[摘要] 在新华区西二环外的一家千亩大盘的售楼部，刚刚21岁的小张跟随父母在看房。还未大学毕业的小张，并不着急住房，因此看中了价格只有五千多每平方米的该楼盘。
从2环，到2.5环，石家庄楼市正悄然向外扩大版图。而与过去中小楼盘占据主流不同的是，在2.5环这个地带，越来越多的品质大盘出现在市场中。以品质抵消购房者对距离的抗性，以高性价比打动购房者，石家庄2.5环正在以实力占据房地产市场。本期观察家，我们将关注石家庄2.5环品质大盘的崛起。
2.5环不仅是刚需购房者的
在新华区西二环外的一家千亩大盘的售楼部，刚刚21岁的小张跟随父母在看房。还未大学毕业的小张，并不着急住房，因此看中了价格只有五千多每平方米的该楼盘。
“这个小区是城中村改造项目，配备学校、医院、超市等生活设施，虽然位置在二环外，但是等孩子毕业工作已经是几年以后了，那个时候石家庄的城市发展会扩展到这个区域，居住便利程度提高，房子也会。”小张的父亲这样对记者说道。
据记者了解，像小张这样的购房者并不是个例。二环外已经成为了众多购房者的阵地。在石家庄楼市悄然向外扩大版图时，看中区域发展前景，并被价格吸引的刚需购房者是客群的一部分。在二环内住宅动辄万元每平方米的单价面前，二环外七八千每平方米甚至五六千元每平方米的价格对于刚需来说，无疑具有更大的吸引力。
同时，地缘性客户也是二环外客群的主要组成部分。西北大盘汇君城的策划总监任世杰告诉记者，该项目客群就以新华区为主，同时也有来自于石家庄西北部周边县域的平山、灵寿等地区的购房者。就近购房成为这部分购房者的首要考虑因素。
而天津睿墨机构总经理金库接受本报记者采访时分析，二环外的购房者主要构成是“围城人群”。“空间上看，除了项目所在地的刚需、刚改的地缘客户外，主要是环内的溢出人群，以及环外的进城人群。”
而除了刚需购房者，改善型需求也逐渐将目光瞄向了二环外。“与早些年不同，近几年越来越多的城市中产阶层选择在2.5环置业。在投资浪潮的影响之下，我们也不难发现，城市的2.5环，多以改善型自住为主，主力产品也由90平方米左右的两居开始向130平方米以上的三居及更大的产品过渡。”石家庄鸿瑞杰生房地产开发有限公司营销总监付皓分析道。
购房者对二环外区域的认可，也促成石家庄二环和三环之间形成了一个独有的区域带，各个项目集群形成了一个个的居住区，环绕主城区形成一道亮丽的“风景线”。
从无奈到主动的“品质”选择
购房者选房的外溢以及市区内购房者对于区域概念的“模糊化”，很大程度取决于城市的不断发展。
从裕华区的东南方向，到西北的“”，再到东北区域的“价值洼地”，目前石家庄2.5环已经发展成包围市区的围合状态。
随着市区城中村改造完成程度进一步提升，二环内土地越来越少，因此房地产土地市场集中在了二环和三环之间。“二环内地价高因此带动了高房价，万元以上的房子比比皆是，刚需购房者购买起来比较吃力。同时随着市区交通压力的增加，二环外的交通优势逐渐凸显出来。”任世杰接受记者采访时说道。同时他认为，二环外独特的生态自然环境是市区内无法比拟的天然优势。
市区内交通压力不断挑战城市极限以及石家庄二环外交通网的形成，使得2.5环已经逐渐成为城市中产阶层改善型居住为主的之地。“究其原因，无非是因为市区内部的交通拥堵造成的生活不便。如今，人们更看重的是便捷交通所拉近的城市距离，以及2.5环所带来的真正宜居的生态环境。”付皓分析。
的确，二环外项目周边，大多有大面积公园以及水系的环绕，“”、“生态宜居”“远离雾霾”等成为开发企业的宣传口号，也逐渐成为追求健康生活都市人的选择。
因此，购房者选择二环外已经不再仅仅是年轻人的无奈之举，而变成主动之选。正如金库在分析2.5环购房人群时，认为环外购房者的年龄段没有明确的划分，而是看家庭成员收入状况。“可以说的是，大部分人都是奋斗中的城市中坚力量，白领、创业者、小业主等等。客群也包括家庭分裂后的老人一辈，移居到环外。当然也有一部分就近工作的人，如园区上班族、大学医院上班族等。”金库认为，这些人群对2.5环区域的地铁、公交抱有很大期望值，并对市政、商业、学校、公园、医院等生活配套的前景看好。
