[摘要] 东北人口出现负增长！东北拉响人口警报！据了解2015将到达人口拐点，中国楼市将面临 严大考！计划生育这一国策实施了几十年，导致东北人口出现负增长，东北拉响人口警报！
东北人口出现负增长！东北拉响人口警报！据了解2015将到达人口拐点，中国楼市将面临 严大考！计划生育这一国策实施了几十年，导致东北人口出现负增长，而生育率过低的原因拉响了警报。根据2010年第六次人口普查数据，黑龙江、吉林、辽宁的生育率都低于1.3%，按照国际标准，低于1.3%被称为“超超低出生率”。不仅如此，整个东北地区存在大量人口流出的现象，老龄化现象也在加剧。
如果再继续这样的情况，将加剧人口老龄化，导致劳动力不足。其实这些问题都不是短期内形成的，但是这些问题形成合力终产生影响，确实是近年来的事情。在这三大问题的合力之下，东北地区的经济复苏被明显拖累。
“原来小区周围好多饭馆，干得好的，吃饭时都挤不进去，这两年人少了，饭馆关了不少。”董程是齐重数控（原齐齐哈尔市 机床厂）的职工。该厂鼎盛时号称万人大厂，近些年经过系列调整现在只有1000多人。他所住的顺意小区，今年以来周围关掉的饭馆就有八九家。在房产交易网站上，这一带二手房平均价格也从去年的5500元降到今年的4800元左右。
“人少了。老人都各自想办法走了，年轻人来得也少了。”董程的同事有管厂里宿舍的，十多年前，大学毕业生分来的时候，五六百人把宿舍挤得住不下，现在少多了，只剩100多人。
位于黑、吉、内蒙三省区交汇处的齐齐哈尔是我国重要的老工业基地，也是商品粮、畜牧业基地。包括 机床厂、第二机床厂、一重、车辆厂等在内的“七大厂”造就这座老工业城市的辉煌，如今只有一重和车辆厂效益尚可。董程的工资也从2010年开始不断下降，现在拿到手的不到1000元。他的儿子大学毕业，到北京工作1年多，工资不高，租五环外的房子， 辛苦，回到齐齐哈尔又找不到工作。董程不愿让孩子待在家里，不断劝他南下，去天津或者干脆去深圳找工作。
根据齐齐哈尔市统计局数据，按户籍人口统计，2014年齐齐哈尔市共迁入48075人，迁出85854人，净迁出37779人。对比2013年统计数据，齐齐哈尔市户籍人口净流出数量为25381人，流出速度呈加快趋势。
不仅是齐齐哈尔，整个东北地区都是大量人口流出。根据2010年第六次人口普查数据，辽宁、吉林和黑龙江3省共流出人口400余万，减去流入的人口，东北地区人口净流出180万。2000年第五次人口普查时，东北地区人口净流入36万。
越来越多的迹象表明，东北人口在加速减少，并已严重影响到其经济复苏，东北人口危机的警报已经拉响！
超超低生育率低于日本
赵艳华的工作越来越轻松，因为出生的孩子似乎越来越少。赵艳华是辽宁省鞍山 医院分娩室护士，从1984年开始，31年里不知有多少个婴儿经她的手来到这个 。
今年正月初七，中国青年报记者见到赵艳华。产科一层楼显得空空荡荡，走廊上只有护士站的几位护士，病床也空了一大半。当天上午只有一位产妇分娩。赵艳华翻着《分娩登记簿》：“现在一个月只有五六十个婴儿出生，而在我刚参加工作的1984年，一个月出生的婴儿有两三百。”
“1984年，分娩室一个班（早8时到晚6时）是3个护士，现在1名护士就足够了。”工作越来越清闲，绩效奖金受到了影响。赵艳华说，现在已经没奖金了。
第六次人口普查数据显示，黑龙江、吉林、辽宁的生育率分别为1.03%、1.03%和1.0%，远低于水平的1.5%，仅比北京、上海等极少的城市略高，甚至比日本和韩国都要低。按照国际标准，低于1.3%被称为“超超低出生率”。
新中国成立以来，我国生育政策经历了一个从鼓励生育、节制生育、限制生育、计划生育的过程。由于东三省是我国的老工业基地，城镇化水平较高，工矿大型企业多，计划生育执行较好。赵艳华的小孩已经长大，很喜欢孩子的她从来没想过生二胎：“因为知道国家政策不允许。”
