颜值、以及园林景观，着实不错。不足：受城改时代宽松规划的影响，此楼盘容积率高、居住密度大、楼层高（多数30多层）、楼间距偏小（大多在50多米）、采光不足等问题，依然存在。实地走访中，业主们对物业费颇有微词。5/6号地物业费+智能费2.8元/月/平，11号地物业费+智能费3.5元/月/平。的确，交付的房屋中，具备某些简单的智能化设备，比如电动窗帘设备等。但是这些东西与0.8元/月/平的智能费，匹配吗？可能每个业主心里都有一杆称。至于销售与购买方面，目前在售的16号地，距离公园和学校都挺近。价格已经基本J到位，18500的均价外加1-2个车位。笔者感觉，性价比可以。别墅和小高层（洋房）还没有正式开盘，从工程上看，基本是现房了。坊间曾有传闻，说洋房的单价比国际城四期和某华府还高，别墅的总价要7个0才行。别墅还好。如果小高层洋房真是这样……，劝您接点地气吧。
主编｜伟娜 作者| 大路
法律顾问 | 河北天捷律师事务所 乔维刚
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石门楼市2020-05-12 10:33:25
