[摘要] 那么，全国的商业地产的发展态势如何？一二线城市与三四线城市的市场情况有什么不同？省会石家庄的商业地产面临什么样的局面……
据相关统计，成都目前约有30处商业地产项目处于停工或者半停工状态。种种迹象表明，成都商业地产已到了转折的关口。有资料显示，2012年以来，零售市场发生多起百货店退租或闭店的案例，部分二线城市和大部分的三四线城市的商业地产都迎来不同的困局。据统计，截至2015年1月1日， 百货品牌关店数量达20家。以重庆本土商业大佬重庆百货为例，从日前的公司公告看，其主营业务的业绩近年来也呈现下滑趋势，去年其利润下滑39%。
那么，的商业地产的发展态势如何？一二线城市与三四线城市的市场情况有什么不同？省会石家庄的商业地产面临什么样的局面……
一二线城市商业地产市场略稳定
说到商业地产，很多人首先都会想到北上广深这种大都市的繁华商业综合体、星级写字楼、白领精英聚集的时尚公寓……对此，来自同策咨询研究部的相关数据也指出，北上广深等一线城市由于其常住人口数量庞大，商业地产市场需求也相当强劲，至今为止，总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。从国内来看，如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象。“总体上，一线城市和部分二线城市的商业地产市场比较稳定，但从数据上来看很多一线城市距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值也不太遥远。从这个角度来看，即使一线城市、其他二线城市目前商业地产没有系统性的供应过剩的市场风险，也应该提早防范商业地产供应过剩的风险。”同策咨询研究部总监张宏伟说。
与之相比，部分二线城市和三四线城市的商业地产市场产能过剩的情况颇为多见，如重庆、宁波、青岛、合肥、贵阳、南宁、昆明等城市人均商业面积超过1.5平方米。“尤其是近几年。部分二线城市和三四线城市的商业地产快速发展，大部分城市已经面临饱和或过剩的状态。”中国策划研究院城市运营与房地产研究员田步亮说，其中城镇化发展与企业转型升级多元化发展是其主要原因。
产能过剩给市场带来的主要变化在于两点：一是企业集中的转型升级；二是市场饱和带来的工程停止、项目关门等。
石家庄
业态和布局问题较大
部分二线城市和大部分三四线城市的商业地产产能过剩，那么省会石家庄的情况又如何呢？
对此，河北省商业联合会秘书长曹润亭表示，从城市未来的发展规模来看，省会的商业产能问题不大，目前更大的问题则是业态和布局。“中山路沿线的商业地产占比过大，这是省会商贸业和商业地产多年来的困局。”他说，尤其是近两年，随着人们商业消费模式和 的变化，过于集中的商业布局更需要改变，未来的社区型智能体验式商业更符合人们的消费需求。
在商业地产的业态上，省会的商业地产市场也在快速转型升级。“面对着互联网、同质化、需求消费不断变化的冲击，受销售业绩下滑、聚客能力下降影响，更多百货开始关闭店铺、停止营业。商业地产转型轻资产，首先的变化也是‘去百化’。”曹润亭说，这里的百货指的是“传统的百货”，所以，未来百货的关门潮在省会也在所难免。
此外，曹润亭还表示，不久，省会将有15个商业地产陆续上市，这些新型的商业项目对传统的商业项目将有巨大的冲击，也会是未来商业“去百化”的又一因素。
商业地产 有所减少
除了业态和布局的问题，省会的商业地产市场和很多城市商业地产一样，还有 方面的难题。做商铺代理的徐先生告诉记者，无论是商铺的销售还是租赁，行情都有所下滑。“经济大环境所致，人们的消费需求下降、商业不景气、商铺租售自然是难题。”徐先生说，与市场好的时候相比，一个月的交易量下滑了30%。
来自第二季度中国商业地产调查则显示，租户市场情绪指数和 市场情绪指数继续处于负值区间。在金融市场波动加剧及经济下行风险上升的背景下，39%的受访者表示年内中国房地产租赁市场的空置率将继续攀升，尤其是二三线城市。“无论是国内和国外， 者对全部地产产品的需求都继续下滑。”田步亮表示，尽管整体商业地产的 活动显著减少，但 的 商业的交易仍较为活跃，而非 的商业在经济前景不明的情况下持续承受着巨大的压力。
未来
转型升级与淘汰并行
部分二线城市和大部分三四线城市的商业地产市场面临着产能过剩，业态同质、布局失衡等等问题，那么未来的发展趋势如何？
对此，田步亮表示，当前商业地产在这些城市大多是跑马圈地的模式，未来的十年中，不管是转型轻资产，还是业态升级，都是在各大企业圈地之后面对的首要问题。“面临更长的养商期，无论是自持还是售后回租都将承担更大程度的资金压力，为应对资金压力，转嫁给 商或是主流的选择。”他说。
就项目的运营而言，曹润亭则认为商品与服务是项目成功与否的关键。“在省会，未来的商业地产应该重视三个一，即一个供应链、一个产业链、一个价值链的打造。”他说，这样的话，未来的省会商业地产市场将是一个转型与升级并行、淘汰与重组同至、社区商业四面开花的快速成长期。
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