黑龙江省社科院的罗丹丹在《黑龙江省人口发展问题分析及对策》中，梳理了一系列数据：“2000年以来黑龙江省人口出生率一直在1%以下，全民进入低生育水平阶段，2012年为0.73%，2013年为0.69%，2013年人口自然增长率为0.08%，与国内各省市自治区相比，长期以来，人口出生率和自然增长率仅高于吉林省和辽宁省。”
东北的少子化也在罗丹丹的研究范围之内：“2012年黑龙江省0～14岁的少儿人口为452万人，与19年前的1993年相比减少了429.6万人，少儿人口占总人口的比例从24.2%下降到11.8%。少儿人口大幅减少降低了人口抚养比，少年儿童抚养比从1985年的48.5%下降到2013年的14.9%，但也带来了劳动年龄人口的不断减少，几年前黑龙江省就出现了民工荒和用工荒。”
东北未富已先老
与低出生率相伴随的，是老龄化程度加剧。2012年年末，黑龙江省60岁及以上老年人口为569.8万人，占总人口的14.8%；65岁及以上老年人口为340.9万人，占总人口的比例为8.8%。从1995年到2012年的17年间，黑龙江省60岁及以上和65岁及以上两个年龄段的老年人口比例均增长了两倍，60岁及以上人口比例从1995年的7.4%提高到2012年的14.8%，而65岁及以上人口比例则从4.4%提高到8.8%。
2013年，黑龙江省65岁及以上老年人口达到358.9万人，占全省总人口的9.4%。据预测，2020年黑龙江省60岁及以上老年人口将达765万，老龄化水平将达19%；2045年黑龙江省老龄化水平将达33%以上。
东北财经大学经济与社会发展研究院助理研究员许宏伟认为：“老龄化问题在东北地区比其他地区更甚。超低的出生率和年轻人越来越多地离去，使东北地区的人口结构出现了更严重的老龄化现象。截至2013年，辽宁老年人口已达到789万人，占辽宁总人口的18.5%，而老年人口占比为14.9%。”在接受中国青年报记者采访时，许宏伟博士提到，他曾做过人口年龄结构变化对 的影响，按照现在在读的学生人数进行推算，现在的有些大学以后将面临招不到学生的情况。
罗丹丹认为，黑龙江省未富先老现象严重。2012年黑龙江省城镇居民人均可支配收入为17760元，在31个省（区、市）中 倒数第3，仅高于青海和甘肃；2013年黑龙江省GDP总量位居第17位，而GDP增速倒数第3；2014年一季度黑龙江省经济增速垫底。相比之下，广东等南方省份经济发展水平高，而其人口老龄化程度却远低于黑龙江省。2014年，广东省GDP总量 ，但其2012年年末，65岁及以上老年人口的比例仅为7.06%，刚刚进入老龄社会，相当于黑龙江省10年前的水平。
年轻人生育欲望低
2014年4月22日在绝大多数省份均已经出台“单独两孩”生育政策后，黑龙江省开始正式实施。截至目前，已有6484对“单独夫妻”拿到了“二孩证”，但仅占符合政策夫妻数量的1.6%，低于8.3%的整体水平。媒体报道显示，齐齐哈尔、牡丹江等城市的二孩申请也均低于预期。
黑龙江省计生部门几年前曾对80后是否会生育二孩进行调查，结果显示，在100240名20岁至30岁的被调查者中，表示不想生两个孩子的占69.9%。
2014年5月，国家卫计委在黑龙江省所做的流动人口卫生计生动态监测调查显示，黑龙江省的流动人口中想再生育一个孩子的比例仅为1.8%。
“东北人现在普遍有这么个意识，生孩子不划算，多生更不划算。生孩子成本过高，让人望而生畏。”吉林省社科院研究员付诚发现长春这种现象更突出，“这几乎成了一个共识，收入不高，养孩子的成本大，占了家庭支出很大比重”。
