[摘要] 不难看出，尽管有诸多的政策支持，但房地产行业的前进动力似乎并不如想象中那么充足。那么市场情况究竟如何？一二线城市与三四线城市有什么不同？未来的市场还会存在哪些变局？
上周，来自同花顺（一款分析软件）的统计数据显示，沪深两市共计30家上市房企公布了2015年三季报业绩预告，五成企业预亏，近五成房企净利润下滑，房地产行业净利润下滑现象进一步恶化。来自克而瑞研究中心的榜单数据显示，前三季度布局重心在一线及重点二线城市的房企销售业绩较好，尤其是项目位于长三角的企业。
不难看出，尽管有诸多的政策支持，但房地产行业的前进动力似乎并不如想象中那么充足。那么市场情况究竟如何？一二线城市与三四线城市有什么不同？未来的市场还会存在哪些变局？
市场
行业业绩下滑已成事实
根据同花顺统计数据获悉，30家上市房企公布的2015年三季报业绩预告中，15家房企预亏。预计亏损额度高的是嘉凯城，预计亏损6亿元，该企业2009年净利高达11.97亿元；其次是铁岭新城，预计亏损额为7000万元~8200万元——尽管30家上市房企的业绩数据，还不能完全代表整体的房企，但这个行业的经营业绩下滑已是事实。
对此，中国城市产业发展联盟主席陈宝存认为，这样的一个行业表现，除了整体经济大背景的影响，首先要考虑的就是房企开发模式——凭借地方优势靠土地溢价谋求高利润的发展模式曾经给了地产行业一个黄金年代，但现在这种模式已经落伍且完全不能适用于新的形势。“其中明显的表现就是行业发展的推动力出现疲乏。”他说，这不仅仅是上市公司要面对的，同样也是非上市企业不可回避的问题。
相关数据还显示，三四线城市房地产市场景气度仍然很弱，作为其上游行业的土地一级开发市场也受到了很大影响，公司土地出让情况不佳，导致业绩亏损。同策咨询研究部总监张宏伟表示，一边是土地市场的开发受限，一边市场还有庞大库存。“这说明市场的活跃能力有限，资金的流动性差，一些城市的楼市甚至出现‘量价齐跌’的趋势。”他说，如此可见，房企的战略开发和新常态经营模式都有待解决。
三四线城市房企压力更大
从目前公布2015年三季报业绩预告的上市房企来看，中小房企占比较大，万科、保利等千亿元级房企尚未公布年报业绩预告。张宏伟表示，这些中小房企此前多在一线城市范围外的城市布局，而这些城市市场今年的主旋律就是去库存化，但这类城市尤其是三四线城市的去库存化速度较慢，为此也直接影响企业的开发战略。同时，克而瑞研究中心近日发布《2015年前三季度房企销售100排行榜》，榜单数据显示，布局重心在一线及重点二线城市的房企销售业绩较好，尤其是项目位于长三角的企业。“相比而言，三四线城市的房企压力则更大。”张宏伟说，多数房企对开发成本、企业利润、现金流动等方面的可驾驭能力非常有限。
一位从事房企开发的业内人士也表示，就算一线的产品销售不错，但资金的压力依旧不能完全缓解。“尤其是这两年，地产行业的净利润不断下跌，城市库存庞大，市场的刚性需求有限，企业开发成本上升等，所以这种压力不知道会持续到什么时候。”该人士说。
陈宝存表示，正是因为三四线城市的房企压力更大，所以开发企业今年首先要重视产品的精耕细作。“充盈和丰富产品内容，户型、社区景观、物业管理等方面都要体现出科学、环保、经济实用等。”他说，尤其想撬动刚需市场，就要把经济实用放到首位，没这个前提条件，一个企业想在现在的市场下谋求可持续性发展，相当于纸上谈兵。
石家庄房地产市场进一步升温
从上市房企来看，三季度近半企业业绩亏损。从行业的发展来看，一二线城市房企的日子比三四线城市房企要好过。那么，省会石家庄房企的表现又如何呢？
首先，在楼市严厉整顿下，三季度的省会楼市依旧忙于补证、去库存；其次，随着“金九银十”的到来，九月的石家庄房地产市场进一步升温，开发企业推盘意愿明显加强，甚至出现两天有保利拉菲公馆朗菲园、汇君城、天洲视界城铂悦等5个楼盘开盘的景象，上千套房源被推向市场，这也让省会三季度成为“开盘高峰季”。“资金的压力、销售的压力的确存在。”石家庄远景营销策划有限公司总监黄志坚说，随着“金九银十”的到来，地产开发企业也希望迎来“能喘口气儿”的日子。
据悉，为了能够在“金九银十”的市场中赢得更多的关注，开发企业通过打折、抵券、音乐节、老带新等各种方法吸引购房者。但尽管如此，根据石家庄市住房保障和房产管理局数据显示，2015年9月石家庄商品房总备案6214套，环比下跌2.92%。“传统销售旺季的业绩，或多或少是市场的成交动力不足的一种表现。”他说。
未来
修复“透支”市场是关键
受到整体经济发展基调和政策多变的影响，房地产行业已经难以重现以往的高速增长。张宏伟表示，2014年的增速将保持下降的趋势，很难有一个再爬到20%以上的增幅高峰。“未来房地产行业的增长与风险将并存，房企战略转型和多元化战略势在必然。”他说，但是如何转型，如何多元化，这是一个还没有找到标准答案的课题。
就目前的市场来看，上市房企更注重多元化发展的同时，也在融资、营销、渠道、策划、售后等流程上继续优化再造；小型房地产企业在注重产品精耕细作的同时，也更加注重品牌规划和建设。“转型与创新是企业生存发展的必经之路，新环境、新模式下，要有新的思维。”黄志坚说，就省会的市场发展来说，随着补证、去库存的推进，房地产步入正规开发渠道，但市场一度被透支的空间尚需一段时间的修复，这让行业的变革和创新增加了更多难度。“所以，在这段修复期内，‘以人为本’的服务模式扫除旧体系遗留阴影是关键。”他说，因为省会的刚需消费潜力的确存在，但要激活这部分刚需，就要用好产品来提振市场。“对于整个楼市而言，只有待市场有了一定的活跃度，后续发展才有前进的动力。”
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