[摘要] 在遥远的澳大利亚，中国男足如临主场，上万名华人球迷的到场，仿佛让这里变成了中国队的“主场”，虽然后止步8强，但数量巨大的“第十二人”群体，让人意识到这样一个现状——海外置业人群之庞大！
在遥远的澳大利亚，中国男足如临主场，上万名华人球迷的到场，仿佛让这里变成了中国队的“主场”，虽然后止步8强，但数量巨大的“第十二人”群体，让人意识到这样一个现状——海外置业人群之庞大！
在全球房地产市场蓬勃发展的时机下，中国的各大投资机构、开发商及私人投资者都积极参与到海外房地产投资中。1月26日，仲量联行发报告称，2014年中国海外房地产投资激增，超过165亿美元，比2013年增长了46%。而另一全球知名机构莱坊在1月26日也推出了《中国对外房地产投资报告》，指出了中国对海外物业的投资已经进入一个全新阶段。本报记者 陈静思 胡喆
趋势 海外商业地产投资首超国内
增长！伴随着海外置业的热情不断高涨，中国投资人群的脚步正在加快。
仲量联行全球资本市场研究部总监，David Green-Morgan预计：2015年中国在海外房地产市场的投资很有可能持续增长，至2015年底或将达到200亿美元。”其中，商业地产投资名列前茅增长近50%，超过112亿美元，现有的办公楼和酒店资产成为中国海外投资热门的选择。中国的住宅开发商增长其海外投资配比超过53亿美元，比2013年增长了38%。
值得一提的是，2014年中国在海外商业地产上的投资首次超过国内，2014年中国国内交易活动增长放缓，而海外投资额在商业地产交易总额中的占比达到了52%。办公楼和住宅土地购置占中国投资者购买总额的85%，同时仲量联行也发现酒店资产需求旺盛。
从商业地产来看，欧洲成为受欢迎的投资目的地，共吸引了超过55亿美元的投资；2014年澳大利亚成为中国投资者青睐的新目标市场，流入资本超过30亿美元； 25亿美元资本则流入美洲。单个城市来看，伦敦在2014年共吸引了40亿美元的投资，再次荣登榜首。悉尼获得了大部分的投资额，达到22亿美元，成为吸引中国投资者的目的地之一，仅次于伦敦。
热地 美加澳住宅热门
房天下国际发布的《2014上半年中国海外房产投资报告》显示，2014年上半年，中国人海外购房热门前三个国家分别是美国、加拿大和澳大利亚，其中美国购房需求为26%，加拿大和澳大利亚以19%和17%排在第二、三位，三个国家的楼市对中国购房者吸引力强劲。房天下国际发布的报告显示，在经历了经济危机的低迷后，美国、加拿大的房产市场2014年回归平稳，逐步上升。良好的投资空间保证了美、加两国房产的高吸引度，利好的方向让中国消费者前往美国、加拿大购置房产人群分别增加了5%、8%，其中二次(或二次以上)投资者占40%左右。
除美、加两国之外，澳大利亚一直是中国购房者关注的另一热门地区。作为老牌移民国家，澳大利亚无论从自然环境到教育、福利都令人钦羡。另一方面随着加拿大移民政策的收紧，选择澳洲移民的人越来越多。而且澳洲在对待投资移民上，条件比其他国家要宽松，这让很多有移民意向的人选择进行房产投资移民。据《国际人才蓝皮书：中国国际移民报告(2014)》显示，澳大利亚六成投资移民来自中国，而在新西兰，华裔已成为第二大少数民族，获得新西兰居留签证的华裔移民中，39.4%为获得商务、技术签证的投资移民。尤其墨尔本、悉尼等华人聚集城市更是国人海外购房的热门目的地。
房企 大型开发商海外拓展活跃
莱坊的报告还显示，海外置业目前已经进入第四轮，其中，轮是以财富基金投资各种优质资产及银行购置自用物业为主；第二轮中则是大型开发商开始在海外市场开发物业项目，寻求多元化发展；第三轮是投资基金和保险公司积极寻求核心及高回报的物业投资机会；第四轮则是超高净值人士(UHNWIs)、中小型企业和民营开发商，他们正积极评估海外投资策略并探索海外发展的机会。
在各轮投资中，又以国内大型开发商的海外拓展为醒目，目前，包括碧桂园、万科、复星、万达、绿地等在内国内大牌房企都在海外有大手笔项目投资。仲量联行国际资本集团中国区总监夏飏飏表示，“中国房地产投资者在2014年对其整体投资组合进行了策略性的国际化调整，中国开发商及机构投资者通过国际市场的多元化投资以实现持续性增长，并确保长期。投资活动再次聚焦于中国投资者熟悉的世界主要城市，例如伦敦、悉尼及美国主要大城市纽约、旧金山、洛杉矶和芝加哥。”
如知名房企绿地，海外业务成为其增长为快速的业务，统计显示，绿地去年海外收入达到153亿元，较上年大幅增加467%；海外预销售面积42万平方米，较上年大增568%。2015年，绿地海外销售收入目标300亿元，将保持并进一步突出绿地海外业务的领先优势。