“东北实行现代化、工业化在都是比较早的，城镇化程度也比较高，城里人多，计生政策在城市的执行也比在农村彻底得多。”付诚认为。
少子化在长春已经体现出来了，出现大量丁克家庭，普遍推后生育，适龄青年不生育，过去生育年龄在二十三四岁，现在二十七八岁，这个周期在变长。
“我认为应该尽快放开政策。”付诚说，单独二胎政策实施遇冷正说明了可以进一步放开政策，“不可能出现人口井喷式的增长，人们自己会去权衡，无论在城市还是农村都是如此”。
付诚提到了一个概念：“家庭责任传承”。“现在东北人好像没有多生孩子这个概念，上一代是独生子的，下一代基本是一个。年轻人不愿意承担家庭责任，不是主动要生孩子，而是在老人‘威逼’之下生的，没时间、没精力多生孩子，生完一个任务完成。”付诚认为，这表明伦理上已经出现了根本性的变化，人们在承担家庭责任方面更为自私了。
危险的因果循环
“我在东北工作过，算是半个东北人，讲话也就不客气了。你们的数据的确让我感到‘揪心’啊！”这是今年初在东北三省经济形势座谈会上，李克强总理的几句不中听的话。
数据显示，2014年GDP增速低的五个省份中，黑龙江、吉林、辽宁三省均在其中，东北三省经济增速均低于中部、西部和东部。
“整体复苏的迹象不明显，经济下行的压力仍然较大。全市实现地区生产总值（GDP）197.6亿元，同比增长5.8%。主要经济指标低于预期，农业生产不利因素较多，部分企业生产经营状况堪忧。”这是齐齐哈尔市发改委一份文件中的数据，还有一些企业的具体数据，“一季度，齐重数控实现工业总产值0.4亿元，同比下降57%；齐二机床0.5亿元，下降17.5%；北满特钢6.8亿元，下降29.8%……”
中国社会科学院经济发展研究 特约研究员冯蕾分析，辽、吉、黑三省的支柱产业高度相似，均以装备制造、石化、农产品等初级品为 主导。由于国内 增速下降的大趋势，以及国际大宗商品价格下跌的大背景，这种产业结构极易遭受区域外需求变化、国际价格变化的冲击。因此，高度依赖重工业、初级产品的东北三省遭遇经济下滑，不足为奇。
经济的不景气反过来加速了人口外流。从第六次人口普查的数据中可以看到，2010年辽宁省人口流出地主要是北京、天津、河北；吉林省人口则主要是向辽宁、北京、黑龙江流动；黑龙江省人口则主要向辽宁、北京、山东、河北、天津流动。
《黑龙江社会发展报告（2015）》一书中对于黑龙江省人口外迁也有具体的数据：第六次人口普查结果显示，2010年黑龙江省外省流入人口为50.6万人，流出人口255.4万人，净流出人口达204.8万人，比2000年增加了2.6倍。
罗丹丹认为：“这说明黑龙江省人口迁移流动仍延续着20世纪80年代以来的净迁出趋势。2010年第六次人口普查中，北京和天津取代内蒙古和吉林，成为黑龙江省流出人口的主要流向地。黑龙江省跨省流出人口逐渐放弃依据地缘 而形成的传统流向地，越来越多地向经济发达地区流动，经济需求成为人们外出流动的主要动力。”
东北师大韩俊江教授在接受中国青年报记者采访时提到：“‘孔雀东南飞’，人都往南走了。大学也是这样，像吉大、东北师大这在都是有点名气的 ，是培养人的地方，不是养人的地方。人才成长起来都到南边各院校去了。”
付诚在研究中发现，吉林省外出农民工大概有200万～300万人，“初都是在周边流动，不敢走太远，越来越熟悉以后，流动区域逐渐变大”。
从清末开始，东北吸引了众多的开荒者。“闯关东”是当年山东一带向关外移民，寻求生路的缩影。但现在，东北人开始反向流动，青岛、烟台、威海等山东沿海地区流入大量东北人工作。
吉林大学东北亚研究 教授王晓峰发现，东北边境地区农村人口流出已经跨境。他2011年在黑龙江省3个边镇县市发现，跨境流出到邻近的俄罗斯、韩国等务工或学习的人口，占到流出人口的20%。
东北率先遭遇人口断崖
