[摘要] 在政府不断松绑限购限贷政策以及股市浮盈资金逃离的情况下，不少人又计划将手头上的资金重新投入房地产行业，这也是近一线城市楼市有些虚热的原因之一。不可否认，炒房致富的梦想谁都有，但英国威尔森夫妇或许可以成为偶像。
在政府不断松绑限购限贷政策以及股市浮盈资金逃离的情况下，不少人又计划将手头上的资金重新投入房地产行业，这也是近一线城市楼市有些虚热的原因之一。不可否认，炒房致富的梦想谁都有，但英国威尔森夫妇或许可以成为偶像。
威尔森夫妇算得上英国房地产行业的一个传奇。两人本来只是数学教师，生活穷困，然而却凭着敏锐的投资眼光，并大胆融资贷款，从只有两套房子的小业主，在短短的十几年时间里，成为英国大的“房东”——现在，他们手头上有超过1000套房屋，资产总值高达2.5亿英镑（约合人民币23.7亿元），这些单位目前大部分已经被出租。
不过现在，威尔森夫妇终于想“收手”了，他们计划卖掉所拥有的房产，在还掉银行贷款后，预期利润是1亿英镑(约合人民币9.5亿元)。他们表示，如果真的全部卖掉他们从1992年以来陆续买下的房产，他们会很伤心，不过这也是为了实现退休的愿望……
一件不留
计划在明年底前全部“清盘”
在威尔森夫妇——弗格斯·威尔森和朱迪丝·威尔森身上，完全看不出亿万富豪的样子，他们依旧开着二手车，也很少出国旅游度假，只有在与房地产经纪人打交道时，他们才会拿出体面的衣着。更让人难以置信的是，从事庞大的房产生意，他们甚至连办公地点都没有。他们和两个女儿住在英国肯特郡首府梅德斯通价值200万英镑的房子里，这里也是他们的“办公室”。
不可否认，威尔森夫妇是英国历史上首位炒房炒成亿万富豪的人——他们通过购买大量房屋然后出租，积累了巨额财富。据悉，他们手上的上千套房屋基本上是现代化的两居室或三居室独栋单位，大多建于上世纪九十年代，目前房产的资产总值高达2.5亿英镑（约合人民币23.7亿元）。
不过现年67岁的弗格斯·威尔森告诉英国媒体《金融时报》，他们希望在明年底前将所有的房产全部“清盘”，“从今年六月到九月中旬，我们计划卖掉20%的房产，到年底争取卖掉40%。这样今年我们就可以卖掉将近一半，剩下的一半明年再卖。”
其实早在去年底，威尔森夫妇就放风称他们将出售手上的房产。在一家在线房屋中介估价后，他们对这些房产非常有信心，“如果有人开价两亿两千万英镑，我们不会答应。我们并不急着卖掉，说实话，卖出这些房产让我和我的妻子都很心痛，我的妻子曾说，这些房子就好像我们的孩子。”
早想脱手
“你不可能带着它们进坟墓”
不过孩子终究有离开父母的一天。经过数月与买家讨价还价，威尔森夫妇现在已经降低了预期，希望可以吸引更多客户，尽快脱手，“你不可能带着它们进坟墓”，弗格斯·威尔森说。截至目前，他们已经卖掉了约100套房产，挣了2500万英镑(约合人民币2.4亿元)。
实际上，这不是威尔森夫妇次试图卖出他们持有的房产。早在2008年，他们就有这种打算。当时，他们准备卖出手头上的七百多套房产时，突如其来的金融危机导致房价急剧下跌，让他们的计划泡汤，他们只得继续持有房产等待合适的价格。
但是现在，快速上涨的房价让他们看到了出手的希望——威尔森夫妇持有的房产主要位于阿什福德、福克斯顿和梅德斯通等地，基本上位于英国肯特郡境内。根据英国房屋注册机构的数据统计，英国肯特郡的房价比一年前足足上涨了8%。“我们的房屋大多位于这个区域，当房屋出现短缺时，那么它的价格就应该会较快的上涨，”弗格斯·威尔森说。
一年内每栋房产17万元
据悉，肯特郡独栋房屋的均价，在今年3月份已经上涨至36.4万英镑(约合人民币359万元)，而在去年6月，均价还只有34.7万英镑(约合人民币342万元)。这意味着，威尔森夫妇平均每栋房产在一年之内就已经了1.7万英镑(约合人民币17万元)。
而在阿什福德，房屋价格反弹则更为强劲。
当地房产代理商表示，过去18个月，当地房产市场经历了一场强劲的市场复苏，该地房产平均价格已从2009年的15万英镑(约合人民币147万元)上涨到了18.5万英镑(约合人民币182万元)。
