[摘要] 6月2日，石家庄正定新区迎来今年最受关注的一次土拍。于2016年12月停拍的6宗土地再次上市，碧桂园、保利、万科等25家房企历经1.5个小时角逐，最终6宗土地被4家房企拍下，成交总价高达42.33亿。
天山一地块楼面价高达20923元/平方米
6月2日，石家庄正定新区迎来今年关注的一次土拍。于2016年12月停拍的6宗土地再次上市，碧桂园、保利、万科等25家房企历经1.5个角逐，最终6宗土地被4家房企拍下，成交总价高达42.33亿。值得注意的是，在2016年11月楼面价仅为2549元/平方米的正定，本次土拍天山地产竞得的【2016】008号地楼面价已然高达20923元/平方米，创下正定新区楼面地价新高。
土拍直接跳至人才安置房竞拍
据悉，该6宗土地占地面积共323068.03平方米（约484.60亩），曾于2016年12月1日挂牌出现过，却于拍卖前的2天停拍。
6月2号当天的土地出让共吸引来21家竞买人、25家房企参与竞争，分别是碧桂园、万科、金科、华润、金辉、合景泰富、保利、旭辉与中粮联合体、金地、恒大、国瑞、正荣、润江、北京城建、智高、天山、恒山、鸿坤、秀兰、中铁与中铁建联合体和亨伦。
此次土地出让系石家庄首次采取“竞地价，竞人才安置房”的土拍规则，每宗地块设置了限价，普遍在1000万元/亩以下；达到限价后将进入竞人才安置房阶段，并以建筑面积100平方米为单位竞争，以此最终决出竞得人。下午14:00，土地出让开始之前，主持人就宣布6宗地块实时报价到达限价，将直接竞拍人才安置房。
值得注意的是，人才安置房与同地块商品住房在产权和户型等方面一致，但需要无偿移交给政府部门。也就是说，人才安置房的各项成本将直接由剩余商品住房来分摊成本，虽然看似土地出让价格没拍出地王，但是如果人才安置房面积较大，必然将增大竞得房企的开发成本，抬高商品房未来销售价格。
14:30，土地拍卖正式开始。虽然在竞拍开始之前，石家庄国土资源局正定新区分局的相关负责人重申了此次竞拍的规则，并明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，希望各家竞买人理性、冷静。但是在随后长达1.5的竞拍过程中，本土知名房企与外来大房企依然上演了一场激烈的抢地大战。
以天山集团、润江集团、智高地产等为主的“本地房企”与以金辉集团、金科集团、旭辉集团为代表的“外来房企”展开激烈的拉锯战，举牌不甘示弱。经过一次又一次角逐，本土房企拔得头筹。其中，天山集团斩获【2016】008、010、011等三宗地，润江集团斩获【2016】012一宗地。
外来房企方面，首次出现在石家庄土地拍卖市场的金辉集团及金科集团表现抢眼，分别斩获【2016】007号地，以及【2016】013号地。金科集团相关负责人现场接受媒体采访时表示，此次金科在石家庄拿地，完成了集团“三圈一带”的区域布局战略，为未来深耕京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、长江经济带打下了夯实的基础，“京津冀整体布局完成，战果将持续扩大”。
润江集团旗下河北润洋房地产开发有限公司作为当天的黑马，以71500万元竞得【2016】012号地，折合每亩单价约1003.65万元/亩，人才安置房面积45000平方米；该地块位于西至奥体街，北至华阳路，南至迎旭路；土地用途为城镇住宅；土地面积47493.35平方米(约71.24亩）；容积率≤2.0。
润江集团营销副总经理黄新颜表示，在这次土拍之前，其实公司是做过测算的，想到价格会高，但是土拍现场的激烈程度确实很意外。参与本次正定新区拍地，是润江企业五年发展计划的一部分，所以决心还是比较大的，各种方案和预期都做过，作为公司战略发展的一部分，所以这次拿地没有犹豫。她透露，【2016】012号地润江规划要建高端住宅，各项指标显示有高层产品。至于高价地会否推高石家庄的房价？黄新颜认为，房价在每个阶段都会有起有落，但是整体来看，当前石家庄的房价还是呈一路上涨的趋势。
6月还将有34宗土地出让
据相关机构统计，今年1-5月份石家庄各区共计66宗土地成功出让。前五个月，鹿泉区卖地，高新区土地最值钱。
2017年1-5月份石家庄成功出让的土地中，鹿泉区共28宗，总面积1219.47亩，成交总金额134976.4505万元，亩价约110.68万元/亩，为各区之首；其次为栾城区，共12宗，总面积415.92亩，成交总金额45076万元，亩价约108.38万元/亩；高新区10宗，总面积406.38亩，成交总金额144010万元，亩价约354.37万元/亩；藁城区4宗，总面积158.07亩，成交总金额29496万元，亩价约186.6万元/亩；桥西区3宗，总面积143.32亩，成交总金额76560万元，亩价约534.19万元/亩；正定新区3宗，总面积70.78亩，成交金额45000万元，亩价约635.77万元/亩；新华区2宗，总面积86.61亩，成交金额61000万元，亩价约704.31万元/亩；长安区仅有1宗，总面积72.1亩，成交金额25500万元，亩价约353.68万元/亩。
