[摘要] 房子是每个家庭的安乐窝、家人的避风港,很多人都怀揣“购房梦”希望拥有属于自己的一套房,但楼市这摊水说深不深,说浅可不浅,买房需处处小心之外,各类买房宝典、指南也可借鉴一二。
房子是每个家庭的安乐窝、家人的避风港,很多人都怀揣“购房梦”希望拥有属于自己的一套房,但楼市这摊水说深不深,说浅可不浅,买房需处处小心之外,各类买房宝典、指南也可借鉴一二。
然,别人的经验有一定的指导意义,但并不能完全照搬,每个人购房时遇到的情况都不一样,需要具体问题具体分析。不过只要掌握了必要的房产概念,在买房过程中,无论对方如何花言巧语,都能做到心中有数。
集齐七大概念即可召唤“砖家”
1、现房&期房
现房就是已经建好的房子,而且已经领到房产证,可以直接过户入住!期房就是还未领到房产证的房子又或者是还在建的房子,需要一段时间才能够领证入住!
现房优势:1、工程已经竣工验收合格,投资风险降低。2、买家可以直接看到实景,实地品评房屋的结构、质量、环境、配套、物管等。3、房屋价格基本稳定,不会再有大的变动,购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。4、家庭计划便于安排,付完房款即可入住。劣势:1、价格较高,难以优惠。2、对于品质较好楼盘,楼层、房型较好的房屋往往被先到者买走,选择范围缩小。
期房优势:1、价格优势。期房在开发之初卖出去,是开发商为了募集资金的一个渠道。因此房产开发商都在价格上有较大的优惠。2、选择范围较广。3、性价比较好的期房存在较大潜力。劣势:1.未确定因素较多,投资风险较大,开发商在建设过程中设计、资金等原因导致的工程停顿,都会给购房者带来损失,同时市场行情与价格涨跌难以预测。2.由于与开发商的信息及专业知识的不对等,仅凭开发商的广告、资料宣传来判断、预测楼盘状况,存在房屋标准、质量与预售承诺不符的风险。
2、产权
70年产权在我国法律规定中,“土地使用权”’与“房屋产权”是两个不同的概念,土地使用权出让的高年限是:居住用地70年,70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有,如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补缴土地出让金。
3、公摊
所谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面积。
4、容积率
容积率,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过4,多层住宅应不超过1.5,绿地率应不低于40%。
5、得房率
得房率得房率=(建筑面积-公摊面积)/销售面积,是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时,计算的是建筑面积,所以得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。一般,得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。
6、绿化率
绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。
7、使用率
使用率是房地产市场上一个约定俗成的参考指标,使用面积与建筑面积之比,用百分数表示。使用率可以反映出商品房使用面积的大小,具有一定参考性。
教你8招 淡定选房不后悔
1、留有余地
计算自己的首付能力,不要把家底都掏空了,建议无论何时超前消费都仅限于用国家的钱即贷款,对自己的手中钱应该扣除,至少小孩基础教育成长部分积蓄、自己的事业或就业基础准备、孝敬及往来必备应该在首付中留有余地。
2、不盲目追风
房价出现波动的时候有人趁着折扣中期买入房子,以为图了便宜结果并非如此,这也是目前的环境导致一些次优买房方案。开发商的折扣是分期推出的,有时的折扣是促销手段,有时的折扣是反营销策略,有时来真格的,所以要认真对待,不要盲目追风。
3、户型设计要良好
对房子的户型设计,购买者主要考虑两方面:一是面积大小,二是内部的格局。这两方面都既要兼顾现实的经济条件、家庭特点,又要为未来留有相当的余地。
4、地段、环境不可少
房屋所处环境好坏直接影响到生活的便利程度和房屋的潜力。有些目前较为偏僻的地方如果**计划大力开发的话,则具有很大的空间。如果马上搬迁居住,好选择开发程度高、交通便利、绿化好、生活服务设施配套完善的地区,还要注意了解价格计算的一些规定细节。
5、房内附属设施需注意
虽然房价主要是依据住房的面积、楼层、朝向和地理位置而定,但房内附属设施的档次也直接影响到房价。购房者应注意如下设施:室内装修、电话线路、空调动力线、电视接收共用天线、天然气管道、上下水管道和暖气管道等。
6、合同条款要明悉
在合同中应明确界定履行期限和违约责任、违约赔偿等,以免开发商因资金或其他原因造成商品房交付延期,免得付款时发生不必要的争执。
7、了解物业免纠纷
除了向先期入住的业主了解住房配套的物业管理状况外,还要认真审查物业管理公约的内容,详细了解物业管理的范围及收费标准、办法,以免日后在管理费的收取和应设服务项目等方面发生纠纷。此外,还要了解物业管理委员会的成立和职权行使情况,因为它代表购房者的真正利益。
8、“资格审查”来一套
根据国家有关规定,在购房时卖方应出示承建该物业的“五证”、“两书”。“五证”即计委立项、可行性研究的批件,规划局的建设用地规划许可证,国土局的土地使用证(证明卖方已交纳了土地出让金,拥有产权证),建委的开工建设许可证,房地局的商品房预售许可证。“两书”即要求发展商向住户出具的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及相应的包修、包退、包赔条款。
此外,购房看房时不能听信售楼处的一面之词,对于学区、地铁的相关政策要特别注意。总而言之,在房屋选购过程中,一定要冷静、全面地思考,不要被华丽的宣传迷惑双眼,谨慎对待,避免购房误区。
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