房价小幅震荡项目销售冷热不一 石家庄楼市步入艰难时期

随着气温持续升高，石家庄进入高温酷暑难耐时节，身处二线城市的房地产职业经理人也迎来了他们职业生涯中最难熬阶段。

“对个人来说，上半年销售业绩好坏决定了7月份去留问题，可以说是决定生死存亡的关键时刻！”一位20强房企营销总监表示。

相对于房企销售者焦虑，石家庄楼市现状则让许多业内人士直呼看不懂！原因是从石家庄房地产市场情况来看，有项目销售火爆，有项目即便变相降价售楼部依旧冷清萧条；市场两极分化严重。来自某机构河北研究院数据也显示：1—5月份，石家庄普通住宅累计供应104.32万平方米，同比2020年1-5月下降36.96％；成交面积143.76万平方米，同比2020年1-5月下降0.33％；成交均价为15046元／平方米，同比2020年上涨3.48％。和纠结的市场情绪相比，石家庄土地市场反应异常：已连续50多天“零成交”。

石家庄楼市一时陷入冰火两重天。

结构性筑底房价小幅震荡

2021年年初，石家庄楼市受疫情影响一度近乎停摆。但从2月份开始，随着房企纷纷转变营销方式及疫情防控得到有效控制，房地产市场逐渐升温；在3月份及后整个市场呈现稳中有升态势，万科、融创、中海、龙湖等新项目开盘当天甚至出现异常火爆场面。

如去年率先下调价格的正基九宸·帝壹院正基九宸·帝壹院20000元/平方米3.84分天山大街与南二环东延交口南1000米路东400-176-0760 转 701928项目，2021年分别在3月份将高层均价上调了500元／平方米，5月份又将洋房均价上调了1500元／平方米。

对此，正基地产副总经理王洋表示，之所以在年初涨价是公司分析了房地产市场后做出的乐观预判。

位于石家庄西南二环的金地阅峯项目在上半年也进行了多次调价，3个月其成交均价整体上调500元／平方米，这种小幅度调价，让石家庄市某医院医生小赵（化名）有了一点压力。最终，她还是购买了离单位不足两公里的这个项目。

小赵告诉记者，从3月份开始，她和家人就一直在桥西区看项目，本地项目担心品质没保障、一线品牌价格有些高，总是十分纠结。“举棋不定的两个月时间，我购买的这套95平方米房子比最开始看时多付出近5万元，所以买房还是觉得合适就下手。”

一边是看好的市场预期，一边是小幅上调成交均价，但市场反应并未出现预想的恐慌性购房现象。

究其原因，记者发现，相比以往恐慌性购房或浓厚观望两种极端情绪，当下购房者更加理性，许多购房者在全面了解区域所有项目后才会果断出手。

从事旅游工作的购房者小刘可谓理性刚需典型代表。2018年初刚刚结婚小刘在石家庄南三环外租住了一套房，随着小宝宝即将诞生，小刘一家对城市配套、孩子未来教育、通勤成本等有了新考量，做了全面分析后，全家决定在二环内购买房子。

和小刘刚需诉求购房有所不同，家住新华区老王却是另一番境遇。随着第二个孩子诞生，老王一家所居住两室房明显变拥挤，于是准备将两室房子卖掉，重新换一套三居室的。令老王没有想到的是，从年初挂出房源至今，除了偶尔几个中介打来电话询问是否还能降价外，没有一个购房者登门。

“卖不掉现在的房子就没钱换房，这好像成了一个死结。虽然已经看好了一个三居室新项目，却没法入手！”老王有些郁闷地告诉记者。

某研究院一项数据显示：石家庄二手房源交周期为173天，环比2021年5月增加了7天。

对此，河北惹目机构执行总经理张金峰分析认为，二手房成交周期延长，直接传导至换房人群购买预期和购买能力。

值得一提的是，尽管刚需和刚改购房者或理性或纠结，导致一些项目销售状况冷热不一，但却也不乏石家庄城市核心豪宅产品在上半年迎来属于它的“高光时刻”。如位于石家庄长安区核心的龙湖·天奕项目，6月20日开盘据悉1就收金3亿多元，开盘劲销5.6亿元，刷新了石家庄豪宅产品销售业绩。

