[摘要] 裕华区周女士咨询：一年前，我计划开办一个加盟店，就在某小区张贴了一份招租启事。结果一家房产中介公司的员工张某联系了我，他自称已经以个人的名义租下了附近的一个商铺，但由于没钱装修，所以一直空着，希望转租给我，我如果进行前期装修，他可以免我三个月租金。我看了看位置，觉得不错，就与张某签订了五年的租赁合同
裕华区周女士咨询：一年前，我计划开办一个加盟店，就在某小区张贴了一份招租启事。结果一家房产中介公司的员工张某联系了我，他自称已经以个人的名义租下了附近的一个商铺，但由于没钱装修，所以一直空着，希望转租给我，我如果进行前期装修，他可以免我三个月租金。我看了看位置，觉得不错，就与张某签订了五年的租赁合同，每月租金5000元，并先付了他半年的租金。
合同签订后，我开始装修房屋。在此期间，房东李某出现了，对我的装修提出了一些修改意见，要求我的经营不能干扰周边的邻居，我也都同意了。为了规范我的水、电的使用，李某还与我签订了水电使用合同，其中他向我收取的水费比居民用水价格稍高，但比商业用水价低。后来我才知道，该商铺的用水原来是从隔壁李某的亲戚家里接出来的。近，我联系张某续交租金，却一直联系不上，于是就找李某询问究竟，李某说他也联系不上张某，听说张某可能是因在介绍房屋买卖时涉嫌诈骗，逃跑了，张某已经拖欠了他好几个月的租金了。
“张某这小子给我签订的租房合同也是五年，但月租却是5100元，不知道这家伙脑袋里装着什么鬼？”李某说。李某还让我看了看他与张某签的租赁合同。昨天，李某找到了我，声称有人每月6000元要租他的房子，让我在两个月内搬走，“我与张某签订的合同没写着允许他转租，他这是私自转租，你也没和我签过合同，我有权利赶你走。”我为了装修这个加盟店，花了15万元，现在李某赶我走，我岂不是亏死了。请问，在这种情况下，我该如何维护自己的权益？
法律帮办：《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。根据上述司法解释，为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条规定将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。
《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》还规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。本司法解释的该条规定意味着，在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。
具体到本案，“法律帮办”认为，李某与张某签订的合同上虽然未明示张某可以转租，但是在周女士装修期间，李某已经知晓了这一事实，不仅未在6个月内提出异议，还与周女士签订了水电使用合同，可见他对张某把房屋转租给周女士是默许的。根据上述司法解释的规定，如果李某请求法院确认张某与周女士之间的租赁合同无效，将不会得到支持。而且，根据上述司法解释的精神，如果周女士代张某向李某支付了欠付的租金，并按照李某与张某的租赁合同约定如期缴纳房租，那么，李某应允许周女士继续租赁并使用该房屋。而且，周女士代张某支付房租后，从理论上来说，也有权向张某追偿多支付的房租。
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