此外，房产价格的上涨也导致租金价格上浮。据统计，现在，威尔森夫妇的房产租户的月租为1000英镑(约合人民币9859元)左右，而2008年同样的两居室则只有725英镑 (约合人民币7148元)，足足上涨了27%。
带租出售
曾要求领住房补助租户离开
由于威尔森夫妇基本上是购买房屋用来出租，因此房产大多带有抵押贷款以及租户租约。不过威尔森夫妇承诺，将保护现有租户的利益——在卖出房子后，租赁合同将转到买下房产的公司或者新房东名下。
其实，带租约出售，威尔森夫妇也能获得房屋的大价值。对于像威尔森夫妇这样的购房出租投资者而言，他们一般在购房时会更多衡量未来的租金，而不是房屋在地产中介处的售价，“我们不会打折出售，所有房产都是按市场价。但从根本上说，投资者很幸运，因为我卖的房产里所住的租户从不违约，也不要求房租降价。现在要找到一个好房客并不容易。”
威尔森夫妇通过出租房产获得了不菲的，不过在此之前，他们因对待租户态度恶劣遭到舆论批评——去年初，威尔森夫妇表示，与领取福利救济的英国单身母亲相比，他们更喜欢东欧移民成为他们的租户，因为后者不会拖欠他们的房租。此外，他们还对约两百名靠住房补助的租户下达了“逐客令”，声称此举是为了让他们避免背上更多地债务，但是舆论认为威尔森夫妇担心他们交不起房租。
在去年发布出售名下所有房产的消息之后，威尔森夫妇就接到了不少意向买家的咨询。弗格斯·威尔森表示，虽然很多人对这些房产感兴趣，但他更希望由英国人接手。
“来自中国、印度或者是沙特的卖家？我们将看看到底是谁。我相信，他们一定会很感兴趣，虽然我很希望英国人接手，但是如果其他人出价更高的话，我也不会犹豫。”
威尔森夫妇并没有透露他们的心理价位是多少，不过他们表示，他们现在每个月大约要还35万英镑 (约合人民币344万元)的贷款。如果这些房产顺利出手后，他们还要支付大约4000万英镑的贷款给14名借款方，此外还要去除房产交易时的不菲税费，因此终希望能有一亿英镑的纯利润，“这些足够我们余生衣食无忧。”
谁来接手
中国投资者一次买下五十套
据英国媒体报道称，在威尔森夫妇已经售出的约一百套房产中，有一半竟由同一个来自中国投资者接手。弗格斯·威尔森对媒体表示，让他没有想到的是这个中国投资者竟然如此大的手笔。
弗格斯·威尔森说，之前，有投资者会一次买五套或十套房产，但是这个中国投资者的行为，他还是次见到。据悉，这名中国投资者一次买下了威尔森夫妇位于肯特郡阿什福德的50套房产。“有很多中国富人希望在伦敦买房，但是伦敦的房屋供应并不够，所以他们就在附近找房子。”
弗格斯·威尔森表示，肯特郡阿什福德有很多土地都被中国投资者买下了。他通过翻译与这名中国投资者交流后得知，这名投资者计划将房产卖给其他投资者，“我相信，在中国，已经有一些投资者在排队等他了，”但是他没有透露这名投资者太多的消息。
据统计，威尔森夫妇出售的这些房产平均价格为25万英镑（约合人民币237万元），这意味着这名中国投资者拿出了上亿元来英国投资房地产。除了中国投资者之外，弗格斯·威尔森说，还有职业足球运动员以及一些英国机构也对他的房产表示出了兴趣，其中包括一些养老基金，不过这些机构目前还没有出手。
一度每周只有200英镑过活
穷困数学老师如何成“房东”？
在英国，因为没有足够的土地，任何时间买房子都是对的”
永远不要用自己的钱买房
——朱迪丝·威尔森说。
永远不要用自己的钱买房
——朱迪丝·威尔森在教授炒房心得的网站上这样写道
在退休之后，弗格斯·威尔森说他希望凭借自己在房产方面的经验，帮助英国政府制定房产政策，解决目前旺盛的房产需求——的确，凭借在房产市场浸淫多年，他有着足够的资本和说服力。
弗格斯·威尔森出生在一户贫穷人家，他清楚地记得10岁时，一个妹妹在一出生就夭折，为了埋葬她，全家甚至没钱过圣诞。因为家里太穷，“邻居孩子都不和我玩，当时我就想，总有一天，我一定会比他们更有钱，这也是驱使我挣钱的动力。”
