[摘要] 在闹市中，有一间属于自己的房子，下楼就可以逛街购物，上楼就是自己安静的空间，不少人都有这样的想法，这两年石家庄商住房的发展正是看中了人们这方面的需求，发展迅速。但真的入住商住房，却有各种“麻烦”扑面而来。
在闹市中，有一间属于自己的房子，下楼就可以逛街购物，上楼就是自己安静的空间，不少人都有这样的想法，这两年石家庄商住房的发展正是看中了人们这方面的需求，发展迅速。但真的入住商住房，却有各种“麻烦”扑面而来。
优势
交通便利购物便捷
王嘉在石家庄工作马上就要满5个年头了，去年随着收入的增加让她开始琢磨换房。
“我在老火车站附近的写字楼上班，原来住在西北二环附近，每天早上挤公交车让我头疼死了。下班了又赶上晚高峰，到家天都黑了，有时候宁可在单位加会儿班也不愿意下班点去挤车。”王嘉说，原来自己在西北二环附近租住了一套两室一厅的老房子，一个月的租金也就1000块钱。
今年3月份，王嘉开始把换房正式搬上了日程。“我在单位附近找到了一个一室一厅，是商住公寓，价格比原来的两室一厅还要贵，使劲和房东讲价才讲到了1300元一个月。”王嘉说，反正也是自己一个人住，房子小点就小点。
搬家后，王嘉每天可以睡到快8点，上班走路也就不到20。“家楼下就是商场，每天下楼就可以逛超市。生活节奏一下就改变了。”王嘉告诉记者。
其实，很多人购买、租住商住房都是考虑到上班便捷。很多商住房也都在闹市、写字楼集中的地区。
劣势
商住房户型阻碍出租
柳云也住在中华大街一处商业公寓中，住了半年多让她对商住房有了不一样的看法。
“刚来住的时候就觉得大楼里空空荡荡的，没有原来小区那么热闹，晚上回来晚一点就觉得有些害怕。”柳云告诉记者，自己租住的商业公寓当年宣传很多，但实际交房后，不少房东都无法出租出去，因为很多都是四五十平米的小户型，租住的多是单身。
这种情况的确阻碍了商住房的出租。“我们有专门负责商住房出租的人，但实际业务并不理想。”石家庄1+2联合不动产经纪有限公司总经理王静说，其中户型小不利于租住是主要的原因之一。
王静说，多数情况下商业公寓都在100平方米以下，40多平方米的小户型更是不少见，这种户型只能租给单身或者刚结婚的小两口。另外，石家庄的开放性也没有北上广那么强，商业公寓整体出租都不如人意。
王静说，以中华大街附近的一处公寓为例，40平方米左右的房子每月租金也就在800元左右，如果是租给公司，每月租金可能达到1200元左右。而在这附近的居民楼，价格会比这个要高。
“商住一体也导致居住环境会比较杂乱。以中华大街附近的公寓为例，由于临近几个大型批发市场，虽然也在市中心，有大型商业体，生活、交通都比较便利，但居住环境一项就影响了房子的出租。”王静说。
水电暖价格高于民用价格
王嘉入住新房后不久，便收到了物业费缴费通知单，半年的物业费竟然有600多块钱。“我租的是小户型，一共才40多平方米，要是按照原来老小区的收费，一年也收不到600块钱。”王嘉抱怨说，她拿着缴费单找到物业，才知道由于是商业公寓，物业费每平方米1.8元。
不仅是物业费，水费、电费、暖气费都按照商用价格。以用水价格为例，石家庄居民生活用水为每立方米3.63元，而非居民用水为每立方米5.33元，一平方米水价整整差出了1块7。“对于租户而言，可能就是水电暖以及物业费有差别，对于投资者而言交易契税等也有差别。”王静说。
商住房产权少了30年
记者了解到，目前商用住宅的产权是40年，与我们平时常买的产权70年的民用住宅相比，它的产权少了30年。这里所说的年限是指房子所占用的土地的使用权年限，但购房者购买的却是房屋的所有权，所有权是没有时间限制的，这就产生了房屋所有权的无限与土地使用权的有限之间的矛盾。
据了解，根据我国《物权法》的相关规定，住宅建设用地的土地使用权期满自动续期，而其他性质的土地使用权到期如何处理则无明确规定，商用住宅建设就属于此种情况。商用住宅土地使用权到期后，如果延期申请未得到批准，土地及地上建筑物（房子等）是可以被国家无偿收回的。
未来
空间有限
很多人买商住房，并不是为了居住，而是看好它的投资价值。但现实总是和想象有一定差距。
据王静介绍，从2012年底开始，石家庄商住房开始越来越多。
“一铺养三代，当时很多人都觉得随着大型商业体的发展，商业公寓也将迎来大发展，买了商业公寓既可以自己住，也能像写字楼一样租出去，很合适，于是纷纷开始投资。”石家庄一位地产业内人士告诉记者，他自己也购买了一套商住房，不过并不如想象的那么理想。
该人士告诉记者，自己购买的商住房位于市中心，目前想以每平米8000元左右出售，而周围的二手房价格基本都已经到了1万左右。
官方公布的数据显示，截止到今年3月底，纳入到预售许可范围的石家庄商业办公类库存为475万平方米，按照去年的消化进度需要4至6年的时间，远超正常库存量。
数据显示，2013年石家庄市区商业用房上市面积为178.2万平方米，成交34万平方米，同比均增长64.4%，供求比达到了5:1的失衡状态，此外，2013年市场商业用房已出现滞销现象，并首次出现价格下调趋势；2014年，石家庄市区商业办公类用房上市量为177万平方米，同比下降1%，成交量87万平方米，同比增长13%，供求比为2.02：1，供大于求。
