[摘要] 日前，石家庄市召开市城乡规委会第十九次会议，会议审议并原则通过石市容积率指标管理规定。明确石市商业服务业设施用地容积 控制为6.0，居住用地容积 控制为2.8，加之去年《石家庄市城市总体规划(2011-2020年)》获批，使得严控居住用地容积率成为众人关注的焦点，同时也引发了购房者对于低密度住宅的期望。
随着城市化扩张进程加快，越来越多的人开始选择到生态环境佳、发展前景好的地方置业，一些有着较高绿化率的生态宜居楼盘也因此受到了购房者的青睐。日前，石家庄市召开市城乡规委会第十九次会议，会议审议并原则通过石市容积率指标管理规定。明确石市商业服务业设施用地容积 控制为6.0，居住用地容积 控制为2.8，加之去年《石家庄市城市总体规划(2011-2020年)》获批，使得严控居住用地容积率成为众人关注的焦点，同时也引发了购房者对于低密度住宅的期望。过去，开发商为了追求利益的大化通常会建造出高容积率的楼盘，但事实上高容积率带来的居住体验水平的下降，已经让购房者对高层的感觉从“新鲜”变为想要“逃离”。而此次对容积率的重申，也将推进石家庄楼市逐渐迈入品质化时代。
容积率短期内影响较小
容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的建筑面积与用地面积的比率，是表述地块开发强度的一项重要指标。通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低。对于开发商而言，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；对于购房者而言，容积率则直接涉及到居住的舒适度。
业内关于容积率的讨论一直没有停过，早在2012年容积率新规出台时就引发了热议。而对于该决策的影响，业内人士认为，经过多年来国土资源部三令五申限制低密度土地出让，以及城市可开发建设用地日趋紧缺，近年来在土地出让中，已经有了不错的成效，加之开发商采取“洋房+别墅”的混合开发模式摊分项目总体容积率，因此该决策的实质影响在短期内可以说难以显现，对市场的整体格局并不会产生太大影响。
容积率越高，单位面积上产生的建筑容量就越大，一栋楼的人口密度就将增加，小区内绿化环境的人均拥有量下降，随之带来的则是一系列的负面影响。河北九易庄宸工程设计有限公司总经理刘晔认为，高容积率还带来日照时间的不足，“容积 以后，必须采取利用方位角或者不连续日照的方式，达到日照标准。从居住者心理感受来说，享受的日光时间不足，生活体验感会下降。”除了生活体验方面带来的不便，高密度带来的公共资源紧张，也是居住中的一大问题，比如有些社区电梯配置不合理，影响着居民的日常生活。
居住用地容积 控制为2.8，不少购房者十分关注。有业内 提出，此决策对市场的长远预期产生影响，不管是国家的政策还是省内的相关决定，严管低密度住宅的意图已经很明显，尤其是近年来政策的持续收紧，可能预示着未来即便容积率超过1.0的住宅用地，盖建别墅可能也会被禁止，“洋房+别墅”的混合开发模式也有可能会被纳入调控范围。但毫无疑问的是，控制居住用地的容积率，对购房者而言是好事，将更能拥有良好的居住环境。
低密度住宅更显稀缺性
容积率是房地产开发重要的技术指标之一，住宅小区的容积率与居住的舒适度是息息相关的，一般而言，容积率越低的住宅小区居住舒适度就越高，因此低容积率的住宅项目如别墅产品的市场价值会更高。
纵览石家庄楼市，通过对在售项目的统计可以发现，除了少数别墅、洋房可达到2.8的标准外，大部分项目的容积率普遍集中在2.4-3.8之间。对此，相关楼盘的项目负责人认为，容积率的规定对普通住宅市场的直接影响很少，但对于低密度的别墅项目或是洋房项目而言却是个利好，并且对普通楼盘的开发商也将产生一定的刺激，研发高品质楼盘成为关键。
除了市场影响以外，近年来国家对容积率的严控也影响着城市发展的进程，尤其是在城市空间日趋饱和，房地产建设用地日益稀缺的社会背景下，为了更好地进行城市土地的集约化经营，国有土地拍卖及后续的楼盘项目开发的容积率也越来越高，整座城市的高度也随之“拔高”。不少业内人士表示，石家庄的高容积率以2008年开始的城中村改造为分割点，大量的高密度住宅规划从那时开始出现。近年来的新拍出地块和楼盘项目的容积率都超过了3.0，早年常见的多层住宅越来越少，高层和超高层洋房社区则成为了楼市的主导，置业者也慢慢习惯购买高容积率的高层住宅产品，但石家庄市的购房者在入住高层几年后，已经开始想要“逃离”高层住宅了，因此，低密度住宅成为稀缺。
在土地面积一定的情况下，容积率越高，建筑面积越大，土地利用效率越高，地价越高。容积率正是通过影响土地利用效率从而影响地价的。建造不同高度的楼房，其地价水平不一样，一般来说，容积率对地价的影响是容积率越高，地价越高。但这只是容积率在一定范围内的规律，随着容积率的继续提高，因现有的技术条件的限制及其他因素，它对地价的影响呈现出不断变化的趋势。而此次规定居住用地的容积率不得高于2.8，直接影响了开发商的拿地成本，会因容积率的控制而增加拿地成本，而拿地成本的增加也促使开发商在设计产品时向着更高品质的楼盘 ，以此实现利益的大化。
石家庄联众同业 咨询有限公司总经理苗向华指出，“一开始，开发企业在开发建设过程中，对产品的研究、市场的客户需求、整体运作的资金投入和 并没有专业的分析，也没有从市场角度进行客观的评判。在大部分开发企业眼中，多出面积才能有高利润，其实没有经过认真的测算。”正是因为这种现状，导致高密度住宅逐渐成为市场主流。“容积率2.8的限定，会使得以后开发商拿地成本增加，但反过来讲，这促使开发商研发更具品质的楼盘，因为只有这样，他才能把在土地上花去的成本从楼盘销售上拿回来，长远来看，这是利好购房者的，也是促进石家庄楼市向品质时代发展的。”
业内人士认为，容积率2.8的提出，有利于石家庄市建造宜居生态城市，从购房者角度来讲，其切身感受的生活环境的品质感将会加深，使其慢慢回归到对低密度产品的向往。对于石家庄的整个楼市而言，在逐渐规范的市场环境下，楼盘的品质时代即将到来，越来越多的高品质楼盘将成为市场主流，在给购房者带去更高享受的同时，也将促进石家庄楼市的逐渐转型，发展前景令人期待。
从2015年元旦开始，大部分银行对购房人执行央行降息后的新贷款利率，还房贷的购房人月供也将随之发生变化。更重要的是，个人公积金贷款高额度调整为120万元。新政实施后，相比组合贷款，购房者可节省17万元，每年节省近5000元。此前，北京住房公积金贷款的高额度为80万元。之前贷款120万元需办理组合贷款(80万元公积金贷款+40万元商贷)，且没有那么容易办理成功。北京商报记者从金融搜索平台融360查询发现，以贷款120万元、等额本息还款、期限30年计算，得出每月需还月供6372.43元。
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