2014年石家庄新增别墅项目5个 六成项目价格稳定

——2014年度石家庄楼市白皮书之别墅篇

房天下  2015-01-11 08:36

[摘要] 房天下 回顾2014年石家庄别墅市场，将2014全年的别墅现状、新盘入市、开盘情况、价格涨跌、获证情况等进行整理，希望能给大家一定参考。

2014年已匆匆过去，石家庄房产市场在动荡中迎来了充满变数的2015年。

纵观2014年房地产市场，从年初的踌躇满志，到年尾时充满了观望犹豫的氛围。受整个房产市场大趋势的影响，石家庄别墅市场上半年比较活跃，新盘、开盘的项目比较多，开发商也动作频频；而到了下半年，别墅市场几乎进入了沉寂期，除了开盘的5个项目外，没有新盘入市，证件等方面的信息也比较少。

为了应对楼市波动，国家和地方的纷纷推出相对的楼市政策，从去库存到央行降息救市，从京津冀一体化到石家庄区划调整，从楼市严查到石家庄限购取消……这些利好政策中，对别墅市场比较有影响的当属石家庄区划调整，增设藁城鹿泉栾城新三区，鹿泉这个别墅大区正式划为“市里”，这三个区域的房产证也将是市证。

房天下 回顾2014年石家庄别墅市场，将2014全年的别墅现状、新盘入市、开盘情况、价格涨跌、获证情况等进行整理，希望能给大家一定参考。

一、别墅现状

1.区域分析

目前石家庄别墅大体上可以分为两大类：一类是 市区、生活便捷的居住型别墅；另一类是景区、绿化高环境好的度假型别墅。在石家庄，位于市区、鹿泉、正定的别墅可划分到居住型别墅的范围内，其他地区的别墅则可大致归为第二类度假型别墅。

经统计，石家庄现有的30个别墅中，居住型别墅占据大多数，共有20个项目，占到总数的67%，其中市区内的别墅有6个，鹿泉别墅有11个，正定别墅有3个；度假型别墅有10个，分布在平山4个，元氏3个，灵寿2个，藁城1个。详细数据如下：

在石家庄，居住型别墅以压倒性的 超过度假型别墅的数量，这说明石家庄购房者购买别墅主要还是为了居住，或者说在彰显身份价值的同时将其作为 居所，消费购买力还没达到仅为休闲度假而在景区旁购置别墅的水平；但是随着市区环境的恶化、人们生活水平的提高以及消费观念的转变，价格低廉的度假型别墅或将渐渐走进大众购房者的视野，成为平民别墅的主要选择。

2.在售别墅销售情况--售价

石家庄现有的30个别墅中，在售的就有27个，占总数的90%。影响别墅价格的除了地段这一主要因素外，还有建筑类别、市场定位、自身配套等因素。

别墅的销售一般按照套价计算，没有明确的均价，但如果把价格平均下来，可以看到单价分布呈下图所示。

由上图可以看到，石家庄别墅的单价区间为4000-40000元/平，单价相差近10倍，其中均价4000-8000元/平的项目有11个，8000-20000元/平的项目有13个，2万/平以上的有3个。市区别墅的单价集中在15000元/平以上，望公府别墅现均价38000元/平，是单价高的别墅；鹿泉和正定因其离市区较近，又是近几年重点发展区域，这里的别墅均价集中在9000-12000元/平；而平山、灵寿、元氏三地的别墅因为 景区，多以合旅游度假为特色，度假酒店、观景公寓、花园洋房等产品比较多，拉低了别墅区的整体价格，均价位于4000-7000元/平，单价低的别墅也出自这里。

