[摘要] 外媒及国内部分媒体称，于2012年1月拉开试点帷幕的营业税改征增值税（“营改增”）改革或在6月收官。营改增范围扩至全行业，房地产业、金融业、生活服务业等领域将纳入其中。
外媒及国内部分媒体称，于2012年1月拉开试点帷幕的营业税改征增值税（“营改增”）改革或在6月收官。营改增范围扩至全行业，房地产业、金融业、生活服务业等领域将纳入其中。
若改革落实，地产业的税负将由此前的5%上升到11%。在收入和成本上，房地产企业都是要承压的。
近日，本报记者采访财政部财政科学研究所得知，国内“全面推广‘营改增’尚无时间表。但在今年年内完成是没问题的。”
房产行业“营改增”后，将遇“小阳春”还是“雪上加霜”？原财政部财政科学研究所所长贾康表示，“购地能否抵扣是关键”，但由于企业内部经营管理情况不一，而上下游行业增值税抵扣情况也不明晰，“目前还很难判断‘营改增’后房地产企业税负增减情况。”
观察
“营改增”的艰难收官
过去对于多数的企业来说，营业税和增值税要分别填写纳税申报表，张表交给地税，第二张表交给国税。由于营业税属于流转税，也就是对流通环节的交易额进行征税，导致税负转嫁，进而形成重复征税，比较典型的就是房地产行业。
观察
“营改增”的艰难收官
过去对于多数的企业来说，营业税和增值税要分别填写纳税申报表，张表交给地税，第二张表交给国税。由于营业税属于流转税，也就是对流通环节的交易额进行征税，导致税负转嫁，进而形成重复征税，比较典型的就是房地产行业。
2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。2013年，交通运输业和部分现代服务业的“营改增”试点在推开，铁路运输和邮政业也于2014年1月1日起正式纳入“营改增”。
2014年6月1日起电信业实施营改增，至此，仅剩房地产、金融保险、生活服务业三大领域未被纳入营改增“版图”。按照国家“十二五”规划的要求，在2015年底前，“营改增”将全面覆盖服务业。
记者查阅试点方案的财税【2011】110号文发现，该文对税率已做了规定：在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。
近日媒体报道，“营改增”改革或在6月收官。但本报记者采访财政部财政科学研究所得知，国内“全面推广‘营改增’尚无时间表，但在今年年内完成是没问题的。”
预测
1.建筑业：税负要翻番
建筑业营改增后，税负上升是业界所公认的。
据河北中翰天道税务师事务所测算，如果建筑企业所有的材料成本全部都能抵扣，税负大概在2.7%，相比目前营业税3%的税率，是下降的。
但现实并非如此，相关税务专家告诉记者，“比较常见的情况是，建筑材料中的沙土石，往往没办法扣除。这样，在营改增后建筑业的税负将达到5%、近6%。”而目前建筑业的营业税税率仅为3%。同时，几乎95%的建筑企业所得税是核定征收的。
这样，建筑业扛不住，肯定会要求提高价格，进而，房地产企业的成本也会增加。
2.房企：收入将下降
“金融、房地产行业的营改增之所以放在后，一方面是因为这两个行业对国民经济、财政收入影响较大，另一方面，因为这两个行业增值税的计算很复杂。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，金融业不像制造业那样是有形的，一个一个环节很清楚，金融服务业哪些环节有增值，增值额是多少，这是一个相当复杂的问题。“此前金融、地产的营业税都是5.5%左右，营改增之后，房地产行业的税率大幅提高，这正是业内担心的。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说。
明显的是，“营改增”后，因为价内税改为价外税，房地产企业收入将下降，成本上升，房地产企业将要承压。
打个比方说，原营业收入是不含税的，但现在变成含税收入：原来卖1万元1平方米，你收入是1万元。现在还卖1万元的话，算收入的时候就要按10000/（1+11%）去算了。而且，从1月份各大城市的成交面积来看。显然在这个形势下，房企提价不太现实。
而另一方面，收入下降的房地产企业还将面临成本上升，这主要源于建筑业营改增后的影响。
3.商业地产或迎“小阳春”
记者了解到，营改增的一大好处是：可以进行抵扣。
不过，“从增值税的原理上来讲，住宅因为是用于个人消费，所以很明确不能进行抵扣。”原财政部财政科学研究所所长贾康接受采访时候表示，“购地能否抵扣是关键，但由于企业内部经营管理情况不一，而上下游行业增值税抵扣情况也不明晰，目前还很难判断‘营改增’后房地产企业税负增减情况。”
但从商业地产来看，“营改增”或将带来直接利好。作为增值税一般纳税人去买写字楼，拿到增值税专用发票就可以抵扣。购买者能抵扣的话，将降低购买成本。业内分析认为，商业地产可能在房地产业营改增后，迎来一个小阳春。
专家
控制好，可降低1%税负
有税务人士预测，若房地产业实行11%的增值税税率，企业内部管控良好，与实行营业税相比，企业税负大概可以降低1个百分点。
营改增的初衷是避免重复征税，降低企业税收负担，但在抵扣不充分的个别行业，的确有可能出现税负不降反增的情况。
记者查阅资料获悉，房地产企业成本主要来自土地成本、实际建筑安装成本、财务成本三部分。其中，土地成本一般占据总成本的50%以上。因此，“营改增”后，土地购置价能不能抵扣、怎么抵扣，就成为决定房企税负的关键。
“营改增”利好下游创业
虽然对于国内房企来说，或将造成成本增加，收入减少的现状。但从长远考虑，中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，推行营改增势在必行，全面推开后，受益多的实际上是下游产业，会有力促进创业和创新。“比方说，很多企业用贷款，贷款要交利息，银行你开出（增值税）发票，可以抵扣的话，对下游产业是个好事，这就使得创业当中的软环境改善，由下游产业承接减负的好处。”刘桓解释。
后，刘桓建议，房地产业实行“营改增”后，应提前从内部先着手梳理业务模式、梳理现有采购销售合同情况、考虑会计核算可能产生的变化、测算“营改增”潜在的税务和利润影响、考虑定价调整策略、变更合同模板等。
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