[摘要] 2015年的地产圈大的一个热点话题就是毛大庆从万科执行副总裁之位辞职,投身创客大军,开办优客工场。这也是迄今国内辞职创业人群中顶级的职业经理人。他的这场辞职,引发了圈内外长达半年的猜测和讨论,也带来了对商业地产转型的新思考。
2015年的地产圈大的一个热点话题就是毛大庆从万科执行副总裁之位辞职,投身创客大军,开办优客工场。这也是迄今国内辞职创业人群中的职业经理人。他的这场辞职,引发了圈内外长达半年的猜测和讨论,也带来了对商业地产转型的新思考。
产能过剩,互联网电商崛起,泡沫化、同质化与边缘化困扰着整个房地产行业,导致传统商业地产过剩的局面越发严重,而与此同时,中国的城镇化的脚步在不断加快,未来商业的发展前景又是潜力无穷,这正如英国作家狄更斯在《双城记》开头所写的这段话,“这是一个好的时代,这是一个坏的时代。”形容今天的商业地产,恰如其分。如何在房地产行业增速呈现下滑趋势的今天,赢得整个商业项目的可持续性发展和长期的稳定回报。转型,升级,似乎成了必须要攻克的一项难题。
转型不可避免,但转型后商业地产做什么呢?对此,毛大庆有自己的全新解读,他认为商业地产的变革终会是经营方式、思想的变革。未来中国商业地产的发展,不再是购物中心的简单概念,而是以需求定位,鼓励多种商业业态创新,有效利用社会闲置房产,大程度盘活现有的商业存量市场,才是商业地产转型的大出路。商业地产可能这栋房子里面销售的是养老服务,也可能是教育服务,总之卖的是服务,将价值赋予建筑,而不是简单的卖楼。在此基础上,商业地产的另一种模式“创客空间”衍生而出,也成了他毅然出走万科投身创客界的下一站选择。
说到毛大庆,就不得不提到他创立的优客工场,和早期李开复创办的创新工厂,以及当下大家熟悉的3Q、车库咖啡、黑马营一样,是为创业者提供创业服务的平台,公司全称是优客工场(北京)创业投资有限公司、李开复以及他的老东家万科、鸿坤集团等作为股东,和毛大庆一道开启这项为年轻人服务的事业。
与传统办公不同,优客工场除了提供办公空间,还为创业者准备了五大重点服务模块——导师服务、投资服务、财务服务、法律服务和银行服务。优客工场为创业年轻人提供一个平台,这个平台将在创业的道路上引导他们避开不必要的崎岖,培养他们的商业能力和企业家精神。毛大庆同时强调,优客工场也不是孵化器,“我们做得更多的是用大量的服务来帮助已有一定的成长能力,已不是初级孵化的企业,甚至中级乃至高级的企业,让他们更快的,用更低的成本再长大。”以此嫁接服务和品牌打造经营性的创客空间,然后再以创业导师的身份,对接资金,扶持创新项目,再吸引资本进入。
它的创新之处在于,相较于传统商业地产的粗放简约经营模式,更加精细化,大程度挖掘商业地产的新价值和新的创意点,为商业发展的可持续性发展灌注了巨大的动力,与传统产业地产相比,实现了资源的共享,并很好遏制了空间资源的浪费,属于互联网思维下的地产模式。
60后毛大庆的创业项目“优客工场”,似乎也赶上了政策的好时候。今年3月9日,毛大庆首次对媒体吐露即将创业;3月15日,国务院总理李克强在记者招待会上回答了关于“大众创业、万众创新”的问题,社会迅速呈现出一派创业的火热局面,4月中旬,“优客工场“正式亮相,这注定将会是商业地产界的一大革命性事件。
同时毛大庆的转型也在房地产界引起了不小的连锁反应。不唯万科,鸿坤集团、SOHO中国、万达集团等也启动了类似计划,一场产业转型已经启动。万达集团董事长王健林4月15日在深交所演讲时甚至表示,“万达商业将去房地产化”,“可能5年以后,万达广场将没有重资产项目,完全轻资产化”。
目前,优客工场已与万科集团、鸿坤集团、阳光100等大型企业达成战略合作,首批在京签署落地的项目有10多个,包括朝阳区阳光100优客工场、通州万科台湖新城等。
毛大庆表示,“优客工场未来的发展模式一定是规模化发展、网络化经营的,向创客空间连锁店发展。”优客工场的扩张版图当然也不会仅局限于北京,其3年战略概括为“6+1+X”:分别指北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门等6大城市,“京津冀”区域和其他具有新经济引领意义的重点城市。
房地产行业向“白银时代”转型的大势,以及互联网+的风,吹动了地产转型的“躁动之春”,而转型也就意味着商业格局的整体洗牌,有更多更好品牌、更好的服务、更懂得客户甚至于更懂得新的市场规则,包括互联网思维的企业才能存活下来,而同时存活下来的企业也会接受一种新的盈利模式,并告别过去常态的利润率。在利润率下滑的情况下,开发商也将更重视周转率、现金流的变化,更加关注周转率跟利润率之间的关系问题。而这些问题在过去粗放的发展时代,很多企业是不关心的,甚至于连回款率、负债率都不太关注,只顾高歌猛进往前跑。房地产本身作为传统行业来说,注重精细化管理的时代已经到来,这是一个必然的方向。
就石家庄市场而言,在经历了三年大变样、商业遍地开花的初期新鲜后,城市的核心商圈逐渐接近饱和,商业地产投资已经出现过剩趋势,各种问题也频繁的暴露出来,商业过于密集扎堆儿、交通拥堵、购物环境差、商业形式单一等等,以传统商业和新兴综合体聚集的中山路沿线尤为严重。针对目前商业的高库存问题,商业地产开发商应该更多地从均衡和可持续发展角度寻找自己的转型之路。
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