业内人士分析认为，宽松的货币政策和通胀压力下，增加了改善客群购买房屋抵御资产贬值的动力，一定程度上带动了改善型产品热销。

土地市场腰斩背后

2021年上半年石家庄楼市总体平稳、小幅震荡、产品分化特点，与石家庄上半年土地市场也不无关系。尤其石家庄土地市场近期反应异常，预示着石家庄正在经历不同寻常的战略调整。

据石家庄房天下数据中心资料显示：2021年上半年石家庄共举行16场土拍，仅30宗土地成功出让（仅统计主城区、鹿泉、栾城、藁城、正定及正定新区、循环化工园区的住宅和商业用地），成交总面积962477.937平方米，约1443.72亩，相比去年同期下降48.85％，接近腰斩；成交总金额1027082万元，成交均价约711.41万元／亩。据业内人士观察，截至6月底，石家庄已经连续50多天土地市场“零成交”。

这种反常趋势引起了行业人士普遍关注。

张金峰认为，这种反常情况并非是房企拿地节奏出现了问题，是政府对城市规划调整，使石家庄土地市场出现了暂时停摆。

这样的说法在上半年土地出让中得到体现。如3月31日，中冶以20.75亿元竞得东良厢城中村改造地块，溢价率33.53％；同一天，保利以3.8亿元竞得藁城区天意热电厂地块，溢价率24.17％；5月24日，恒大以16300万元竞得鹿泉区六街村改造地块。

值得关注的是，虽然半年成交面积为近5年来同期新低，但成交亩价却创下新高。关于政府对城市规划调整的说法，终于在7月初有了答案。

日前，石家庄市委市政府出台了《关于落实＜省委省政府关于大力支持省会建设和高质量发展的意见＞的实施方案》，要求全面推进省会创新发展、绿色发展、高质量发展，大幅提升城市品位、能级和首位度，加快建设现代化、国际化美丽省会城市，当好全面建设现代化经济强省、美丽河北的排头兵和领头雁。

石家庄市委副书记、市长马宇骏在“石家庄市落实省委、省政府决策部署加快省会建设和高质量发展”新闻发布会上表示，要依法依规合理拓展发展空间，坚持集约节约利用土地等内容，其中最关键的内容是明确提出核定基本农田保护面积和耕地保有量的原则，立足石家庄人口增长趋势、城市发展建设和城市空间布局的需要，给予石家庄更多用地支持，科学合理规划滹沱河城区段南侧行洪通道。这部分对城市空间布局是重大的利好，有利于石家庄摘掉制约主城区北部加快发展的“紧箍咒”，为城市建设拓展巨大的发展空间，届时，滹沱河将成为一条“城中河”，拥河发展一河两岸美好愿景将变为现实。

对石家庄城市更新影响的是在二环内做“减法”，在二环外做“乘法”，合理布局生产、生活、生态三大空间，加快补齐功能短板、补足生态弱项、补上设施空白，还空间于城市，还绿地于人民，还公共服务配套于社会。

针对石家庄城市战略调整，河北省住宅与房地产业协会常务副会长兼执行秘书长张彦峰表示，此次强省会战略一系列措施出台，对于城市框架拉开和品质提升是一大利好。同时，也要注重对主导产业和新兴产业提升和培育，实现城市更新—产业升级—人口流入的良性循环。

金地集团石家庄公司总经理刘轶则认为，相信经过此次战略调整，石家庄二环内住宅用地将更加稀缺，滹沱河生态经济带也将成为众多房企激烈竞争拿地热点区域，未来石家庄房地产市场前景可期！