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石家庄各级政府报告专题:有高铁临机场规划地铁但交通仍是藁城"短板" 将新建两大主干道直通中心城区 多个城中村规划拆迁改造产城融合

石家庄克而瑞机构 2019-02-12 11:10:50
122019年2月

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2月12日,敬请关注克而瑞2019年石家庄各级政府工作报告专题:

克而瑞观点:在易居克而瑞石家庄的各项报告中,在地域上,常将新华区、桥西区、长安区、裕华区称之为主城区,将上述四个行政区和高新区称为中心城区,鹿泉区、栾城区和藁城区称为周边市辖区,这三个行政区均系2014年9月23日“撤县设区”时新设立的市辖区。其中,位于中心城区以东,西邻高新区,西北临近正定县、正定新区,西南紧邻栾城区的藁城区,系三个周边市辖区中面积最大的,规模有836平方公里。根据石家庄市统计局在2018年初公布的数据,藁城区在2017年的常住人口有77.44万人,隶属于藁城区管辖的循环化工园区有6.95万人,两个行政区的人口密度分别是1021和894人/平方公里。

藁城区以产业立区,紧邻东三环的石家庄经济技术开发区是在2013年设立的国家级开发区,面积超过26平方公里,以生物医药产业为龙头,石药、华药和石四药等医药龙头企业生产基地和主力产能均位于此。此外,藁城区还有装备制造和仓储物流产业和企业分布。也是由于产业和企业分布特点原因,藁城区形成了以良村片区(即石家庄经济技术开发区)和藁城核心区两个集中片区,常住人口也多集中在这两个片区内。

藁城区的交通状况既是优势,亦是劣势。优势方面,藁城区向北经机场路可直达石家庄正定国际机场,已成为胜利北大街-107国道、新元高速公路和京港澳高速公路之外,第四条可直达机场的主干道,且不受天气和季节因素影响;藁城区西部有京港澳高速公路新线贯穿,南部则有南二环东延线贯穿,且与京港澳高速公路新线互联互通。铁路方面,藁城区设置有两座车站,分别是位于藁城核心区的藁城站,系石德铁路中间站,以及位于藁城区南部的藁城南站,系石济客运专线中间站。然而,藁城核心区与中心城区之间的通勤时间较长,空间距离较远,仅有紧邻东三环的良村片区靠近中心城区,因此,承接中心城区外溢购房需求的规模非常小,也仅有良村片区可承接沿主干道、经高新区外溢的首置需求,这也直接导致藁城核心区的主力购房需求以当地内生需求为主,分别是核心区内生改善需求和周边村镇流入首置或改善需求。

依托于藁城区当前的产业和企业分布特点,在2019年的藁城区政府工作报告中,可以看到在构建“4+4”现代产业格局的背景下,藁城区着力于构建和补充产业链条,沿现状医药、装备制造、物流等三项产业,向生物医药、智能制造、新材料、现代智能物流等方向扩展,并有产业园、科技园和引入企业布局,且仍将以良村片区(石家庄经济技术开发区、循环化工园区)为主。而依托藁城核心区和北部的滹沱河沿线,藁城区正在构建近郊旅游和农业旅游两项产业。当前,藁城区的滹沱河沿线正在整治,系为旅游产业打基础。

城建方面,藁城区有如下动向值得关注:其一,藁城区正在对接中心城区的基础设施配套,力求全面融入全面融入中心城区。在现状,地面交通方面有南二环东延线,地下交通方面则有轨道交通三号线远景规划,但尚未获得国家发改委批准。在未来,藁城区规划建设路与南三环接通,育英路与槐安东路接通,将当前与中心城区间仅有和平东路-石津西路、南二环东延线-世纪大道两条主干道丰富至四条。另一方面,良村片区和藁城核心区的教育、医疗和公共空间配套也在提档升级。其二,藁城区正在规划建设高铁新城,依托石济客运专线藁城南站,形成新的城镇建成区,根据易居克而瑞石家庄目前掌握的情况,这座新城已由中国宏泰产业市镇发展有限公司中标,面积约7平方公里,位于藁梅路以东,郭庄东路和尚东街以西、以南,兴华路以南。

而在房地产市场方面,藁城区亦有动作。一方面,2018年的藁城区市场表现差强人意。根据易居克而瑞石家庄的统计,2018年,其普通住宅实际成交3090套,面积36.72万平方米,成交价格10620元/平方米,成交金额38.99亿元。而在供地方面,全年仅有6宗房地产开发用地供应并全部成交,面积32.34万平方米,成交金额6.14亿元,成交单价仅127万元/亩。另一方面,藁城区在供地和房地产开发方面均有政策收紧,包括制定土地储备和房地产开发新政,从源头上限制或禁止违法违规开发现象,并将一级开发主导权牢牢掌握在政府部门手中;在规划方面,房企和项目也面临“多规合一”的管控限制。为此,藁城区已明确提出将启动北席、南席和北邑等城中村拆迁改造,并纳入到棚户区拆迁改造范围内,享受棚户区拆迁改造的各项优惠政策,藁城核心区内亦有城中村拆迁改造动向。由于藁城区系产业立城,且配套尚待完善,特别是商业配套上仍有较大空间,因此,人、产、城、商等四项融合是大方向。一方面,这给了房企和项目在原始规划时较大的施展空间,但另一方面,也加剧了拆迁改造的成本。

2019年藁城区政府工作报告要点:

