[摘要] 随着石家庄商业霸主北国商城的西扩工程完工，月底3家北国超市和一座综合体的开业，新一轮的新老商圈之战又赢得了大家的关注。近日，房天下房天下发起了《石家庄新老商圈之战 您支持谁？》的调查，探寻石家庄新老商圈的优势和发展之道，并通过数据向您揭示石家庄商业市场的一些怪象。
编者按：近几年，随着城市化进程的加快，石家庄市区内的综合体如大跃进般崛起。在石家庄这座城池迎来一众傲娇的新型综合体时，那些曾经的商业霸主又将怎样维守护自己的地位？如果说北国西扩变身综合体是石家庄传统商业发出的声呐喊，那这批综合体小鲜肉又将如何反击？石家庄商战一触即发，老商圈新商业交锋谁会是强霸主？石家庄房天下策划大型选题《交锋•老商圈新商业》，为您揭秘石家庄新老商业之战。
新商圈的冲击、老商圈的升级，随着石家庄商业地产的发展，新老商圈之战就从来没有间断过。仅2014年一年，新开业的大型综合体就有8家，今年预计开业的也有5家，新兴商业综合体的落成促进了周边商业的繁荣，越来越多的新商圈在石家庄形成，而老商圈也不甘落后，重组、改建、扩张、合并……不断通过改革使自己适应市场的变化，重新赢回消费者的青睐。
随着石家庄商业霸主北国商城的西扩工程完工，月底3家北国超市和一座综合体的开业，新一轮的新老商圈之战又赢得了大家的关注。近日，房天下房天下发起了《石家庄新老商圈之战 您支持谁？》的调查，探寻石家庄新老商圈的优势和发展之道，并通过数据向您揭示石家庄商业市场的一些怪象。
调查结果：老商圈有客源新商圈业态全 网友表示“两者都需要”
本次参加调查的有120多位网友，分布在全市8个行政区，来自各个年龄层。
面对个问题：您平时常去哪个商圈？在我们给出的几个选项中，网友们选择多的前5个商圈分别为北国商圈、乐汇-勒泰商圈、万达商圈、人百东购商圈和谈固商圈。
排名靠前的商圈中，老商圈与新商圈数量基本持平，说明目前大家对两类商圈的接受和认同度都差不多，并没有哪一类占有领先优势。另外通过分析这5商圈的地理分布可以看到，除了万达商圈外，其余4个商圈全部分布在中山路两侧，这进一步肯定了中山路作为“全省商业繁华大道”的霸主地位。
在问到“在您去过的商场/综合体中，哪家吸引您？”时，有2个项目以的票数优势突出重围，这两个项目分别是万达广场和勒泰中心，各有32%和26%的网友将选票投给了它们。
“在您去过的商场/综合体中，哪家吸引您？”的调查中，2个项目领先
对哪个将开业的综合体感兴趣这一问题，网友们纷纷表示对北国商城升级版为期待
这么看来在老商场和新兴城市综合体中似乎是后者占了优势，但是再结合“对于在建或将开业的商业综合体，您对哪个感兴趣？”的题目票选结果来看，后一题只有一家综合体以优势胜出，那就是西扩升级后的北国商城，在16个未来项目中占据了1/3的票数。由此可见，老商场们并没有失去对消费者们的吸引力，只要进行适当改革升级，适应了市场的新变化趋势，就能赢回石家庄消费者的“芳心”。
以上结论还可以由另外一题的票选结果加以论证。在查看网友对“您觉得是专业型老商场还是综合型商业综合体能满足您的购物需要？ ”这一问题的选择时，我们惊讶的发现，在“专业型老商场”“综合型商业综合体”“两者都需要”这三个选项中，“专业型老商场”只获得了1票，而后两项分别获得了70%和29%的票数。
这个结果既说明单一性的百货商场确实已经失去了市场竞争力，但是“两者都需要”这一选项既然也获得了29%的票数，又说明老商场并没有失去所有的优势，还是有一部分的消费者对这类商业模式有需求。另外，“综合型商业综合体”并不一定只代表新兴的那些，改造后的老商场同样也可以集吃喝玩乐购于一身，变身成城市综合体。
提及老商圈的优势，网友们普遍认为是“有固定的客户群”“运营成熟、商品种类齐全”“石家庄人比较念旧”，除此之外，也有个别网友认为老商圈“位置好”、“优惠力度大”。而提及新商圈的优势，网友们普遍认为是“品牌新颖、商品时尚”“业态更全面”，也提到了“环境好”“服务更贴心”“体验性更强”这些特点。
