2015年的冬天，荣盛用了35个多「小目标」，拿下了和平路北边的「地王」，楼面地价高达8000多元。彼时石家庄住宅的均价不过八九千元，面粉高过面包的剧本高调上演。那时候，「去库存」的政策刚刚出台两个月，市场纹丝不动。谁能料到，四个多月后的春天，斗转星移，买房人忽然多了起来，并如同吃了药一般，连绵不绝。荣盛地王项目一度突破3万大关，赚得盆满钵满。
2019年的春天，经历了两年的低谷，市场有了些许回暖。很多房企蠢蠢欲动，在土地市场上攻城略地。华远在4月拍下天山公园南边的地块，楼面地价9600多元。亨伦润江联合体5月拍下丰收路南边的地块，楼面地价近万元。东北二环外，原计划是博雅盛世F、H地块的两百多亩地，旭辉参与进来，同样从兜里掏出35个多小目标，把土地收入囊中，楼面地价高达8900多元。那时候，他们都没想到，曾经以为的谷底，原来只是半山腰。兽爷说：
很多崩溃是这样的，你坐在那，一动不动，内心早已一地狼藉。
【1】听到旭辉公元公示的价格在19000元左右的时候，还是有些惊讶。（只是公示价格，实际开盘成交价还没有确定）与它一路之隔的亨伦观唐名邸，前不久开盘，均价只有13800元。博雅盛世尾盘在售，售楼处报价是15000元。天洲视界城的报价是14500元。远一点的御景半岛尾盘在售，200多平的大面积户型只有13000元左右。万科翡翠书院的高层，价格18000左右，也是精装修的。旭辉自己的长安府，精装修，当初的成交价在17000左右。
这里面，与旭辉离得最近，价格差距的，就是亨伦的楼盘。当然，旭辉是精装修交房，亨伦是毛坯交房。但我们都知道，装修所造成的差价，断然不会是五千元那么多。两者的差别，还是在其他地方。按照常理，在地段几乎相同的情况下，品牌、产品、物业等方面的区别，会导致售价的较大差异，从而论证旭辉为什么比亨伦贵。NO。售价差距的原因，首先在于拿地的价格。上文提到，旭辉公元这块地，总价35个多亿，楼面地价8900多元。粗略的估算一下房子的成本，地价+税费+建安，再加上精装成本和财务成本（融资成本），成本价至少飙升到一万六左右，做过公司的都知道，还有很多意料之外的成本，这样看来，不卖个一万八九，还真没什么利润。【2】2018年青翠街修通的时候，住在博雅盛世的小姑娘长舒了一口气。在那之前，我还记得她给我打电话时的梨花带雨：
哥，下雨了，路上全是泥，我回不了屋。
当年，那段土路很长，没有路灯。她做房地产工作，经常加班到很晚。挣钱后的件事，买了辆小车。只为越过及膝的泥泞，到达休息的彼岸。还好，东北二环这几年修了几条路。荷园路、石丰路等陆续通车了。片区内部交通逐渐变好，可是和二环的联通，还是老三样：
新城大道辅路、十里铺大街、高营大街。
除高营大街外，其余路口只能右拐，不能左拐。向左走，只能先到高营大街路口掉头。堵车问题日益严重，高营大街，日常小堵，高峰大堵。
新城大道辅路更厉害，下班时候，能从青翠街石丰路交叉口，一直堵到2环边的牌坊，绵延近800米，浩浩汤汤（shangshang）。【3】东北片区历来是刚需的「天堂」，这里距离二环很近，房价相比其他方位的二环，处于洼地。从地理位置上看，东北二环拥有天然不足。钢厂、焦化厂等众多厂区形成的与主城区之间的阻隔，导致东北二环多年来发展缓慢。只是近几年，随着大变样的东风和正定新区的概念，以及众多开发商的进驻，这里才有了点「城乡结合部」的面貌。放到几年前，纯乡镇农村。区域配套：教育、医疗、公园、商业等，都比较一般。发展的不算慢，但目前的状况，还是差强人意。天洲视界城，博雅盛世，恒大御景半岛，星湖湾，御景阁等商品房小区，甚至观天下，阳光尚城等村证小区，承载着无数刚需住在国际庄的梦想。东北二环里里外外大部分楼盘的价格，都透露着两个字：亲民。
就连品牌溢价能力高高在上的万科，旗下翡翠书院项目去年特价房的价格才1.7万多元。所谓特价，只是类似4、14、18这种楼层而已，实际居住并无不妥。如果价格上升到一万八九的地步，那么在石家庄有众多板块可选，完全可以跳出东北二环的束缚。想在这里搞出点新意思，有很多需要拿捏的地方：【4】既要做品质，作为单价的支撑，又要控制总价，不能脱离群众。于是，紧凑型户型，小面积，横空出世。85平米的两居室，97-120平米三居室，虽然不大，但是五脏俱全。143平米，做成了四居室，而且三个卧室朝阳。综合来看，单价虽然不低，总价却基本可控。旭辉在户型格局上的设计能力，的确不弱。根据公示的建筑面积和套内面积，公摊比例可以自己算算。现场的展示，143.87平米的户型公摊面积32.11平，其他楼座，123.23平米户型公摊面积35.44平米。
旭辉公元项目地块的面积不小，大空间才能发挥拳脚。从品牌到产品，旭辉扫视一周后，把对标放到了万科翡翠书院身上，尤其是价格对标。书院的高层在30层左右，同样是精装修。旭辉是小高层，居住人口密度更低。另外对外宣传是高达45％的绿化，人均将近15平米的绿化面积，配建了小学、幼儿园、商业街区……等等。所有的这些，都是利用品质提升来支撑售价。地王之上，旭辉应该会拿出自己的「十八般武艺」，搞出「品质感」。再结合书院高层1.8万左右的成交价，旭辉的价格看似也有几分道理。可终究，万科是万科，旭辉是旭辉。没什么好比的，做好自己就可以了。【5】从恒大，到万科，再到旭辉，品牌房企进驻的越来越多，本土房企天海、天洲、亨伦等建设的楼盘，陆续交房，东北二环外居住的人口越来越多。不管怎么样，区域在人口的汇聚下，发展向好。有人说，这里依旧是刚需的地盘，匮乏的配套无法撑起价格，高价楼盘不会畅销。有人说，区域在发展，万科、旭辉等品牌房企和品质产品的进驻，刚改和改善群体会逐渐被吸引过来。不能用老眼光看问题。元芳，你怎么看？欢迎留言评论。
主编｜伟娜 作者| 大路
法律顾问 | 河北天捷律师事务所 乔维刚
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石门楼市2020-04-18 08:03:59
