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猛聊 | 正定新区因「自贸区」而变?真相是这样……

猛聊 2019-09-12 08:06:56

正定新区,未来已来?

正定新区喜提自贸区后,果然又被习惯性的套路刷屏:

一大波人身价要涨……

正定新区房价要涨……

投资新区机不可失……

那么,要不要冲着自贸区去买房呢?

[壹]

这两年,很多人为正定新区的发展操碎了心。

地方决策层在研究如何争取更多的政策支持,如何导入人口和产业,如何吸引更多的房企建设新区。房企在研究,如何让购房者为开发的住宅项目,实质是为正定新区的信心买单。购房者则在研究,正定新区的居住价值和投资价值到底有多大,值不值得买房。

至今,还有很多人在为正定新区无缘国家级新区而扼腕。其实,一个区域有着怎样的自然禀赋与现实地位,国家就会给它相匹配的功能定位,反之就会导致资源的错配。

退一步来讲,国家级新区也非一剂包治百病的“灵丹妙药”。没有条件创造条件硬上,结果往往南辕北辙,新区的失败案例也并不鲜见。

新区的发展,关键还在其基本面。有一种说法是,国内新区大致分三类:产业新区,基建新区和权力中枢新区。

新区的价值大小,在于实现了多少功能的叠加。比如郑东新区,就是产业新区+基建新区+权力中枢新区的复合体,因此才有了今天的发展成就。

再回过头来看正定新区。自贸区实质上属于产业新区的范畴。正定新区喜提自贸区,实质上是加大了产业新区的发展砝码。

此次赋予正定自贸区的功能是“重点发展临空产业、生物医药、国际物流、高端装备制造等产业,建设航空产业开放发展集聚区、生物医药产业开放创新引领区、综合物流枢纽。”有了自贸区的政策扶持,正定新区薄弱的产业基础有望得到补强。

邓沛然市长在中国(河北)自由贸易试验区新闻发布会上表示:“我们有决心、有能力,经过三到五年的努力,把一座‘有高度、有速度、有准度、有温度’高标准高质量的自由贸易园区,展现在大家面前。”

有了产业作为支撑,正定新区还会缺人气吗?

[贰]

如果正定新区单单加持了“产业新区”概念,那么区域价值的提升空间相对有限。

虽然错过了权力中枢,但正定新区已经坐实了“基建新区”。这些年正定新区已经砸下了600个小目标,基础建设方面将其他城区远远抛到了身后,但凡去过新区都能感受到二者的巨大差距。

▲正定新区园博园风光(图片来自网络)

作为城市建设的主战场,正定新区按生态园林城市、智慧城市、海绵城市的高标准打造,彻底解决老城区交通拥堵、城市内涝、宜居度低等顽疾。

比如道路密度,正定新区已超过6公里/平方公里;目前已有20余条道路完工,形成了三横三纵的主路网框架,构架起了主次干道、地上交通和地下管网相匹配的道路系统。6月26日地铁1号线二期通车,坐着地铁去正定新区成为现实。

这些年,正定新区砸下重金打造的城市级配套,包括园博园、国际会展中心、奥体中心、青少年宫、规划馆、安悦五星级酒店等已陆续投入使用。

新区欠缺的,就是随着人气的聚集而必需的生活配套。据了解,正定新区也在谋划引进大型体验式购物中心,以拉动区域的生活消费。

产业新区+基建新区,将是正定新区的发展路径和价值所在。

在过去的8年时间,正定新区主要是在拉伸城市骨架。随着自贸区的落地,下一轮的发展重点是长肉。无论是带头的优质企业还是大量的创业项目的进驻,都是在填充正定新区的血脉。

在8月31日举行的中国(河北)自由贸易试验区正定片区挂牌仪式上,北科生命科学中心、嘉兆·正定欢乐城文旅综合体、宝能石家庄智慧供应链中心等首批入驻的6个项目签约。

▲中国(河北)自由贸易试验区正定片区签约仪式

席勒有句台词:时间的步伐有三种,未来姗姗来迟,现在像箭一般飞逝,过去永远静立不动。正定新区已经走在了正确的道路上。

当然,要形成成熟的产业体系,吸引和稳住各种资源,正定新区还有很长的路需要走。

但楼市已然先行。

[叁]

除了规划的高逼格,就楼盘品质而言正定新区堪称各城区中品质最高者。

随着今年中海、雅居乐的进驻,正定新区整整聚集了10家全国性房企,加上本土品牌房企,在售和将入市项目超过了20个。

在对项目容积率、建筑高度等规划条件的严格限制下,正定新区项目多以低密度小高层、小高层+洋房的建筑形态出现。此外,由于品牌房企扎堆进驻,产品力包括立面风格、户型设计及园林景观等方面成为各家比拼的重点。

从项目分布来看,主要集中在园博园、奥体中心和职教园区这三大板块。

园博园周边分布了万科正定文化村、金科博翠园和金辉优步大道等项目。这个板块在正定新区中的位置极佳,既有千亩园博园作为“后花园”,又紧临地铁1号线站点。

奥体中心西侧聚集了金地、金科、中海、华润、雅居乐等五家房企,被称为奥体小五环。在地段几无差别的情况下,产品力和性价比将成为“胜负手”。

职教园区板块则是2017年正定新区高价地集中诞生之地,天山、润江和金科均拿出了各自定位最高端的产品系,打造大平层产品。

[肆]

最近经常有刚需咨询:正定新区和南二环东延板块,哪个更适合我呢?

随着这两个区域房价的基本持平,不少购房者陷入纠结中。

从地段来比较,两个板块的短板均是生活配套欠缺,但环境方面正定新区明显胜出,产业支撑方面后者更有优势;南二环东延板块与中心城区的距离更近,道路通达性二者基本持平;地铁1号线、3号线分别直达两个板块,1号线与市区多个核心商圈的通达性更好。两个板块各擅胜场。

从产品来分析,正定新区项目的容积率2.0为上限,以18层小高层或小高层+洋房产品为主,户型面积区间更丰富;南二环东延板块容积率更高,多以高层小区为主,定位更偏刚需。

在正定新区,还有一个有异于其他住宅项目的“小镇”即将亮相,它就是占地约1100亩的万科正定文化村。项目地段优势明显,距离地铁1号线福泽站口仅数十米,千亩“绿肺”园博园也不过约300米。

从万科打造良渚文化村伊始,一种情结就被深深烙印在文化村的项目上,那就是真正意义上的文化村产品,绝不是单纯的提供居住功能,而是站在城市发展的高度,去塑造一个能够代表城市符号的项目。

未来的万科正定文化村,将集合村民中心、特色商业街区、全龄教育配套、文化场馆、体育设施、文创产业园区等功能,构成文化村的城镇级配套。但这并不是文化村真正的内核。

在这个“比城市更温暖,比乡村更文明”的文化村,有对生活最纯粹的信仰。

这里的业主将共同遵守村民公约式的居住法则,邻里互为朋友,读书、健身、休闲、社交、购物拓宽了生活的更多可能,自成一个理想生活的小天地。文化村像极了陶渊明笔下的桃花源,“黄发垂髫,并怡然自乐。”

万科正定文化村首期即将亮相。住宅产品将以89㎡两室、117㎡三室为主力,延续万科一贯的精装修交付。

冯唐说,“让我选择一个城市终老,这个城市一定要丰富”。如果万科正定文化村就是这样一座“内容”丰富的城中之城,你来了还舍得走吗?

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