面对不断增长的流动人口数量，有学者认为：“人口流动不仅是一种社会现象，已经是一种现代人的生活方式。发达地区主要表现在人口流入，提供了丰富的劳动力，经济落后地区主要是人口流出。”
“由于流出的人口大多为中青年劳动力，劳动年龄人口减少对于人口流出地的经济发展和社会进步也产生一定的负面影响。”王晓峰认为，“东北边境地区，人口总量增长缓慢，村屯人口减少，分布零散，甚至出现负增长，人口流失严重，劳动力出现结构性短缺。”
除了经济，人口危机还影响到了其他领域，例如 。中国 在线发布的《2015年研究生招生数据调查报告》显示，2014年多个省份硕士研究生招生出现未完成计划的情况。辽宁省2014年硕士研究生招生出现多年未见的生源严重短缺情况。该省50个招生单位招生总规模30594人，录取28335人，缺额2259人。
当然，研究生报考人数减少有多种因素，如学历价值、就业取向等。不过，考生对于 和地域的选择，也是一个主要因素。
据报道，在辽宁省今年考研的教室里，空位比比皆是。统计显示，100名考生中，有13人弃考。来自辽宁省招考办今年1月6日的数据，2015年硕士 研究生考试应考人数为6万多人，有8000多人“弃考”。
从跨省流入人口年龄结构来看，东北三个省份流入人口中老年人口比例相对其他省份偏高，而流出人口大都是年轻人，这也一定程度影响了流入省份的年龄结构。
“20～64岁劳动力是驱动经济增长的引擎。日本、欧洲都是在20～64岁人口达到止涨回跌的拐点前夕就出现经济危机。东北在2013年达到拐点，经济也开始减速，辽宁、吉林、黑龙江经济增长率从2011年的12.2%、13.8%、12.3%，逐年下降到2014年的位居倒数。”《大国空巢》作者易富贤博士在接受中国青年报记者采访时，提供了一些数据，“2010年0～14岁儿童占总人口的16.6%，东北三省该比例只有11.8%，意味着东北后备劳动力资源严重不足，今后劳动力下降的速度将远超过其他省份，经济前景不容乐观。”
吉林大学哲学社会学院的贾玉娇曾经对吉林省劳动力资源进行过数据分析。她发现，1982年吉林省15～34岁的人口占劳动力资源的66.32%，是劳动力结构年轻的时期。到1990年这一区间人数比例下降到62.31%。到了2000年和2010年第五次人口普查和第六次人口普查体现更明显。2000年，下降到48.24%，2010年到了40.48%。与此同时，中年组和老年组劳动力的比例在逐步上升。
易富贤认为，根据日本和德国等国的先例，劳动力负增长后，由于经济减速和结构性失衡，失业率(尤其是青年失业率)会更高、劳动参与率会更低。因此东北一方面劳动力严重短缺，另一方面失业率还将上升、劳动参与率也将下降（隐性失业），“用工荒”和“就业难”将长期并存，劳动力将继续外流。
警报为全中国拉响
“人口老龄化特征愈发明显”，这是刚刚公布的《2014年北京市卫生与人群健康状况报告》中的一个结论，具体数据如下，2014年该市60岁及以上老年人口为301.0万人，占户籍人口的22.6%；65岁及以上老年人口204.3万人，占户籍人口的15.3%，老龄人口的比例进一步加大。
与2013年的数据相比，这些数据是上升的。“2013年我市60岁及以上户籍人口为283.2万人，占户籍人口的21.51%；65岁及以上老年人口为195.7万人，占户籍人口的14.87%。”（摘自《2013年北京市卫生与人群健康状况报告》）
只从上面两组数据，得出“人口老龄化特征愈发明显”的结论是正确的。但是看一座城市的老龄化比率，是不能只看户籍人口的。