在上世纪60年代时，弗格斯·威尔森进入伦敦金史密斯学院当了一名数学老师。但是微薄的薪水，还是让他们的生活捉襟见肘。遇上朱迪丝·威尔森之后，他们甚至一周只有200英镑的生活费。
1975年，威尔森夫妇省吃俭用，以8200英镑买下位于梅德斯通郊区的一套半独立式三居室，这也是他们买房的开始。到了1986年第2个女儿出生以后，他们又购入第二套房子，希望为两个女儿留出更大的活动空间。威尔森夫妇还将套房产用以出租，并计划等到女儿在成年后，将房产留给她们。
即刻
从拍卖会上买房
然而身为数学老师的他们，发现出租套房产获得的租金，足以支付第二套房子的贷款，甚至还有盈余，这也让是他们“灵机一动”，有了继续买房以租养贷的念头。
当时，由于英国经济低迷，房产价格不断下跌，而银行利率也在不断下降，银行都拼命向外贷款。而他们经过计算后得出，在过去的一个世纪里英国的房价几乎每七年就要增长一倍。
更重要的是，作为教师，她发现班级人数每年都在增长，他们意识到，每个学生成年后都需要自己的房子。因此在若干年内，房地产市场永远是一个卖方市场。
在上世纪80年代末，威尔森夫妇通过房屋出租来赚得桶金后，索性辞去教师的工作，完全投入到房地产事业中——他们开始大肆投资买房，并且大多数在拍卖会上直接买入。
“那时候我非常忐忑，不过我现在买套房子，眼睛都不眨一下”，朱迪丝·威尔森表示。之所以从拍卖市场上买房，威尔森夫妇觉得，他们买房主要是为了出租，而从拍卖会买的房产都是有保障的租约，他们就不必再重新找租客了，可以即买即。
以租养贷
将首付降到低
简而言之，威尔森夫妇的投资方法就是“以租养贷”，购入房产后通过出租谋利。据悉，他们的套投资房产花费了9.8万英镑（约合人民币96万元），而当时他们银行户头里只有1万英镑，成交后必须找银行按揭。
很多人买房，都会支付一大笔首付，但威尔森夫妇则永远将首付降到低，并将房产抵押，不断从银行贷出资金，滚动投资用作购买另一套房产的首付。
正是得益于不断下跌的贷款利率，威尔森夫妇开始了疯狂炒房生涯。单是2003年，他们就买进了350套房产——几乎到了每天一套的节奏。他们更有在一天内用1000万英镑连买40套房子的疯狂经历。
朱迪丝·威尔森还发现，肯特郡阿什福德地区的三居室的房子，比15英里外梅德斯通的有100年历史的二居室的房子还便宜，但这两种类型的房屋租金价值是一样的。威尔森夫妇觉得，阿什福德的房产价值被低估了，便大肆购买，这也让他们获利颇丰。
以位于阿什福德的一套三居室房产为例，威尔森夫妇在2001年9月买入时，价格只为10.2万英镑（约合人民币100万元），而他们的首付仅为1.53万英镑（约合人民币15万元），而现在的价值高达22.5万英镑（约合人民币221万元），资本高达804%。
熟悉市场
买对的不买贵的
“你的房租必须高于还贷金额的25%”，这是威尔森夫妇投资买房的一个原则。而威尔森夫妇投资的另一条黄金定律是，不在自己不熟悉或者太远的区域置业，只对自己熟悉的市场下手。
因此，威尔森夫妇所有的房产都在离他们住所40的范围之内——比如有200套在梅德斯通，有320套在阿什福德，而他们甚至在一条街道上买了15套房产。
而这些也给他们带来了丰厚的回报。在1987年动工的英法海底隧道于1994年开通后，由欧洲往返英国的时间大大缩短，而这也给阿什福德地区带来了空前的发展机遇，阿什福德的房产价格也一路飙升。
除了地段外，房产价格和户型也很重要。威尔森夫妇认定，他们理想的投资房产的价值约18万英镑（约合人民币176万元）左右，因为价格太高的房屋很难租售出去。
此外，房产还一定要带宽敞的院子和停车位，这样更易保值、。正是这种谨小慎微的投资理念，使得他们的投资没有受到金融海啸太大的冲击。直到2006年有媒体报道威尔森夫妇已经建立起英国大的“房产帝国”时，他们才广为人知。
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