[摘要] 大家都知道，2014年广州一手住宅成交低迷，但到底有多低迷？广州市国土房管局本月20日公布的数据显示：成交量下滑两成多；消化率为近10年差，只有约0.7。
大家都知道，2014年广州一手住宅成交低迷，但到底有多低迷？广州市国土房管局本月20日公布的数据显示：成交量下滑两成多；消化率为近10年差，只有约0.7。
消化率低，导致广州住宅库存量大量增加。2014年1月14日，广州一手住宅库存量为749.05万平方米；到了2014年12月17日，库存量增至1001.95万平方米。即使没有新增供应量，单靠库存量也足够广州楼市卖一年零两个月。
出乎意料的是，近10年差的消化率，竟然没能把高房价拉下马，2014年广州一手住宅均价再涨一成多，又创历史新高。
A
差消化率的
“拖油瓶”：南沙
2014年，广州全市一手住宅成交面积超过800万平方米。单看数字不算差，但这是加入增城、从化的结果。如果只计算原十区，成交面积只是刚刚超过600万平方米，在近10年里，仅强于2008年和2011年。巧合的是，从2008年到2011年、从2011年到2014年，当中都相隔3年时间。有业内人士表示，现在房地产市场是3年一个周期，其中每一个周期的成交量都是“好两年、坏一年”。
房子难卖，如果放在供应量少的年份问题不大，偏偏2014年又是一手住宅出现天量供应的时期。无论是全市还是原十区的供应量，在近10年里都是高的。较差的成交量和高的供应量碰在一起，造成近10年差消化率的出现。
在广州楼市创造差消化率当中，谁是大的“拖油瓶”？南沙。2014年，南沙楼盘准备大展拳脚，开发商推出的货量接近150万平方米。无奈万事俱备，自贸区的“东风”迟迟不至，期间还有自贸区审批暂停的利空，投资者因为信心缺失裹足不前，导致南沙楼市成交量在低水平中徘徊。直到年底，南沙自贸区才终落槌，姗姗来迟的利好，已经很难对全年的成交产生根本性的影响。2014年，南沙一手住宅成交量虽然突破70万平方米，但仍不足供应量的一半，消化率只有全市低的0.47，成为广州差消化率的“拖油瓶”。
成交下滑
两大“元凶”：花都、增城
从成交量来说，2014年还不是困难的一年。成交面积比2014年少的年份有，成交面积下滑幅度超过两成的有2008年和2010年。在2014年，不少知名上市房企的成交量还有较大幅度的增长。
2014年楼市之所以给人非常困难的感觉，主要是因为市场对其期望过高，在2013年赚得盆满钵满、政策环境又没有恶化后，开发商给2014年定下了非常高的目标，并且大手大脚地花钱。当市场未如预期中理想时，开发商开始慌乱。当这种不理想状态延续，开发商大手大脚花钱的恶果呈现，资金链开始出现问题，便加重了2014年楼市非常困难的感觉。
当然，成交量整体下滑两成无论如何都只能说是“歉收年”。造成“歉收”的“元凶”主要有两个：一个是花都，一个是增城。从成交量下滑的幅度来看，花都、增城不相上下，一个接近四成、一个接近五成；从成交量减少的数来看，花都、增城也是五十步笑百步，前者减少了近94万平方米，后者减少的面积突破百万平方米，两区凑在一起减少的面积高达196万平方米。而在2014年，广州全市一手住宅成交面积的减少量也不过是223万平方米，假如把这两个区拿掉，2014年广州楼市的“成绩”要好看得多。
C
房价上涨
三大“推手”：越秀、荔湾、增城
很多人也许不知道，近10年里，广州一手住宅均价从来就没有跌过。即使在中国楼市困难、临近崩盘的2008年，广州一手住宅均价还上涨了9个百分点。2011年是广州楼市的另一个苦难年份，均价同样上涨了3个百分点。了解这段历史，也许对2014年广州房价的上涨没那么惊讶。
在2014年广州房价一成五的涨幅当中，排位靠前的分别为越秀、荔湾和增城，三个区也成为房价上涨的“三大推手”。2014年，越秀不仅坐上了房价高的宝座，还把房价大涨幅的“荣誉”收归囊中。至于荔湾和增城，两者同样以房价涨幅第二、第三名而为广州房价的上涨出了大力。
尤为值得一提的是，增城因为成交量大，其房价大幅上涨对2014年广州整体房价走势影响甚深，如果把增城从广州楼市中去掉，广州2014年的房价涨幅将会减少超过3个百分点。
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