[摘要] 白驹过隙,半年时间匆匆过半,砥砺奋进的楼市正在陆续交出“上半场”成绩单。
白驹过隙,半年时间匆匆过半，砥砺奋进的楼市正在陆续交出“上半场”成绩单。
这半年来，购房人、开发企业你来我往，作为裁判的监管部门也不甘寂寞，频频亮出政策“无形之手”。排队抢房、改善群体出手，地铁城建上演大手笔，上市房企扎堆入市……各种热词和聚焦事件不断闪现，各路风云激荡，再现一个真实的楼市。
如果把一年的楼市博弈比作世界杯的一场球赛，现在已然是中场时间。
盘点这半场球赛，从技战术和规则角度来看，颇有耐人寻味之处；比照球场上的种种戏剧性场面，楼市赛场也毫不逊色……上半年楼市成绩单如何，下半程市场路在何方？且听省会楼市业界大咖坐而论道。
下半年市场将整体趋稳 改善型楼盘将集中释放
上半年以来，楼市从年初的揣测，到年中的平稳，实现了量价齐升的态势，尤其是3月份以后，伴随着一系列利好政策推出，购房者观望情绪解冻，楼市风向转好。
成交方面，统计数据显示，2016年1-6月份，石家庄二手房交易套数约22000套，同比2015年1-6月份成交的13000套增长59.03%。具体到近几个月份，6月份成交4031套，5月份成交4624套，环比下降12.8%。5月环比4月份成交的5122套，环比出现9.72%的下降。从上半年二手房购房人特点来看，一是整体经济下行形势下，百姓可投资渠道少，房产成为稳健的投资；其二，一大波改善潮的涌现，这股潮流以年龄85后、房龄次新房为主要特征，强势促进了二手房市场交易的活跃；此外，国家大政策力推的城镇化、房地产市场去库存，由此带来的一系列减税、降息、降首付的利好购房政策，也成为二手房量价齐升的催化剂。
从区域成交分布来看，2016年1-6月份市内四区的交易数据显示，长安区成交5378套，裕华区成交5377套，桥西区成交5256套，新华区成交5165套，各区域数据相差不大，在每个区域交易比较居中的还是改善性的楼盘。比如，恒大华府、恒大城、阿尔卡迪亚等一些品质改善性的楼盘，交易面积都在100平方米以上，户型以三居室交易增长态势良好。从未来交易热点板块来预估，下半年还是比较看好长安区和裕华区两个板块的二手房市场。
从上半年房价走势看，1-6月份走势一路飙升，到目前应该还属于比较稳定的阶段，热点板块主要是2000年以后的次新房源，此外还有年前土地出让的几个地王开发项目都值得关注。产品主要还是改善型的产品，购房者从早些年仅关注品牌和地段户型，逐渐升级开始延展到关注包括景观、物业管理、户型、周边配套，特别是教育配套。从购买人群预计，下半年二手房市场将以改善和舒适型购房需求为主，下半年整体市场会偏向趋稳的态势，改善型的楼盘还会得到集中的释放，下半年依然还是一个很好的购房时机。
下半年楼市将持续稳中有升
2016年，国家相继出台了一系列对房地产市场的利好政策，释放出“刺激”房地产市场的信号，使连续几年萎靡不振的房地产市场出现罕见的“井喷”式爆发。一线城市带动二、三线城市房价持续上扬，随之而来的是大批持币观望的购房人纷纷出手。就省会石家庄而言，价格上涨幅度较大的莫过于二环以内的楼盘。从2016年春节过后，二环内一些楼盘价格上涨此起彼伏，短期内均突破“万元”价位，不少楼盘出现近年少有的“一房难求”。甚至去年“关门闭户”的项目一夜间迅速门庭若市。进入6月份以后，省会房价上涨的趋势逐渐放缓，整体供需趋于平衡。个人认为下半年省会楼市将持续稳中有升的状态，但在市区内较为热点的楼盘，可能会有批量关注的购房人集中出手，打破周围地段的价格平衡。
近年来，恒大、碧桂园、保利等国内知名房企进入省会后，其崭新的产品理念和营销方式给省会带来一系列大的震撼，推动省会楼盘品质和质量整体大幅度提高，也对省会人民购房理念产生重大影响。近年内，大型知名房企开发的楼盘，由于开发商的良好口碑和先进设计理念的产品，持续在所在区域处于引导地位。
近年来，央企和上市房企以集团军形式进入省会地产市场。凭借雄厚的经济实力、良好的企业口碑、先进的管理模式等优势，迅速把省会地产市场当年“叱咤风云”的本土开发企业纷纷打落下马。这些房企不断在省会土地拍卖会上刷新一次又一次的地价，在各个项目开盘时开出令人咂舌的房价，把周边的房价迅速拉高，造成短时期内市民的“购房恐慌”。
