[摘要] 2016年即将过半。上半年的市场中,限购取消、限贷松绑,公积金等政策发力,省十条、“石20条”也相继出台。在政策的刺激下,石家庄房地产市场发生了翻天覆地的变化。...
2016年即将过半。上半年的市场中，限购取消、限贷松绑，公积金等政策发力，省十条、“石20条”也相继出台。
在政策的刺激下，石家庄房地产市场发生了翻天覆地的变化。
我们看到，房价大幅上涨，冒雨彻夜排队现象重现，开发商也见机调整了销售策略。那么，上半年石家庄的房地产市场究竟处于什么样的态势，下半年，将朝哪个方向发展？
■本期观察家
詹 悦 众美集团营销副总经理
李玲玲 石家庄荣鼎房地产开发有限公司副总经理
程雨 石家庄骏才房地产开发有限公司营销总监
■■1 记者：2016年即将过半，在政策刺激下，上半年市场呈现哪些特征？
■詹悦：总体来讲,上半年石家庄楼市特征是量价齐升。在2016年1月份的时候，房价还是比较平稳的，明显的有一个曲线的上升是3月、4月，4月份石家庄的房价，二手房价已经达到了九千四百三十元每平米。这一点结合众美目前在售项目的销售状况，体现的也很明显，众美阳光汇项目经过短暂的市场试水，在第二季度发力，量价两方面都有一个平稳的提升，去化速度也较为理想。
■李玲玲：2016年以来,在一系列利好政策的支持下,楼市持续升温,整体呈现出“四高一升”即高房价、高涨幅、高地价、高库存、投资升的运行态势，利好政策刺激能大程度激活刚性需求，可以降低购房者入市门槛，缓解当前大部分三四线城市、半数以上二线城市库存相对较大的市场压力，对楼市去库存将发挥为显著的推动作用。
■程雨：上半年石家庄市场特征：1、新房上市量同比上升；2、价格稳中有升；3、二手房成交大幅增长；4、购房者热情高涨，主体为本市居民。
■■2 记者：在这样的市场下，购房者心态出现哪些变化？
■詹悦：城市化进程的推进。除了有经济基础作为保障，有需求才是楼市持续发展的基础。中国城市化进程在不断推进，这也意味着还有相当一部分农村人口要被划入城市，这些人成了刚需，他们有着巨量需求。结合众美旗下凤凰府、阳光汇等正在接受咨询的项目来看，大部分客户还是以刚性需求为主，二胎政策的放开同时也释放了一部分改善型住房需求，二居改三居，小三居改大三居的客户比例越来越大，需求量也很可观，从这个角度来看，政策刺激效果较为明显，在市场大势的驱动之下，购房人还是比较愿意出手购房的。
■程雨：这个阶段，大部分购房者是理智的。城市化建设成熟度高的区域，是70后、80后作为购房主体，细分为刚需改善性需求户与再改性需求户较多，对生活环境、小区品质、自身精神层次都有了更高的追求，而满足其需求的社区并不多，可选择性由于个人喜好、区域文化、家庭状况等受限，所以推动二环以里品质高、环境好的社区销售较好。而城市配套不太完善、正趋向于城市化进程的三环左右，由于新增为石家庄主城区的几个区域面积增多，人口增加，也使得城市周边90后、80后一部分刚需户加入买房者行列。从购房者心态来讲，大多数还是刚需和改善，投机者甚少，也看得出石家庄还在发展当中。
■■3 记者：针对市场情况，开发企业的销售策略有哪些调整？
■詹悦：市场需求决定开发企业的投资动力。楼市需求不足导致投资动力不足，需求旺盛则导致投资过热。从石家庄过去几个月的销售情况来看，现在市场主流产品依然还是刚需，并且市场在一段时间内仍处于消化期，逐渐进入客源积蓄、房源蓄积的阶段。此外，随着市场的变化改善型需求已经开始慢慢显现。
众美集团2016年下半年推盘政策是顺势加大市场主流产品的输出，以满足主流购房客群的刚需或者改善需求。在这一阶段会有两到三个新增项目推向市场，产品线也较为丰富，可满足不同层级客户的购房需求。我们认为，在这个快节奏的社会中，谁掌握了速度谁就会拥有市场，未雨绸缪和及时应变也是需要的。
■李玲玲：首先，房地产开发企业应顺应市场规律调整市场策略，企业应该合理把控普通住宅中小户型高速周转的产品、高端产品、豪宅产品的之间的关系，在推盘和布局上采取“舍卒保車”策略。在推盘时序及策略上应优先考虑较为容易回笼资金的高速周转的“进攻性”的产品，以“现金为王”，其他产品尤其是“地王”楼盘可以作为中长期“防守类”产品。
其次，开发商需要准备充裕的资金流支撑。
第三、合作开发模式，市场资源优化配置，在楼市调控及即将进入调整期的市场背景下，房企由竞争转为“竞合”，“地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。
■程雨：一方面，开发企业想抓住好的形势，有节奏的推盘；另外也想让自己的产品溢价能力更高。根据每个企业发展状况不同，发力点不同，基本共识就是“放量、提价”。
■■4 记者：2016年下半年市场的走势如何判断？
■詹悦：石家庄房地产市场在上半年整体行情较好的情况下，将会继续延续这一态势，价格整体上仍将呈上涨趋势，不过区域涨幅进一步分化：东南区域由于区位及相关配套较为齐全，因此优质项目尤其是品牌地产开发的项目仍将持续上涨，甚至引领整个石家庄房地产价格趋势。
但总体上来看，今年下半年上涨幅度可能将会有所减缓，将逐步回落到相对平稳的状态，不过无论成交还是价格，市场也依然会呈现较为活跃的现象。
■李玲玲：待本轮市场需求在上半年集中释放完毕之时，再加上调控政策收紧、货币政策转向等因素，2016年下半年一线楼市市场进入调整期，全年销售速度可能呈现N型变化，前4月是销售去化提速，从4月到三季度则因个别城市调控政策，销售去化速度下降，但三季度之后，销售去化速度又会恢复。全年来看，N的低点也并不低，预计热销贯穿全年，房价快速上涨阶段已结束，未来是稳中趋升。就石家庄省会这样的二线城市而言，库存量较大，所以未来依旧是激活市场以消化库存为主题。
■程雨：今年已经不存在“阳春小三月”以及“金九银十”，炎炎的夏日也无法阻挡购房者购房的脚步。我判断下半年楼市会持续的“火”一把。
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