[摘要] 简介:每年的中央经济工作会议是判断当前经济形势和未来宏观政策走向权威的风向标,因此一直被市场人士所关注。
每年的中央经济工作会议是判断当前经济形势和未来宏观政策走向权威的风向标,因此一直被市场人士所关注。在今年的中央经济工作会议上，明确要求，化解房地产库存将是2016年经济社会发展任务之一，着眼于供给侧，政策和市场一起发力，以全面深化改革为支撑，全方位“去库存”之战号角已经吹响。在这样的背景下，2016年楼市将如何发展？石家庄的楼市又会出现怎样的转折点？
本期观察家
苗向华 聚联地产总经理
马红雷 和发地产营销总监
■政策：多角度看去库存 市场释放积极信号
目前来看，从中央到地方都在鼓励去库存化，在金融政策上也给予了一定的支持，因此2016年在去库存的主基调下，市场情况是整体向好的。河北聚联房地产经纪有限公司总经理苗向华认为，2015年的房地产市场已经到了低谷的阶段，因此从宏观层面看，2016年传递的都是积极的信号，“但由于目前库存量比较大，因此不会迅速的出现扭转，除非政府采取比较极端的手段，但这种可能性不大。”因此未来一年将会是原有政策的继续松绑，不断利好市场发展。
和发地产营销总监马红雷同样认为，2016年的房地产市场，化解房地产库存将是主基调，降息降准还会继续，同时地方政府引导房产消费的行政细化政策也会相应出台。
■需求：刚需依然坚挺 市场将进一步分化
去库存的背景下，需求会发生哪些变化？在马红雷看来，房地产发展到一定程度，都会产生库存，“有库存将是一个常态化的趋势，但高库存并不是影响房价的决定因素。”马红雷继续分析道：“比如服装就是一个高库存的行业，但是对于消费者来说，有特色的、品牌的衣服便宜了吗？所以2016年项目将进一步分化，销售冰火两重天。地铁房、、性价比高的项目表现依然抢眼。”马红雷说道。
市场分化的背后，是需求变化的支撑。马红雷认为，二孩政策的落地、行政化手段的引导等都将进一步刺激房产的消费；不过，刚需和刚改将依然是消费的主力。“此外，通过政府一年多的严查整顿，人们购房会越来越关注手续和证件的规范。”
■房企：一线房企继续抢滩石家庄 整改项目将放量
2015年的房地产市场，冰火两重天成为显著的特征之一。苗向华认为，从石家庄本地房地产市场情况看，当下的整体环境仍然严峻，而大房企的进驻数量还是比较少，市场上的精品项目并不多。“从2015年的销售情况看，知名大盘和品牌房企销售成绩较好，生存难的当属中小楼盘，去化困难，一是手续上的问题，再就是产品规划没有特点没有特色，因此市场需要精品化的品质项目。”
对于石家庄房地产而言，一线房企近几年来争相抢滩石家庄，本地开发企业在开发理念、产品打造、经营管理、资金成本方面都面临着更大的压力和挑战，特别是中小型房企，马红雷在接受燕赵都市报采访时分析：“在当今互联化时代，小米公寓、万科租房模式等形式的出现就是房企运用互联网思维的尝试，即以客户感受为中心，匠人精神打造产品，体验式营销为主线，提高物业管理增值水平，本地房企可以不断学习借鉴，提高自身产品的研发能力。”。
产品供给方面，整改完毕的项目会有一个放量的过程，在一定程度上会加剧项目的竞争；大型房企入驻石家庄，加剧房企间的竞争，品质化开发趋势将进一步加强。
■营销：渠道拓展将成开发商发力点
在去库存的大背景上，未来开发商将会更加注重分销渠道的拓展。各个开发商，无论是品牌房企还是地方性房企，在渠道拓展上都会有一个比较大的投入。“市场容量就那么大，开发商在渠道拓展上都在找资源整合的平台，可以说谁能找到适合自己的渠道，和渠道做一些好的合作，谁就会率先在去库存大军中脱颖而出”，苗向华表示，“以前的手段多是发发广告做做电话销售，但现在这些传统的营销手段已经越来越乏力，比较低端，也不能找到有效的目标客群，或者说即使找到了客群对产品的兴趣也不会太大。”
在此之前，市场上不管是大楼盘还是小楼盘，开发商都想获得足够的客户，但由于现在客户需求不断改变，精品化的品质项目深得客户喜爱，也能占有一定的市场份额，而营销手段的跟风雷同也使得开发商在实际的销售过程中不能取得有效的成绩。开发没有针对自己的项目针对自己的目标客群采用比较匹配的营销手段，跟风很严重。因此2016年，开发商可以联合商会协会或者一些机构开展有效的资源整合，组织活动，寻求自己的目标客群，不断创新自己的营销手段。
■相关链接：2016即将打响去库存“歼灭战”
通过中央经济工作会议的指示，2016年房地产市场基调是去库存，包含六大措施。
一、要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
二、要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
三、要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
四、要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
五、要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。
六、要取消过时的限制性措施。
这六大措施是一连串“组合拳”：以供给侧管理扩大总需求，同时推动土地、财税、产业政策改革，以期长远实现房地产市场稳定健康，并在在此过程中谋发展、求转型。
██碧桂园·东海岸开启博鳌多彩海居新时代
1月6日，“博鳌从此多姿彩”碧桂园·东海岸【博鳌】媒体新闻发布会在项目亲海示范区隆重召开，新闻发布会现场，来自各地超100家主流媒体、业主代表、合作商代表、意向客户以及碧桂园集团相关领导齐聚一堂，共同鉴证这一激动人心的时刻。
发布会上，碧桂园海南区域总裁——叶剑清首先发表了致辞，碧桂园秉承集团“给您一个五星级的家”的服务理念，携千亿房企、地产十强的雄厚实力及23年地产开发经验而来，将以匠心精神与情怀，将五星级的海居度假生活带到博鳌。
碧桂园?东海岸碧桂园东海岸项目总经理——王朝雄详细解读了碧桂园海南发展历程以及博鳌未来区域发展蓝图等，同时也详细介绍了碧桂园?东海岸【博鳌】的项目规划。
碧桂园·东海岸占地约1500亩。产品规划丰富，包括有碧桂园升级新品系列72-145㎡精装揽海洋房及98-109㎡独栋、双拼、四拼美墅等碧桂园高端的产品。此次升级新品系列高层洋房凝聚了碧桂园23年的建筑智慧，由一流的建筑及装修设计精英担任研发，对居住空间的潜心研究、精益求精，始终在细节与品质上满足客户的需求，将重新定义海居新生活。
此外，碧桂园·东海岸【博鳌】还将打造泰式风情商业街，集休闲、娱乐、餐饮等多样商业配套于一体，并斥重金打造多重立体园林，精心营造优美的居住环境，由享誉全球的国家一级资质物业为业主提供24安保及贴心物管服务。
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