预计随着下半年房价上涨的放缓，购房人会更理性地看待市场房价和选择产品，省会地产市场将很少甚至不再会出现大范围的“疯涨”现象。
改善换房成为主流 房价将迈入2万元时代
中国房地产市场历经20年发展，市场正在发生巨变。今年，房地产市场从长期的增量市场正式进入存量市场，改善换房成为主流。这也是房地产市场第二次改善时代的到来，次带动了中国上世纪90年代的首次房改，现在则正在成为未来房地产的主要购买力量。
石家庄上半年楼市的表现和过去两年市场整顿有直接关系：挤压成交备案，政策利好成交，刚需透支成交，股市低迷避险资金成交，以上既有石家庄特点又有特性。总之，分化是必然。
改善成为主流，这是中国房地产的幸事，是未来房市希望的幸事。御珑湾近期270平方米以上明显成为成交的主流，尤其408平方米的楼王产品成交量增幅明显，成为这种趋势的有力佐证。另外二手房的成交面积同期上涨到平均90平方米以上，两个方面说明改善购房成为主流趋势。
如果必须要分析上半年市场热销的主要影响因素，那应该是降房贷，它传递给市场的信号或暗示为支持买房。但是问题在于：政策性狂欢凭什么可持续？
在性地价普遍高涨的时代背景下，城市房价如何能降?就本地市场而言，石家庄房价迈入2万元时代已经不再是梦，这个以往看似高不可攀的房价可以用“而今从头越”来形容。在城市二环以及别墅区，2万元房价时代已经来临，并渐行渐近，甚至不一定要等到年底。回溯石家庄房价历史，1992年，尖岭小区80平方米房子5.5万出售，折合单价约687元/平方米；1997年东苑小区均价1200元/平方米；1998年万信花园开盘均价1800元/平方米；2000年石家庄进入小高层时代，房价同期进入2000元/平方米时代；2015年全市商品住房均价7341元/平方米；2016年5月全市商品住房均价7583元/平方米，裕华区商品住房上半年均价破万。从今年房价趋势看，受净地出让地王频现，降容2.5、货币拆迁、规划松绑、限层高3.3米等政策和市场综合因素影响，2016年石家庄房价将迎来一波快速大幅上涨。
然而，任何政策性利好的期限都有限，收缩可能随时会发生。但毋庸置疑的是，改善型购房将挽救中国房地产市场。具体到石家庄下半年市场，预计价涨量跌将成为大概率。
二手房成交量价齐升
东南区域领跑
上半年二手房的火爆成为楼市一大聚焦现象。
二手房成交量价齐升，刚需为主力，改善在增强。据国大地产数据研究中心统计显示，截至6月底，石家庄的二手房成交价格已从1月份的8760元/平方米上涨到了10140元/平方米，较1月份上涨了15.7%；成交量同比去年同期增长了50%，整体呈现出量价齐升之势。从成交结果来看，两室以内（含两室）成交的房源占到了59.08%，刚性需求依旧是整个市场成交的主力。三室以上（含三室）占到了40.92%，同比去年同期增长了8.04%，尤其是120平方米以上房源成交占比达到了29.25%，改善性需求明显加强。
上半年的石家庄二手房市场可谓是遍地开花，各个区域的新盘入市都呈现了“日光盘”现象，同样也带动了所在区域二手房的成交。裕华区依然稳居市内五区之首，据国大地产数据研究中心显示，该区上半年成交均价涨幅高达18.4%，成为上半年交易火热的片区。下半年，随着中冶、中宏、荣盛、保利等大型房企项目的展开及融创在贾村的落地开发，该区域有望继续领跑省会。
从上半年政策影响来看，可以用契税打头，金融给力来总结。纵观2016年上半年，楼市利好政策频出：降准、下调首套房首付比、上调公积金存款利率、调整公积金缴存比例、契税新政、石20条措施等一系列政策，其中刺激市场持续走高的主要还是契税新政的出台及下调首付比例、利率下浮的金融政策，对刚需和改善型客户均有刺激，大大降低了购房的门槛，由此释放了压抑已久的市场需求。
预判下半年市场将稳中有涨，理性回归，改善加强。预计房价继续稳中有涨，供需逐渐平衡，客户回归理性，改善型需求会持续保持热度，对产品则将会更加挑剔。
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