莱坊国际相关负责人也告诉记者，随着中国一线房企的海外投资战略逐渐加强，一批高价值、高投资回报的由国内开发商兴建的物业也在不断崛起。的如悉尼歌剧院附近的，已经多年没有新的开发商介入，而国内的一家知名房企已经购买了一块土地，用于开发酒店和高端公寓，这些物业在当地也是多年未见、备受追捧的，在未来的投资保值水平，也相当可观。
“我向当地置业者推荐由国内开发商建设的项目时很有信心，我会告诉他们，这些来自国内的开发商在过去十年间开发的物业比全球开发商加在一起开发的还多，因此他们有着丰富的经验和精益求精的品质，这些物业的价值是有保障的。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明告诉记者。
置业者 理性选择不断增加
目前，随着中国海外置业者对海外置业环境的逐渐熟悉，以及更多中介机构如雨后春笋般的涌出，海外置业信息透明化提高，置业者从初的集中于部分门户级城市和都市中心进行，逐步走向成熟、理性的置业，需求也逐步从核心区域向周边区域分散，由此带来的投资门槛也在下降。
“以伦敦为例，国内置业者现在已经不再集中在伦敦市中心了，甚至已经拥有物业的业主，也会把市中心的房子就租出去。自己住在肯特区，或者是一些通过城市轨道交通只要20就可以到伦敦市中心的地方。在这些地方，同等价位下置业者可以住得更舒服，比如住一个大宅，比如更多的田园风光。”莱坊相关负责人告诉记者：“另外，现在英国的高铁发展也在引起置业者的关注，在距离伦敦、曼彻斯特等中心城市有一定距离的小城市，将来高铁开通后通达中心城市的时间也就是20多，和住郊区坐地铁差不多，这些新区域也在吸引中国置业者。”
另外，对于个人置业者来说，海外置业除了自住外，也有相当的保值增加需求。以澳洲为例，综合考虑房价、税费、环境和教育成本等，投资当地普通公寓颇为可观。另外，每年除了有可观的租金盈余，变现也比较容易。”一直运营澳洲置业的瀚亚国际的一位职业经理人这样表述。
近几年澳洲置业在国内颇为热门，瀚亚国际的资深投资顾问表示，当地的金融环境比较成熟，海外置业者高可以贷款7到8成，可以利用当地的金融杠杆帮助投资，所以很多置业者选择了这里。
当然，这并不是澳洲置业门槛很低。一位资深置业顾问这样给记者算了一笔账：悉尼、墨尔本都是国际一线的城市，当地的房子以低密度住宅为主，占用的土地较多。如果和国内楼市横向比较一下的话，悉尼的中端物业的房价突破了80万澳币，约合500万元人民币左右，墨尔本的类似住宅价格在60万元澳币左右，约合300万元人民币左右。而这些物业在当地的租金可以达到5%-6%所以相对便宜，由于当地人的收入较高，所以这种租金在人民币15万元以上的住宅的出租率较高，同时，由于是产权且没有房产税，因此持有环节的成本相对较低，这些对海外置业者都有较强的吸引力。
同时，这位置业顾问也告诉记者，澳洲置业也要注意计算一些杂项税费。如除了总房款之外，会有两个附加费用，一个是律师费，从签约到交房，需要律师全程介入，需要支付的律师费大概在1000元到1500元澳币，约合6000元到10000元人民币之间；另一个是印花税，每个州有不同的标准，房屋修建的程度不同，印花税也不相同：“以墨尔本的维多利亚为例，房屋打地基的时候印花税低，一所公寓的印花税大概在3000元澳币上下，约合3万元人民币，完全建成后就会升高很多。”
买啥？ 海外购房爱别墅
在个人购买的海外房源中，保守型物业火热，300万-500万美元价段物业受欢迎，此外，独栋别墅、公寓、联排别墅成中国人海外购房。
房天下国际的数据显示，从2014上半年物业类型消费指数来看，中国人海外购房的独栋别墅、公寓、联排别墅三项物业类型需求共计占比84%，商业地产占7%，土地和农场分别为6%和3%。别墅、公寓等住宅型物业因兼顾投资自住等多种功能且抗风险能力强，一直为中国海外购房者需要的主要房地产产品，而商业地产、农场等投资型物业在个人消费群体中尚未引起大量关注。
此外，国人全球资产配置观点及投资手法逐渐自成一套。据海外购房预算数据显示，2013年至2014上半年，预算在300万—500万美元之间及500万美元以上的人群比例上升，分别占到41%和22%，而预算在300万美元以下的人群从48%降到36%，国内购房者对海外房产投资心态逐步放开，不再仅是小试牛刀。
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中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。
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