(1)突出龙头带动、链条延伸、要素保障,以“建链、补链”为引领,进一步做大做强信息技术、智能制造、生物医药、新材料等产业,积极发展大数据、云计算、军民融合等新兴业态,超前布局人工智能、数字经济、生物技术等未来产业。

(2)抓好万联大数据、联东U谷、振华自然科技园、丽康源生命科学园等重大项目,与中国电子商会合作谋划建设数字经济产业园,推动战略新兴产业由点向面延伸、产业链由中低端向中高端攀升。

(3)着力培育特色化、专业化的楼宇经济,繁荣以北国广场、旺洋广场、万达广场等为核心的城市商圈。

(4)抓好普洛斯物流、宇培冷链物流、华旭物流、易商红木等项目,做强以藁城经济开发区和张家庄镇为依托的特色智慧物流产业集群。

(5)深化完善全域旅游发展规划,促进“旅游+”“文化+”跨界融合渗透,着力构建以世纪大道为轴心,以滹沱河为北翼、衡井公路为南翼,以现代农业园区、特色小镇、田园综合体、美丽乡村、特色文化等为依托的全域旅游发展格局。

(6)坚持“先做土地、后做项目”,制定土地收储计划,大力开展大片区收储,切实提高项目落地率。加大批而未供、供而未用、闲置土地和“僵尸企业”消化处置力度,全面提高土地使用效率。

(7)进一步完善人才绿卡等保障政策,一手抓院士、专家、科技领军人才等高精尖人才的引进,一手抓专业型、操作型、实用型等基层紧缺急用人才的培养,为现代产业发展提供人才保障。年内建设人才公寓100套以上。

(8)实施“大园区+”战略,充分发挥石家庄经济技术开发区“国家级”品牌和政策优势,按照错位发展、特色发展、高端发展的思路,对藁城经济开发区、岗上镇和九门乡只照工业园,实行统一规划建设、统一土地利用、统一产业布局,积极探索发展“飞地经济”,形成“一核、三极、多点发力”的开发区发展新格局。

(9)石家庄经济技术开发区深入实施“科技创新、优化升级、产城融合”三大战略,着力打造主导产业鲜明、产业链条完善、产城深度融合的现代产业新城,力争在全国开发区排名中大幅上升。

(10)高标准规划建设未来科技城,加速人才、技术、资金等高端创新要素集聚,着力引进一批产业龙头企业、产业链核心企业和高成长性项目,打造在全省全国具有较强影响力的科技创新产业带。

(11)有序推进北席、南席、北邑等棚户区改造,不断改善医疗、教育、文化条件,促进产城融合、互动发展。

(12)藁城经济开发区大力发展高端装备制造、新材料、现代物流等产业,突出抓好翼辰高铁轨道产业园、吉藁化纤碳纤维产业园、特色物流产业园等重大项目建设。

(13)围绕全面融入省会中心城区,高站位、高标准、高起点修编城乡总体规划,科学定位发展目标,立足超前引导,加强片区建设规划编制,引领城市建设科学发展。统筹考虑城市空间布局、区域定位和功能分区,着力突破城市发展瓶颈和现状矛盾,推动城市健康可持续发展。

(14)深化“多规合一”,厘清保护和开发边界,明晰各类用地布局,切实发挥规划的引领管控作用。严格执行《主城区规划建设管理办法》,坚决杜绝无序开发、违规建设等行为。加强城市建筑风貌管控,不断提升城市建设品质。继续开展“双违”清理攻坚行动,实行大整治、大拆违,确保违规建筑、违法占地“零增长”。

(15)提速重点工程建设,加快实施博物馆、新一中、体育馆、通安街南延、站北路等基础设施,积极谋划建设路对接南三环、育英路对接槐安路等工程,高标准打造廉东大街、廉西大街两条标志性市政道路,外环路、四明街南延上半年实现通车。

(16)提升城市人居环境,科学谋划南部城区总退水渠、污水处理厂和地下综合管廊等项目,积极稳妥实施城中村改造,有序推进老旧片区改造、棚户区改造、雨污管网改造、便民市场建设和管线入地、街道整治等工程。

(17)提质城市风貌景观,强化城区沿街建筑规划管理,加强城市绿化、美化、亮化和净化,高标准实施体育公园和外环路、东城街南延等道路绿化工程,提升公园绿地和街头游园绿化美化水平。

(18)坚持人、产、城、商四位一体,努力推动以产兴城、以业聚人、以城养城,年内常住人口城镇化率57.5%。

(19)加快高铁新城片区建设,制定三年行动计划,积极推进星悦广场、爱琴海购物广场等城市综合体建设,谋划实施树兰康养小镇、颐高数字经济创业园、宏泰文创园、一中教育片区等项目。

(20)以滹沱河生态修复一期工程8月底完工为契机,对沿岸实施高标准规划设计和开发建设,进一步拓展城市北部发展空间,大力发展生态观光、文化休闲、健康养生等产业,力争将其打造成高颜值的生态绿廊、高品位的文化长廊、高效益的经济走廊。

(21)编制停车场、便民市场等公共服务设施专项规划,2019年谋划建设两个立体停车场。

易居克而瑞石家庄机构的市场运行情况监控网络除覆盖石家庄市辖区、正定县和正定新区外,近期已新增覆盖辛集、晋州、平山、元氏等石家庄周边县、市,并向南覆盖邢台市辖区,目前可向房企和机构提供上述城市和地区专业、权威、深度的市场顾问服务。如需合作,也请与石家庄克而瑞机构取得联系。

联系人:

克而瑞石家庄客户经理 张佳 17734569120

克而瑞石家庄首席分析师 仵菲 15200013789

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