开发商欠缴土地出让金购房者能办不动产证吗

  法律帮办——依法论曲直 仗义辩是非

  江苏省赵女士咨询：三年前，我在某开发商开发的楼盘购买了一套房子，当时该楼盘五证齐全，入住半年后，我还顺利办理了房屋所有权证。可是最近，我到当地国土局办理不动产权证的时候，虽然按要求提供了所有材料，但被告知所购楼盘因开发商欠缴土地出让金，无法办理不动产权证。当地国土局称，所涉楼盘当项目出让时规定的容积率为1.2，而现在的容积率达2.3，属于改变土地使用条件，需开发商补办用地手续并补交土地出让金数千万元，但该开发商至今未办理，故不能为购房者办理不动产权证。

  法律帮办：《土地登记办法》第四十条规定，因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。《土地登记办法》第十八条规定，有下列情形之一的，不予登记：（一）土地权属有争议的；（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；（五）其他依法不予登记的。不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。

  依据上述规定，“法律帮办”倾向于认为，本案中，所涉楼盘当初五证齐全，说明开发商已经依法取得了涉案房屋土地使用权的初始登记。在该初始登记行为既未被撤销也未被宣布无效的情况下，赵女士如果以该初始登记行为为依据提出变更登记申请，只要符合《土地登记办法》第四十条所规定的条件，当地国土局就应予办理相应登记。至于《土地登记办法》第十八条关于未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费等情形不予登记的规定，当地国土局在开发商申请土地使用权初始登记的时候并未适用该规定，却在开发商已经取得国有土地使用证的情况下对赵女士的变更登记申请适用该条规定，而不予办理，损害了赵女士的利益，属行政不作为。至于补缴土地出让金的问题，国土局可以通过另案诉讼等方式向开发商主张，而不应通过拒绝为购房者办理不动产权证，间接给开发商施压的方式来达到目的，这是一种懒政思维的表现形式。

  “法律帮办”专业法律咨询：13833457000；13833457000@163.com

  重大合同审核、疑难案件分析、大额债权清收、股权纠纷处理、公司僵局处置、企业并购设计、法律尽职调查、投融资风险把控、诉讼事务指导。欢迎有条件的企业、个人定制个性化法律服务，联系办法：15200006608

  “法律帮办”微信号：falvbangniban 可在微信通讯录点击“添加朋友”搜索此号加关注或用微信“扫一扫”功能扫描下方二维码加关注，即享掌中法律顾问。