从白皮书“2014年我市60岁及以上老年人口为301.0万人，占户籍人口的22.6%”可以倒推，北京市户籍人口1331.9万人。而到2014年年底，北京市常住人口为2151.6万人。只从户籍人口老人的比例推算一个城市的老龄化比例显然是不全面的。800多万常住非户籍人口，其中大多数是因为工作原因，在北京工作长住，或者买房，或者租房居住。值得注意的是，这些人当中的劳动力人口的养老保险在北京缴纳。
北京市还有大量流动人口，劳动力人口占了绝大多数。他们是这个城市的新鲜血液。
国家卫生计生委公布的数据也显示，截至2013年，广东，浙江、上海、江苏，北京，福建六省市占跨省流入人口总数的87.83%，较2012年同期上升了4.5%。虽然上海、北京、浙江这些东部发达省份，在较早进入老龄社会，但由于经济持续增长，对于年轻人的吸引力持续增加，年轻人口不断流入。
同样，上海公布的数量显示，截至2014年12月31日，上海市户籍人口1438.69万人，60岁及以上老年人口413.98万人，占总人口的28.8%，也就是说大约每3人中就有1个60岁及以上老人。截至2014年年末，全市常住人口为2425.68万人。也就是说外来常住人口将近1000万人，这里面还不包括短期工作的流动劳动人口。
一直对人口流动进行研究的首都经济贸易大学副教授张航空从系列数据中看到，人口大量流入使得老龄化得到缓解的省份主要是东部。我国早期人口老龄化东中西部呈梯次格局，现在则是“西部崛起，中部塌陷”。比如，北京、上海、天津在老龄化的 ，从2000年的第4名、第1名、第5名，变化为13、6、15名。
“停止计划生育也难防止今后中国人口锐减”一直是易富贤的观点。他认为，2010年中国的年龄结构已经呈纺锤形，劳动力比例大，将导致内需不足。这种结构是不稳定的，并且很快就要变成高度不稳的倒三角形：劳动力严重短缺、高度老年化、经济丧失活力。东北三省作为一个样本，表现突出。
他更强调的是：“的生育率下降趋势大致比东北晚10年，也就是说中国其他地区将步东北后尘。人口危机将从东北到华北，到华中、西北，后是西南蔓延。人口结构决定了中国今后的经济将是东北衰退，西南相对繁荣。”
由于实施了几十年的计划生育，2010年中国的年龄结构呈纺锤形，劳动力比例大，经济增长势头不错，但是也导致内需不足。这种结构是不稳定的，并且很快就要变成高度不稳的倒三角形：劳动力严重短缺、高度老年化、经济丧失活力。
据方正证券研究所提供的一份新研究报告显示，2015年之后，20-64岁劳动力开始负增长，下降速度将超过日本。
方正证券首席宏观研究顾问苏剑教授认为，劳动力是驱动经济增长的引擎。日本和欧洲部分国家和地区在“人口拐点”到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。比如日本，在1992年人口出现拐点之后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。
是危言耸听吗？
一直以来，“楼市拐点”就像“狼来了”喊了很多年。对于楼市来说，只有短暂的下挫，但反弹从未失约，似乎每一次的调整都是为了下一次的 做铺垫。然而，这一次楼市的土壤发生了根本性的变化，楼市反弹是否会失约？“狼”会否真要来了？
也许，楼市“严厉”的大考来了。
因为这一次的“难题”不是政策，就算政策可以是“严”也是能被调整的；因为这一次的“难题”不是“资金”，虽然缺钱很惨，但是融资的门路总会有的；因为这一次的“难题”是楼市根本的需求，是楼市这一盆火下熊熊燃烧的柴薪。
楼市赖以十年野蛮成长的重要土壤——“人口红利”在逐渐消失。
楼市能不能破解这道“难题”，跨过这个危机？这一次惊天大考，没有发展商能够逃避。
楼市的结构与人口的结构会发生怎样的化学反应？
楼价的涨跌与人口的流动又会发生怎样的关联？
以下三大定律，揭示了人的变动将会在楼市中掀起怎样的惊涛骇浪。
定律