“其实，并不是所有的商住房目前出租、出售都不理想，石家庄部分商住房还是一直在的。”王静说，比如在万达广场附近的商住房就比较“吃香”，因为在万达广场写字楼比较聚集，也有更多收入较高的白领，所以商住房出租、出售都不错。
“因为商住房总体来说供应超标，所以未来空间有限，但并不是说就不能投资了。”一位业内人士告诉记者，如果投资者想投资商住房，可以选择周边环境较好，大商业圈、大企业较多、写字楼较多的地段投资，这样未来出租、出售都比较方便。
无论是迫于限购政策、价格优势，还是过度用房，目前石家庄不少刚需人群正在选择购买商业性用房用于自住。
但根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权，这让许多商用房业主芒刺在背。
有法律界人士表示：“《物权法》给了住宅明确的说法，但商业用地上的房屋尚存争议。”40年后，商业地产的使用权归谁？会不会被国家收回？这成为不少人关注的问题。
业主两大“痛点”
●满40年后产权怎么办？——待议
在国内买房置业，一直面临产权年限问题。以普通住宅产权通常为70年，商用产权为40年。当然，这个70年和40年事实上是指国有土地使用期限。要知道，我国的土地可都是国有的。
尽管国土资源部相关负责人此前在接受媒体采访时强调，不动产登记是和《物权法》一体的。不过记者注意到，尽管《物权法》明确了房子的续期问题，国家却始终没有配套的细则来指导其实施。而对怎么续期这一问题，上述负责人仅表示“还需要讨论”。
●可以“自动续期”？——规定尚未出台
“我国2007年出台的《物权法》百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定。”中唐律师事务所房地产律师徐斌说。
不仅是前文中王嘉、柳云这样的商住房业主，我国所有非住宅地产持有者，都要面对土地使用权到期带来的问题。以国家统计局3月11日发布的《2015年1～2月份房地产开发和销售情况》为例，2015年1～2月份，房地产开发投资8786亿元，其中非住宅投资2864亿元，占房地产开发投资比重的32.6%；非住宅房屋施工面积172220万平方米，占房屋施工面积的30.2%。
根据国家统计局提供的数据，在这3成的比例中，办公楼和商业营业用房的施工面积占了非住宅房屋施工面积的59%。“可以预计，未来将有更多持有非住宅地产的业主面临土地使用权到期的困扰。”徐斌表示。
专家
“深圳模式”是否可以复制？
据了解，深圳是我国早实行土地有偿使用制度试点的城市，如果以1987年12月1日深圳公开拍卖出让国有土地算起，今年已经是第28个年头。
2000年以来，随着批行政划拨土地的陆续到期，为了解决到期物业的问题，2004年颁发的《深圳到期房产续期若干规定》规定，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，当时这批土地出让的时间较早，就没有按照标准去执行。“主要还是房屋产权到期的问题还没有在范围内大量出现。”楼建波说，“处理这样的问题一个是要让续期费用群众承受得起，另外一方面土地毕竟是国有资产，不能白白流失，好还是本着‘一事一办’的原则来解决。”
中国政法大学法学院教授符启林表示：“《物权法》已经明确了住宅用地到期后自动续期，但对于商业用地等，现在的政策还没有明确”。上海联业律师事务所主任王展持有相同的看法，“对于非住宅地产，物权法没有作这方面的规定，是否续费、如何续费，都处于不确定的状态”。而记者采访到的其他业内人士和专家均表示，对于非住宅用地的续期问题，目前的相关法律条例尚不明确。
声音
商住房续期亟待“有法可依”
“再过二三十年，房屋产权到期现象比较普遍了，国家肯定会出台统一的政策。”楼建波表示。
“这一点也是我担心的，当我年老时，是否居有其所，取决于政府打没打这块地的主意。”一些商住房住户说，“我花光了父母所有积蓄，背上10年的债务，难道终结果却是自己的房子在30多 年后，不一定归自己所有？”
但也有专家表示不必过于紧张。楼建波认为：“只要不违反一般的公共利益，非住宅用地申请续期应该是可以批准的。”
即便国家批准了续期，对于采用何种方式续期，新的年限怎么制定，续期费用的标准如何，各方也存有争议。有专家认为，“根据现有法律来看，很可能会由业主缴纳土地使用金”；王展则表示，“不排除以后也像住宅一样自动续期，而且有可能不用缴费”。
他进一步解释：“购房者买房子的时候已经一次性支付了一大笔钱，这笔钱里面不仅包括房子的价格，还包括了开发商缴纳的土地出让金。如果土地使用权到期后，再按照土地出让标准向业主收取一笔费用，多少显得不太合理。”
“我觉得在立法方面，政府应该本着积极慎重的态度来推进。就目前来看，的确有必要将非住宅用地如何续期等具体问题写进法律，不能老是处于不确定的状态。”上海联业律师事务所主任王展说。
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