然而不可否认的是，在城市发展历程较短的石家庄，习惯于居住在市中心的购房者去选择二环外的住房，大多数仍会存在心理抗性，距离感依然存在。
“一方面，人们的距离感来自于远离城市中心，另一方面，距离感来自于人们对二环外的城市印象，担心那里没有市区的便利生活条件。”付皓分析道。
的确，虽然随着交通配套的逐渐完善，这一问题不断弱化，但生活的便利性成为越来越理性的购房者关心的问题。在这一方面，开发企业大多选择规划完善的生活、教育、医疗配套来弥补地理位置的“先天不足”。“比如我们的项目周边，大型超市、市政配套、医疗配套 、教育配套都已经非常成熟，人们不用去市区，照样可以享受城市中心的便利生活。”付皓说道。
冠以轻奢品质、教育大盘、生态大盘等特征的项目群，逐渐出现在2.5环带的区域内。
高性价比的楼盘，会对一部分购房者产生很大的吸引力。这也是为何二环外大多数开发企业选择规划品质楼盘的原因之一。
“开发商希望通过项目品质的综合素质，抵消地段暂时的抗性。”金库如此说道。
而在二环外的项目售楼部，可以看到一部分购房者的心理需求，符合开发企业的市场定位。
“从心理需求看，选择二环外品质楼盘的是高不成低不就人群：即市区高价楼盘无法接受，但是对项目品质又不能迁就。”金库分析道，在他看来，这部分人群普遍关心项目性价比和地段发展潜力。
2.5环未来石家庄楼市的“主战场”
2.5环品质大盘的崛起，是购房者需求变化的结果，也是开发企业积极引领市场的杰作。未来，这一区域将成为石家庄楼市的“主战场”。
“城市的发展总是有一定规律的。随着城市中心土地日益稀缺，以及城市环境、交通配套等方面的发展，新的宜居片区及投资热土逐渐兴起，而片区内楼市的升温也随之而至。所以就目前市中心过度拥挤的现状来看，2.5环势必将成为省会新热的投资、宜居之地。”付皓对该区域的发展充满信心。
“未来几年，住宅的重点发展方向将集中在二环和三环之间。”任世杰同样这样认为。在他看来，随着城市发展速度的加快，房地产市场在二环到三环的发展速度，远远高于一环到二环的发展速度，城市人口的增加，区域的快速扩张，成为这一变化趋势的原因。
“假以时日，比起市中心，除了城市肌理、文脉、老街区之外，环外区域基本的生活元素都有。作为宜居地段，没有必要到处都是CBD，2.5环，反而在交通便利、水系、公园绿地、生态环境方面具有天然优势。“金库如此说道。
“就2.5环的发展情况而言，还远未达到高点，还有很大的空间可以挖掘。同时周边的生活环境，也将会得到更大的提升。比如地铁的建设所带来的交通前景、高端社区的逐渐成型所带来的生活配套的繁荣，以及市政配套的不断完善，这些都将为2.5环的生活环境带来更大的提升。”付皓对项目前景有着乐观的判断。
推荐阅读：石家庄"起价"营销背后 一场只属于高智商的游戏
“起价”营销“迫害”人民群众已久
市场上“起价”一词十分常见，几乎每个衣服店、鞋店都会在门口放着小广告牌子，上面写着“50元起”“100元起”这样的标语，虽然前来逛街的男男女女都已经司空见惯，但是还是忍不住要进去逛一圈。终，发现属于“起价”范围内的商品却寥寥无几。大家经常吐槽，“天下乌鸦一般黑”“卖的比买的精明”，可见消费者对商家的蓄意营销有所意识。
说到营销，就不能不提到卖房子的开发商。在业界他们也是出了名的精明！明明房子都卖到9000多一平了，非得打广告起价5000元/平，小编在这儿就不点名了，说谁谁心里明白。
为什么“起价”营销永不过时？
市场经济体制下，挣钱讲究斗智斗勇，开发商为把房子卖出去，当然要依靠策略。不把价格写低一点，刚需族或许连一眼都不会扫。“起价”噱头会为开发商带来更多的关注度，等到量变产生质变，关注度提高成交也就来了。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