生的少了，老得快了=房子多了、“人口红利”消失了
统计数据：
生育率难以提升，育龄妇女人数在快速减少。中国15-49岁总育龄妇女和20-29岁 年龄育龄妇女（2/3的孩子是该年龄群妇女生的）都在2012年开始负增长，其中前者从2011年的3.83亿减少到2030年的2.93亿，而后者将从2011年的1.15亿减少到2035年的0.66亿。
定律解读：
未来中国人口结构会变成 不稳定的“倒三角”。一言蔽之，“生的少了，老得快了”。对楼市直接的反映是：“人少了，房子多了”， 在库存量大的城市，不仅房子不用抢了，还卖不出去。
由于人口结构发生了转变，楼市所赖以生存的土壤——“人口红利”正在逐渐消失。主流人口 认为，从理论上说，出现刘易斯拐点后（即劳动力过剩向短缺的转折点），人口红利就会逐渐消失，“目前中国的人口红利开始逐渐消失，即使执行了单独二孩政策也无法从根本上改变这一趋势。”
一般来说，人口红利消失会出现两个明显的指标：
1、用工荒。劳动力工资上涨将成为常态。
2、刚需荒。需求萎缩、房价上涨速度放缓。
从目前情况看，这两个为明显的指标都有浮头迹象。现在的确有不少城市出现了“用工荒”，劳动力工资上涨将成为常态。
同时，由于刚需萎缩，房价上涨速度放缓，部分三四线城市楼价开始下跌。人少了，房多了，库存量同步上涨。（见右上图）
第二定律
人口拐点≈楼市拐点
统计数据：
20-64岁劳动力2015年之后开始出现负增长，下降速度将超过日本，我们称之为“人口拐点”。
定律解读：
如果将20-64岁定义为具备劳动力人口的话，那么可以发现，2015年之后该部分人群到达峰值后发生负增长。在近几年，你对这种人口结构的变化可能感觉并不明显，因为劳动力达到了顶峰，虽然开始走下坡路，但是劳力仍然充沛。
在人口经济学现象中，劳动力是驱动经济增长的引擎，令人不安的是，人口拐点的到来，往往与经济衰退发生对应关系，也常常与楼市崩盘有着密切关联。
在日本和欧洲部分国家和地区，20-64岁人口于1998年、2010年达到顶峰后出现负增长，他们都是在拐点前夕就出现经济危机。比如日本，在1980年前后，经济发展如日中天，城市地价不断攀升，尤其是东京、大阪等六大城市的地价自1985年起， 每年以两位数上升，盛行着“地价不降神话”。但是在1992年人口结构出现拐点之后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。
第三定律
人口吸纳力≈城市 动力
统计数据：
在2013中国公共财政收入高的50个城市中，上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力 第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。广州的人口净流入也达到了461万，位列第五（见右表）。
定律解读：
人口净流入是一个城市房价 动力的一个很重要条件。统计数据中，净流入超过100万的城市共有22个，目前中国房价高的城市基本都出现在这22个城市里面。可见，人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的，往往涨得越快。没怎么流入或者净流出的，房价几乎没有上涨动力。
一般而言，经济发达的城市凭借 的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈，这也使得大城市形成了“盆地聚集效应”。虽然推动房价上涨还有其他因素影响，但是人口指标中的“净流入”也是一项很重要的参考。
国内人口净流入 前十位城市
1 上海 1426.93 2380.43 953.5 29622
2 北京 1297.5 2069.3 771.8 37865