对比新老商圈的优势，其实后者更为有利，因为老商圈可以通过改革升级来与新商圈的那些优势看齐，但是老商圈的优势是通过时间的沉淀积累而成，不能轻易被复制。那么新商圈应该如何发展自身的优势呢？
其实上面的优势对比其实也可以这样看待：虽然老商圈在传统的客户群体数量上占优势，又因为历经十几年甚至几十年的运营变得成熟而且富有经验，但在接受新型商业营销模式的时间上却晚于新商圈，所以后者在这方面的优势也是前者不可超越的。另外，新商圈不惧改变，又紧跟市场变化，面向的消费群体主要是年轻人，强调主题性、体验性和与互联网联系的紧密性，如果将这些特点发展光大，新商圈将不惧老商圈的“追击”，拥有更广阔的发展空间。
商业地产怪象：库存积压VS新盘频现 买得多VS租得少
根据石家庄市房管局新统计显示，2014年石家庄全年商服类成交套数5346套，成交面积421475㎡，较2013年同比上涨90.25%、60.61%。而2015年季度，石家庄全年商服类成交套数992套，成交面积125559㎡，成交面积已占据2014全年的近30%。按照这个势头，石家庄商业地产销售情况貌似很乐观。
然而在日前举办的石家庄市住房保障和房产管理局举办的开发企业座谈会上，房管局信息中心主任史晓强指出，“截止到3月底，纳入到预售许可范围的石家庄商业办公类库存为475万平方米，按照去年的消化进度需要4至6年的时间，远超正常库存量。”这还不包括近四五百万平米没有手续的商业办公类库存，商业地产的库存积压情况比较严重。
2014年一年，新开业的大型综合体有8家，今年预计开业的也有5家，目前在建的综合体还有10家。大批的综合体争相开业，同质化现象严重，造成了消费者的接受疲劳。那些新开业的综合体，有哪些成功站稳脚跟，赢得了消费者的关注呢？在日前房天下展开的《石家庄新老商圈之战 您支持谁？》的调查中，我们也向网友们询问了这个问题，在给出的2014年开业的综合体中，只有4家票数超过20%，按得票多少分别是：苏宁生活广场、东胜广场、怀特商业广场 、天山海世界二期，全部都是大牌房企投资开发的商业项目，所处商圈也比较发达；至于其他四家，或因为业态单一，或因为地理位置等问题，去过的人数不足10%。而且跟据房天下房天下实地探查，即使是排名靠前的几个综合体项目，客流量仍然远远落后于老牌商场，并且出现了租户闭店的现象，由此可见后期的经营和情况不容乐观。
曾几何时，房地产投资几乎是稳赚不赔的买卖；而在限购政策实施后，投资商业办公类地产更是一些热衷房地产投资人士的不二选择。“一铺养三代”、“婆”等模式让很多人心生羡慕，希望自己也能通过投资商铺、公寓或者其他商业房产一夜暴富，但在商业地产已经过剩的今天，投资者们的真实到底如何呢？
通过对北国商圈、万达商圈、人百-东购商圈、谈固商圈这四大商圈中商业地产的售价情况和租金情况的分析发现，写字楼快需要16年左右回本，100平方米的写字楼月租金基本能维持在5000元以上，如果贷款的话可以抵销每月还贷；但同时也发现，写字楼空置率较高，个人出租不易。地段好的写字楼，整层或大面积的才能租出高价，小面积的写字楼在销售时比较受欢迎，但在出租时反而面临租金低、可选择的租户少等问题；不过若是二环周边的小面积写字楼，在出租时还是很受欢迎的。商铺类基本20年能够回本，月租金和每月还贷也基本持平。
通过分析，投资商业地产的情况还是比较乐观的，但是获得较高关键还在于如何选择投资项目。地段是毋庸置疑的，项目开发商的知名度和号召力也应纳入考虑范围，另外还有项目的规划定位、地铁交通的后期规划等因素制约着后期的情况，投资者应多方考虑。
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