虽然前五个月的土地市场，鹿泉区、栾城区、藁城区表现强劲，但接下来的6月份正定土地市场也将快速崛起。据记者粗略统计，6月份不含2日已出让的6宗土地，本月还将有34宗土地将出让。其中石家庄主城区共有5宗地块将出让，正定县7宗，鹿泉区11宗，正定新区6宗，藁城区5宗。
开发商也有补仓心态 后续盈利压力大
在土拍现场，一位参与现场竞拍的房企代表表示，不会因为土拍新规定降低对土地预期和计划，公司未来继续参与拍地的计划不会变。
虽然“限地价，竞人才安置房”拍地的政策在石家庄尚属首例，但是在广州、南京、佛山等地都已经在实行。据记者了解，这类“限地价，竞配建”首宗案例早在2011年4月就正式在广州出现了。以广州模式为例，这类土地出让方式基本是规定和控制了地价高只能溢价到145%，溢出部分开始竞配建了，比如配建安置房面积。
其实，除了“限地价，竞配建”土拍新规则，近期在北京土拍市场中还曾出现“限地价，限房价”、“限地价，竞自持”等各类土地出让新模式。无论是附加何等条件的地块，只要是净地，几乎都会吸引一大票房企现场逐鹿。
有一位不愿具名的业内人士表示，实际上当下政策调控渐入深水期，当前土地市场上的出让条件可以称得上史上最严。在今年的政府工作报告提出加大土地供应尤其是自住房用地后，石家庄的土地市场将逐渐进入供地高峰期，但是必然将改变以往单纯竞地价的单一规则局面。
而眼下房地产市场正处于回调期，新房和二手房成交量近期双双大降，市场一片观望氛围下，房企拍地其实也是比
较焦灼的心境。要么接受新的游戏规则，接受溢价空间受限的现实，要么成为土地市场上的看客。“限售价”、“限户型比例”、“竞自住房面积”、“竞自持面积”等已经现身外地土地市场的措施，不排除未来也将出现在石家庄的土地出让市场。而这些措施的主要目的无外乎通过各种设限条件来给土地市场降温。
在该资深人士看来，“限地价，竞配建”的土地出让方式下，房企对地块关注度的影响并不会降低，尤其是核心区域位置比较优越的地块。但是，对于未来售价预期方面，仍旧要看开发商最终获取土地的总成本。严格的土地出让条件下，其实房企拿地后续盈利压力极大，但企业拿地依然趋之若鹜的原因主要由于日益短缺的土地储备，聊胜于无的无奈心态。
“面粉”贵过“面包”
一场停不下来的游戏
除了补充土地库存之外，规模化战略发展的需求也是企业不惜成本，拿地扩张的重要动力。
统计显示，今年前4个月，拿地的25大房企拿地总金额超过5199.26亿元，与去年同期拿地金额2549亿元相比上涨了104%，同时，房企拿地排名超过百亿企业达到18家之多。
拿地不赚钱至少好过无事可做。房企不计成本大手笔拿地，其实也是谋求市场占有率所必须付出的代价。一位楼市观察人士指出，企业追求规模发展的需求依旧强烈，对于企业而言，利润固然重要，但没有规模就没有未来，企业若想在未来拥有一席之地，就不可能停止拿地，毕竟楼市大环境是在动态中演进的。现在的拿地规模从某种意义上就决定了未来房企的销售面积排座次。而且，在房企化战略的当下，一个没有土地储备的城市公司，将面临裁撤的风险。与其退出市场，不如全力一搏，对赌政策周期。同时，从房地产的发展角度看，中国城镇化的确没有结束，所以市场的波动不太可能进入大周期萧条。这种情况下，房地产市场长期向上的大趋势不变，局部短期回调不会影响房企对未来楼市预期。
此外，从当前抢地企业情况来看，上市公司和国企是主流。上市公司和国企的资金成本较低，同时联合拿地也可以分摊资金和管理成本，企业风险也能实现部分可控。预计年内，房企对住宅用地仍会保持较高热情。
围观了这场土豪的拍地盛宴后，还需回归到土地“面粉”对房价“面包”的影响。面对天山拍到的008号地块目前已经高达20923元/平方米的楼面价，有业界预计加上建安成本和财务成本等，未来上市房价将再现新高。由此也引发不少百姓担忧，房企高价抢地会不会传导到房价上，继续推高市区的房价？
记者认为，土地狂欢的盛宴下，其实更多的是危机四伏。在楼市升级版调控政策已经在路上的当下，在本轮调控“因城施策，冒头就打”的大思路下，在银行信贷收紧未来加息预期强烈，限价限贷限购甚至将限售的政策升级下，在二手房和新房市场观望氛围浓郁的当下，因土拍狂欢而非理性跟风涨价将让楼市潜在危机加剧。预计近期房价横盘甚至微跌将是大概率的事件，百姓买房置业仍需理性选购适合的项目，切勿盲目乐观成为“接盘侠”。
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