3 深圳 299.15 1054.74 755.59 26494
4 东莞 186.05 829.23 643.18 8311
5 广州 822.3 1283.89 461.59 18400
6 天津 993.2 1413.15 419.95 15977
7 苏州 653.84 1054.91 401.07 11079
8 佛山 377.65 726.18 348.53 8261
9 成都 1173.4 1417.78 244.38 9047
10 厦门 193.6 398.3 204.7 21869
北京、上海、深圳、广州是人口净流入名列 梯队的城市，未来仍然具有“人口红利”的空间，可谓是站在人口力量的“高地”上，风光仍然独好。正是如此，广州楼市的“人口危机”会被暂时掩盖，也会被推后发生。
四成房子给外地人购走
尽管近年来“逃离北上广”的声音不绝于耳，但数据显示，北京、上海、广州的人口依旧呈“正向”流入的趋势。其中，迁徙人口位居首位的省份为广东，说明广东依然是对务工人员有吸引力的地区。而广州作为广东的省会城市，对于外地人口的吸引力无疑是大的。
根据来自中介的统计数据分析，目前广州四成的房子是被外地人购走的，而在限购令执行以来，外地人购房的数据虽然有所下调，但是仍保持在三成以上。可见外地人购房是广州楼市有效增长的市场需求。
而在外地人购房的年龄分布中，30-39岁的买家占44%，他们不仅购房多，而且还是刚需。其中，首次置业在广州安家立命的需求是比较突出的。
每年30万大学生留在广州
从广州市人社局公布的数据可见，2009年至2013年广州市共接收近19万名非广州生源大学生入户，广州接收大学生入户呈逐年递增趋势，五年涨幅达到六成。
中国南方人才市场主任王世华告诉记者，外地生源来广州就业的人数这几年都稳定在20多万，加上5万多广州本地生源，南方人才市场每年接纳在广州就业的毕业生都稳定在26万-30万人之间。王世华认为，这几年来，广州对毕业生的吸引力并没有下降。
每年30万左右的留穗大学生，无论是租房还是购房，都是房地产市场主要的刚需客源。据介绍，现在虽然没有大学生购房比例的统计数据，但一般来说，留在广州如果超过四年，这些大学生便陆续有购房需求，而毕业八年左右就会出现购房高峰。“购房后，很多大学生会从集体 迁出，变成个人 。”王世华说。而房子对他们来说是成为“新广州人”的必经之路。
刚需高峰期或已过去
虽然以上数据表明，广州仍有超强的人口吸纳力，广州楼市仍有丰富的新增需求。然而这并不意味广州楼市在“人口危机”面前，可以独善其身、高枕无忧。
和很多地方的楼市一样，广州楼市同样会在未来面临人口结构危机，比如刚需下滑，库存上升。只不过比部分二三线城市推后而已。
广州和国内很多城市一样，楼市的刚需高峰已经过去。
这是和人口的年龄结构相一致的。上世纪60-70年代是国内一个人口生育高峰，当60后、70后进入劳动力市场时，对住房就构成了巨大的刚需，此后又变成了巨大的改善需求，这对应的就是2000年以来长达十年的购房高潮。
东北人口出现负增长你知道吗？目前，国内很多城市都一样——随着60后逐渐进入老年， 80后、90后人口急剧减少，刚需以及此后的改善型需求也随之急剧减少。实际上，很多地方的90后进入劳动力市场时，父辈、祖辈可能已经给他们留下了足够的住房，住房需求减少已毫无疑问。
一位不愿意透露姓名的本土开发商负责人告诉记者，根据他们内部的统计数据，广州本土90后的年轻人，在近几年的购房比例是下调的。“因为本地的年轻人，很多已经有足够的房产，又或者是父母早就为他们留了房子”。
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