[摘要] 上个周末,石家庄出现集中开盘潮,开盘售罄的消息频频传出。房价高涨,未选上房源的购房者纷纷转到周边项目继续出手。一边是担心房价上涨,未及时购房财产受损,一方...
上个周末，石家庄出现集中开盘潮，开盘售罄的消息频频传出。房价高涨，未选上房源的购房者纷纷转到周边项目继续出手。一边是担心房价上涨，未及时购房财产受损，一方面，一些购房者也在怀疑，房价大幅度上涨到底能不能持续？面对这一轮的楼市变动，开发企业和购房者该如何判断？
■■本期观察家
李水源 河北省不动产商会副会长 石家庄市房地产业协会驻会顾问
车万里 石家庄世联行总经理
苗向华 城市汇客厅总经理
■■疑问一：这一波涨势为何来势汹汹？
■1供应量减少 压抑需求同步释放
李水源：今年房地产市场火爆，与供求关系有关。调控政策的放开，以及二手房契税政策的出台，给购房者带来了实实在在的优惠，购房者的需求迅速释放。
苗向华：在石家庄房地产市场高峰时期，市场供应量楼盘项目有300余个，活跃在售的项目有近三分之二，而今年的房地产市场中，充其量只有几十个。相差几倍的市场供应量的降低，造成了“无房可买”的局面，这是房价上涨的因素之一。供求关系不对等，也导致了购房者追涨的心态。其实，市场中销售火爆的楼盘，仍然是证件齐全、产品品质好的，对于无证项目来说，今年的销售难度加大。
车万里：从石家庄市场来看，楼市严查在规范市场的同时，市场的供应量在减少，而市场的需求比较旺，据调查显示，目前石家庄的供需比保持在1.1:1——1.2:1。其实，近几年的楼市的严查中，购房者的需求心态产生了变化，再看看，再等等的心态使得更多购房需求被压抑。
同时，随着京津冀一体化越来越进入实质发展阶段，作为第三极的石家庄逐渐迎来产业导入和人口导入，加上 农民进城等趋势，需求层面激发了越来越多的热情。
■2市场开放度提高地价上涨
李水源：地价的上涨，使得人们对于房子成本核算有基本判断，在此基础上，
苗向华：去年棉三、棉四地块“地王”拍出之后，大家对该项目的成本都有大概的核算，这也直接影响了周边楼盘对价格的定位。购房者在这样的市场预期下，对房价的接受程度有所提高。
车万里：石家庄房地产市场规范之后，带来的是市场开放度的增加，从而更多品牌开发商进驻石家庄，在 实力开发商越来越主导市场的前提下，土地成为了稀缺资源，据世联行统计，从2012年至今，每年石家庄土地市场都会有“地王”诞生，地价上涨带来的传导机制，也推动了房价的上涨。 土
■3产品品质“到位”
李水源：石家庄房屋品质不断提升，成本的增加和附加值的提升，推动了房价的上涨。
苗向华：品牌房企的进驻和“地王级”项目的出现，对产品、环境、物业、细节等方面有了全新的呈现，增加产品的价值空间，这会带动价格上涨，同时会促进石家庄房地产市场形成产品市场。过去改善型需求在观望的主要原因与适合的好产品少也不无关系。
车万里：对于石家庄主城区的一些开发项目来说，其产品素质并不高，购房者的居住的舒适度没有满足，但是一些地块占据了好的地段位置，绝大部分要满足购房者升级的置业需求，提供更舒适的产品，产品的细化带动了价格的提高。
同时，对于证件不全的项目，现在要获取证件，其等待的时间成本很高，再涉及其他的成本叠加进来，也会呈现补涨的态势。
■■疑问二：还要涨多久？
李水源：根据过去十几年来房地产发展的规律来看，每一轮房价上涨趋势会保持一年到两年的时间，不过接下来房价涨幅会逐步平稳，呈现稳步上涨的态势。
苗向华：今年石家庄房价的涨幅较大，比2010年和2011年的涨势更猛，预计今年年底仍会上涨。
车万里：等石家庄二环至三环之间地带全面进入万元房价阶段，刚性需求进一步外溢到三环外时，房价会有一个回调的空间。不过是呈波浪式的回调然后上涨。
今年下半年房价走势会趋于平稳，不过，在今年年底和明年上半年，随着品牌房企项目集中入市，房价仍会有一个上涨空间。
■■疑问三：追涨还是理性？
李水源：开发企业在面对市场时，要有不同的策略。对于具有资金实力和品牌实力的大房企，可以继续保持自身产品的优势，积极应对市场。而对于中小型开发企业，则要量力而行，不要盲目等待涨价，耽误销售周期，在目前市场环境下，快速回笼资金，增加资金周转速度，继续拿地开发新项目才是正确的选择。
车万里：虽然石家庄房价上涨，但是市场仍然是健康的，做的不好的项目，价格和价值不对应的项目 购房者并不买账，同样，营销、展示、服务做的到位，价格合理的项目，自然会受到追捧。在其他城市豪宅突破单价两万元每平方的项目比比皆是，石家庄房价支撑点的核心在于能给人们带来什么样的居住价值，产品仍然是王道。
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