[摘要] 新华区邹女士咨询：一年前，某开发商向我借款300万元，年息24%，借款到期后，开发商无力偿还本息，提出以房抵债。我就同开发商对了一下账，借款本息之和恰好够买开发商两套房，于是我就同开发商签订了商品房买卖合同，并签了一份以房抵债协议书。
法律帮办——依法论曲直 仗义辩是非
新华区邹女士咨询：一年前，某开发商向我借款300万元，年息24%，借款到期后，开发商无力偿还本息，提出以房抵债。我就同开发商对了一下账，借款本息之和恰好够买开发商两套房，于是我就同开发商签订了商品房买卖合同，并签了一份以房抵债协议书。最近，房屋具备交房条件了，开发商却说房价已经涨了五分之一，不同意以房抵债了，但又同时表示无力偿还欠我的借款。在这种情况下，我能否主张开发商履行商品房买卖合同？
法律帮办：关于以物抵押合同性质的问题，在司法实践中，曾经有不同的观点：有的认为此类合同属于实践性合同，即只有交付房屋并登记才有效；有的认为属诺成性合同，只要合同签订了即成立并有效；有的索性就直接认为此类合同应归属于无效。“法律帮办”倾向于第二种观点。
《中华人民共和国物权法》百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。因此，对于借款的同时签订商品房买卖合同，商品房买卖合同实为民间借贷担保的或者借款时约定偿还不了借款将抵押的房产归债权人所有的，对该等房产主张合同权利，一般不应得到支持。但本案中的情况与上述规定不同，是借款到期后，又重新签订的以房抵债协议，本身不违反上述规定，而且不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情况，依法应得到确认。
《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
“法律帮办”倾向于认为，根据上述法律规定，邹女士与开发商签订的以房抵债协议书及商品房买卖合同属于诺成性合同，且与合同法第五十二条并不冲突，合同签订时，双方的借款合同已经到期，对账后将确认的借款本息转为购房款，双方之间的借款合同关系已转变为商品房买卖合同关系，故该商品房买卖合同并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期开发商难以清偿债务时，双方协商通过将开发商所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律所禁止外，应予以准许。故本案中，邹女士可依据商品房买卖合同提起诉讼，要求开发商履行约定的合同义务，并配合办理房产过户手续。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
