不清楚房屋产权的买房行为都是愚昧~
先划重点：
村证房，无产权，没房本，不能交易。
回迁房，有产权，有房本，土地为划拨，能交易。
商品房，有产权，有房本，土地为出让，能交易。
新民居……你买不到真的新民居了。
重要的事已经说完了。
但如果你想了解每种产权的优势和缺点，请往下看。
本文会用最精简的文字告诉你村证房（小产权房）、回迁房、商品房的区别。（附赠新民居详解）
本文讨论范围仅为「新建住宅」。
01村证房（小产权房）
广义当中的村证房（小产权房）可以简单的理解为：村委会在征得大多数村民同意的情况下，利用村集体土地，找包工队盖房子。
特点：此类小区一般会把本村的名字揉入小区名，通常可以通过名字进行辨别。比如大马庄园是大马村建小区。
优势
1：由于没有交土地出让金，所以便宜，基本就是建设成本。
2：由于部分村委会有补贴，所以可能还不用缴纳物业费、水费、车位费等一系列费用，生活成本低。
3：小区里都是老街坊邻居，生活氛围较为融洽。超过市区商品房一百倍的热闹。
缺点
1：产权国家不承认，房子只有居住属性，没有金融属性（不可贷款）。
2：小区环境都比较一般。毕竟很多都不收物业费或者只是象征性收取几毛钱。
3：买卖时无法贷款，因为没有房本。
总结
1、几乎没有空间。
2、现在来看，一般由本村村民居住，且没有入市交易的资格。在专项整治之后，各正规中介更是对此类房源“敬而远之”。但依然有个别“从业人员”铤而走险，充当掮客。
3、随着土地审批手续及监管愈发严格，此类房子今后在石家庄会越来越少，直至逐渐绝迹。
4、近些年不断有谣言称“小产权房”要转正，在这也给大家吃颗定心丸，把心放到肚子里，不可能。
推荐购买指数：负★★★★（坚决不要买）。
02回 迁 房
与村证房经常混淆，最不容易弄清楚的是回迁房。
广义上可以理解为：开发商拆了原住民的房子，再重新给盖，也叫置换补偿。虽然也是建在村集体土地上的，但是性质与村证房完全不同。
优势
1：有产权。只要是正规的城改项目走正规程序，回迁房的产权是国家承认的。并且在未来（可能5年10年之后，可能也会办理不动产登记证，俗称房本。请注意，我用了两个“可能”）。
2：房屋质量普遍比“村证房”要硬，环境也会略好。
3：依然可能少交物业费，因为村里可能有补贴。完全看村集体的造血能力。
4：下房本之后有资格上市交易，可以办理贷款，具备金融属性。
缺点
1：土地性质为划拨地，开发商没有缴纳过土地出让金，所以交易时，需要向国家缴纳1%土地出让金。通常由买家承担。
2：由于土地性质为划拨，小区环境、物业较差等原因，所以相对于同区域的商品房来说，差价可能在30%左右。
总结
1、此类房屋只适合预算非常有限，对生活品质基本没有要求的刚需人群。或者对房子的要求只有“居住”二字的人群。
2、还有要注意的是，某些销售人员，可能会把回迁房当商品房卖给购房者，看似便宜，实则坑人！
3、虽然国家承认其产权，但与商品房存在根本差异。尤其购房者为本村以外市民，如果无法完成更名，就算购房款交到原房主手里，但未来房本的名字依然是原房主。
北翟营村委会发出的公告
4、下房本之后如果进行交易，需要向国家缴纳1%的土地出让金。
此类房屋推荐购买指数：★★★。
03商 品 房
最贵的一类，就是商品房。
这个好理解，就是开发商通过竞拍，缴纳巨额土地出让金之后，从国家手里租到的土地，租期只有70年。
优势
1：大产权，国家承认。
2：可以贷款、抵押，具备金融属性。
3：社区环境相对普遍较好。
缺点
贵！毕竟缴纳了巨额土地出让金。动辄几十个亿，都要转化到购房者身上。
此类房屋推荐购买指数：★★★★★。
04新 民 居
再来说一种现在非常不靠谱，骗子们常说的一种产权——新民居。新民居的意义在于改善农村人口的居住环境。
新民居的产权，其实与小产权又相同又不同。相同之处在于，其实新民居仍然是集体经济的产物，属于集体土地上的房子，因此他的土地不是出让也不是划拨，从而也不可能有国土资源局的土地使用权证。
因此，新民居的土地性质属集体性质。
而与小产权房的不同之处在于，新民居是房企合法开发的一种新形式，是经过国家房地产开主管部门批准进行开发的。
新民居的开发形式是在村集体土地上为村民建房，但为了保证开发商的利益，除了给村民的一部分房子，其他的用于对外销售，这部分房屋可以在房地产主管部门办理产权登记。
这种开发形式不同于小产权房，因为小产权房没有经过任何部门的批准，没有任何手续，但新民居是有手续的。也正是这样，所以新民居在当地房管局那是有权属登记的，也是完全可以拿到正规房本的，只不过房本上会注明是新民居。
优势
1：产权国家承认。
2：便宜！毕竟没交过土地出让金。
3：生活成本低
缺点
1：土地性质与商品房本质不同。
2：无法入市交易。
3：社区环境一般较差。
4：不能贷款，不能抵押，没有金融属性。
总结
近两年石家庄应该没有审批过所谓的“新民居”，而市面上打着“新民居”旗号卖房子，号称很快下房本的，也以骗子居多。
笔者曾经暗访过位于中华北大街与曙光路交口的“宇坤春轩苑”项目并写过一篇深度报道，此项目就打着“新民居”的幌子进行违规销售，20多万就可以买到一套房子。其“药效”无异于癌症患者看到国际治疗药物。预算有限的刚需往往瞬间被冲昏头脑。
最后房子没见到，房企也见不到了。
按照相关规定，新民居理论上只能在本村村民当中流转交易。
推荐购买指数：负★★★★★（坚决&不要买）。
通过以上内容阐述，相信大家对不同产权的房子也有了自己的认识。
你还打算买村证房、新民居吗？
主编｜伟娜 来源| 大雄说房
往期同样精彩
石家庄2019年56所小学招生简章来了！
24轮竞拍！隆基泰和石家庄再布局！
拉菲公馆、帝王国际…多地大整治
东二环、谈固大街等南延工程年内没戏！
千万别着急买房！一大波新盘规划曝光
据说，“在看”的人都实现财务自由了~
石门楼市2019-06-28 21:01:53
