[摘要] 今年，80后的整体年龄区间已经提升至25~35岁，迅速成长为楼市的主力军。他们对楼市产品的要求出现了哪些变化？今年，更多的开发企业开始投资海外地产，做海外项目的开发，该做足哪些功课？对这一系列问题，全经联研究员、全经联常务理事，中国房地产业协会会员杨廷文给予了详细的分析。
今年，80后的整体年龄区间已经提升至25~35岁，迅速成长为楼市的主力军。他们对楼市产品的要求出现了哪些变化？
今年，更多的开发企业开始投资海外地产，做海外项目的开发，该做足哪些功课？
对这一系列问题，全经联研究员、全经联常务理事，中国房地产业协会会员杨廷文给予了详细的分析。
国内房企基本处于试探期
经典语录：早在三年前，部分大型房企化布局基本完成后，就开始了海外地产开发的战略布局，其中不乏直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场的企业。
记者：5月15日的《2015年4月中资海外并购月报》显示，海外不动产行业共发生7宗新增并购（不含绿地投资），4宗披露交易金额，约为7.42亿美元。据悉，自3月起开始，有大量的二线房企往海外进行地产项目开发，该热潮在4月更有扩大化的趋势。为什么越来越多的企业开始布局海外？目前的整体发展态势如何？
杨廷文：房企在海外开发房地产项目顺应了国内个人海外投资、移民，以及国内企业驻军海外的潮流。同时，在目前的经济大背景下，海外一些区域的地产市场确实处于低谷，市场潜力有待挖掘。这两点应该是国内企业着眼于海外地产的两大主要原因。
其实，早在三年前，部分大型房企化布局基本完成后，就开始了海外地产开发的战略布局，其中不乏直接通过并购、合作等方式大范围布局海外房地产市场的企业。经过几年的发展，时下也有不少的二线房企开始了国际化的战略布局，开始进军国际市场。但我个人认为，国内房企进军国际市场的整体状态还是处于初期，处于试探期。
中国式开发不适用于海外
经典语录：还没有完全了解当地消费者的需求时，切忌片面追求国外客户市场份额，否则容易出现不中不洋、不受消费者欢迎的楼市产品。
记者：在国内房企布局海外市场的初期，试探期，你认为房企要注意哪些方面的问题？
杨廷文：对于中国房地产企业而言，海外是一块非常陌生的市场，其投资的法律环境和交易环境仍需时间去了解和摸索。
首先要明确的两点，一是海外的地产市场也不都是那么规范，也有一些不成熟的市场存在；二是中国式的地产开发与销售并不适用于海外地产市场。
所以，要布局海外地产市场，不仅仅要充分了解市场和理性地分析，其在项目选址、估价、开发模式以及开发流程上都会与国内不同，如此一来，做好前期调研非常关键。
此外，要明确客户群体的需求。大多数国内房企在海外的项目主要客户群体，目前还只是国内消费者。这样一来，产品设计要符合会选择该国置业的客户群。
如移民类产品通常需要达到一定的投资金额，可按照地段房价进行户型大小配比，尽量节省购房成本；留学类产品通常户型较小，便于留学生居住或一个家长陪读；度假类产品则以经济型别墅和景观公寓为主，大小足以容纳一家三口。
此外，还没有完全了解当地消费者的需求时，切忌片面追求国外客户市场份额，否则容易出现不中不洋、不受消费者欢迎的楼市产品。
产品与需求出现了不对等
经典语录：楼市产品和需求已经出现了品质上的不对等，这也是目前很多开发企业的一个需要继续解决的课题。
记者：时下，80后甚至90后已经成为楼市消费的主体。年轻的市场消费群体与以往的60后、70后有何不同？
杨廷文：80后、90后，还处于奋斗期的这代人，有着与60后、70后截然不同的消费观念和居住理念，也有着内心的挣扎无奈：既希望能有个性化的空间，又不得不考虑家庭与工作。
从这代人的性格方面来看，他们个性分明，对楼市产品的品质也提出了更多的要求，比如空间的灵动而私密、布局的时尚而美观等等。
从目前的楼市产品来看，曾经巨大的库存楼市产品，无论是开发理念还是后期服务上，其中很多产品已经落伍，不能完全满足这一代消费者的需求。如此一来，楼市产品和需求已经出现了品质上的不对等，这也是目前很多开发企业的一个需要继续解决的课题。随着开发企业对这方面问题的重视，相信不久的将来楼市产品会有一个整体性的提高。
单打独斗的时代过去了
经典语录：一个项目再好，海景再漂亮，但城市的综合优势不够，这个产品也不会赢得市场多大的欢迎。
记者：夏季到来，主打海景房、避暑社区的旅游地产又开始大热。随着楼市的快速发展，时下的旅游地产市场发展如何？
杨廷文：一度，旅游地产的开发非常火爆，海景房、避暑社区等也曾经备受消费者关注，但是随着房地产行业的快速发展，单打独斗的旅游地产项目开发已经很难对消费市场产生多大的震撼。
一个城市的文化、历史、环境等综合优势的展示，才能吸引更多的异地消费者。也就是说，一个项目再好，海景再漂亮，但城市的综合优势不够，这个产品也不会赢得市场多大的欢迎。为此，旅游地产市场的发展，不仅仅是哪个开发企业的问题，而是关系到城市的整体布局、当地政府的整体推广等等。
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