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银行,我要找你算笔账!

石门楼市 2018-07-28 00:06:01


学生时代曾学过一首很著名的元曲——《山坡羊·潼关怀古》,其中提到:兴,百姓苦;亡,百姓苦。


如今想想,这何尝不是当下购房者的心声呢?对于刚需购房者来说,房价上涨,买不起,心里苦;房价下跌,担心买后吃亏,还是心里苦。


随着调控政策的深入,石家庄市区范围内的房价,整体保持平稳。


需求人群不断释放,但整体市场还是观望气氛浓厚。不再像去年部分楼盘热销盛况:“全款的往里走,贷款的别堵在门口,公积金的把小黄车挪走。”


房价稳定,能够贷款买房对于刚需购房者来说,当然是件好事,对照需求仔细选房就好。


然而,总有一些事情会打破你的认知。


以下是石门楼市官方号与粉丝间的对话——


中国移动

01:35

100%

微信(135)

亲爱的

现在买房利率上浮这么多,利息有点太高啊


是的,目前石家庄房贷利率基本上浮10%-20%




如果明年不上浮了,我的贷款会降下来吗?




基本不会的,这个要写在贷款合同里





这样啊,那是不是等等比较好?







对于普通购房者来说,买房过程中“斤斤计较”确实不为过,但这个帐怎么算才是更合适呢?


1


目前石家庄首套房贷款利率上浮在10-20%,按照基本贷款利率4.9%来计算,实际贷款利率在5.39%-5.88%之间。


房价稳定了,贷款利息却高了这么多,银行这不是趁火打劫吗?


事实上,很多人担心的不是房贷利率上浮比例的多少,毕竟整个银行体系目前都这样,想买房就不得不接受这个不平等条约。


更担心的是,未来基准利率调整后,上浮比例下降或者取消了,现在买房的该怎么办?


毕竟贷款合同是白纸黑字,一旦签订就无法更改了,比别人更高的利息支出,要伴随自己几十年,怎么想都觉得不公平。


如此一来,就不难理解为什么有些人想等房贷基准利率确定之后再买房了。


先来看一下,房贷利率上浮20%的情况下,整体的费用支出对比。



① 按基准利率4.9%计算


② 按利率上浮20%计算


假设贷款100万,30年的还款周期,上浮20%的贷款利息,总共要多支出约22万利息。


按照普通老百姓的观点来看,这真是一笔不小的额外支出。


2


不要总是怀着极度的恶意来揣测每一个政策。


事实上银行内部风险管控,都明明白白的知道个人房贷其实是最优质的资产。虽然相对于普通商业贷款利率低,但是不良率等等各项考核也都是最优质的。


大多数老百姓购买房子后,不出意外那就是一辈子的家了,所以轻易不会断供。


提前还款的,倒比比皆是。


越是风险低的客户对利率越是敏感,越是风险高的对利率越是无所谓,所以以前银行宁愿下浮10%给个人放房贷,也不愿意给上浮40%的小企业放。


但为啥突然转向了?


原因很简单,银行没钱了!


18大后中央提出注意防范系统性金融风险,控制信贷过快增长的大政方针。


什么意思呢?


翻译成大白话就是,你们下面的都给我注意点,借出去的钱别收不回来了,还有没借出去的钱就先缓缓,欠债的人太多不好。


为此,银行实行紧缩政策,另一方面,为了维持经济,不得不采取了基准利率不变的政策。


造成的结果就是市场上的实际利率远远高于表面,大家都缺钱。


实际情况就是,即使房贷利率上涨20%,也是远远低于市场的实际贷款利率。


| 图片及数据来源于网络


看完上图,是不是该感谢银行了呢?


3


即使明白了房贷利率上浮的原因,相信也没人希望未来市场利率回归正常后,自己仍然承受额外的利息支出。


那现阶段购房,该如何应对呢?


1提高首付,采用公积金贷款


目前石家庄很多楼盘已经可以使用公积金贷款了。现摘取部分楼盘展示(数据来源于石家庄公积金网站)



公积金贷款长期(5年以上)的利息为3.25%。对比上浮20%的商业贷款利率5.88%,差距相当之大。


目前石家庄夫妻双方可以公积金贷款60万,虽然允许组合贷,但据公积金中心的工作人员反馈,组合贷对申请人员的资质要求非常高,所以绝大多数人还是放弃吧。


对比一下商贷与公积金的差距:


按照1.5万的单价,90平的小三房,所需135万资金。


公积金贷款的话,60万的贷款额度,首付需要75万,接近55.5%的比例。


商业贷款,首付只需要40.5万,30%的首付比例。


35万的首付款差距,就是普通购房者需要跨越的鸿沟!


2提前还贷


从投资者的角度来说。银行住房贷款是普通老百姓所能获取到的,最便捷的融资手段了。


考虑到长期通货膨胀的趋势,货币贬值的可能性是大概率事件。


能贷多少,贷多少,能贷多久,贷多久。


这种说法也不是没有道理的。


但目前大部分人的消费观念还是相对保守的程度,甚至停留在旧社会杨白劳的回忆之中,背负债务,总感到有压力。


所以很多购房者随着经济实力的提升,也会尽快筹集资金,采用提前还贷这种方式,还掉一部分贷款。这样,也就相应的减少了额外的利息支出。


当然这种方法只适用于,手中资金没有有效的投资途径,低于上浮的贷款利息时的选择。


在当前的社会大背景下,适当增加债务,或许是更好的投资方式。


3转按揭


这里所说的“转按揭”,并不是通常意义上二手房买卖过程中的房屋贷款转移过程。


“转按揭”是指已在甲银行办理了住房按揭贷款的借款人,把在甲银行办理的按揭转到乙银行,以便享受到更优惠的利率。


在当前的银行贷款利率统一上浮政策下,这种方式是很难实现的。


它恰恰针对的是绝大多数购房者,担心现在贷款上浮情况的一种金融手段。


买房按照基准利率上浮20%办理房贷,几年后,由于金融政策的改变,银行开始推出基准利率,甚至有的银行还推出8.5折的房贷折扣时,心有不甘时的情况。


这个时候通过“转按揭”,可以降低整体的贷款利息。


据了解,石家庄也曾推出过该项业务。


所以说,随着银行业的持续开放,未来的银行服务将会更加激烈。


针对性的金融举措,也将会陆续推出。


所以说,购房者更是无需为此担心!


4


事实上,说了这么多,对于购房者来说都是伪命题。


真正的刚需早都去借钱买房了,根本不会考虑这么多。


房价涨的时候,满大街都是刚需!


想赢怕输的心理造成了大多数人,总想买房抄在谷底,利益化。


但是,天下的好事怎么可能都让一人占全?


—— end ——


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