石家庄在售别墅单价区间分布

如果单纯按照别墅的套价来纵观石家庄的别墅的价格，其区间分布则如下图所示。

石家庄在售别墅套价区间分布

由于一个项目可能有多种建筑类别、多种户型面积，所以一个项目的套价可能涉及多个价格区间。由上图可以看出，石家庄在售的别墅主要集中在100-500万元/套的价格，占到53%的比例；其次数量较多的是500-1000万元/套的别墅，占比19%；拥有百万内别墅的项目有4个，分别是平山的华威三十七英里、灵寿的五岳溪谷、元氏的天山观澜墅和龙城山湖颂，面积都较小；而千万级别墅有5个，分别是原河名墅、天玺同祥墅、望公府、瑞府和鑫界王府。

2.在售别墅销售情况--付款方式、优惠

买别墅的人群中，除了实力雄厚的富商老总外，也有刚刚崭露头角的创业精英和小有资产的都市白领，并不是 人都有实力支付几百万的全款购买别墅，那么省会别墅中有多少支持贷款支付的。经统计，27个在售别墅中，可以贷款的项目占据大多数，共有18个可以贷款，占总体的67%。

石家庄在售别墅支持贷款比例

优惠情况：经统计，石家庄的27个在售别墅中，实行优惠政策的项目占据大多数，共有14个，折扣高达到8折，折合优惠50多万元。

3.各类别墅产品市场份额

别墅按照建筑类别可以分为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅和叠拼别墅，其居住密度依次递增、居住舒适度依次递减。 市场上的别墅项目可能只包含一种类型的别墅产品，但更多的是由多种类型的别墅组合而成的，还可能包括花园洋房、景观公寓、酒店等产品。

经统计，石家庄现有的30个别墅项目中，70%的项目包括联排别墅，共有21个；其次数量多的是双拼产品，共有17个，占项目总数的56.67%；再次是独栋产品13个，占比43.33%；另外还有洋房产品7个，叠拼产品3个，分别占比23.33%、10%。

石家庄各类别墅产品市场份额占比

由数据显示，石家庄多的是联排别墅，这种产品虽然不能算作真正意义上的别墅，居住密度偏高，不能保证居住私密性，但是因为其价格低、舒适度适中等 成为了石家庄别墅市场的中流砥柱，也说明石家庄能够消费得起真正别墅的购房者还很少。

4.别墅面积区间

石家庄的别墅市场中，既有50平方米的迷你墅，也有上千平的独栋豪宅，但是大多数的别墅都集中在那个面积区段呢？

经统计，石家庄的别墅户型面积大多集中在100-500平方米，共占整体的76%，其中面积区段分布在100-300平方米、300-500平方米的各占37%；面积在500平方米以上的项目占比20%，其中超过700平方米的有2各项目，分别是原河名墅和天山观澜墅；户型面积低于100平方米的有2个项目，是五岳溪谷和天山观澜墅。

市场上别墅面积区间分布

5.工程进度/交房时间

石家庄别墅交房时间统计

通过对石家庄别墅交房时间的统计发现，市场上现有的别墅中已是现房的多，共有12各项目，占总数的40%；其次是2015年下半年交房的项目，共有8个，占比27%，且大多数集中在年底、10月底交房；而已经封顶并预计将于2015年上半年交房的别墅项目有5个，占总数的17%，时间大多在5、6月底；另有2个项目预计在2016年上半年交房，3个项目的别墅产品处于咨询阶段，还未动工，交房时间不能确定。

6.别墅项目物业服务公司统计

别墅产品是居住之外用来享受生活的居所，入住后的生活品质是评判别墅优劣的标准之一，所以项目选择的物业公司也是人们在购买别墅时关注的重点。

经数据统计，石家庄30个别墅项目中，确定了物业公司的共有21个。其中，签约品牌物业公司的项目有5个，3个项目选择了国际 的物业公司——戴德梁行，2个选择的是国内 的物业公司——绿城物业；选择开发商自持的别墅项目有6个，其他10个项目则分别与不同的物业公司签约。

与戴德梁行签约的项目分别是：瑞府、天玺同祥墅、西山一号，与绿城物业签约的两家分别是：观园壹号院、紫林湾CEO官邸，这些项目大多位于市区，往往更注重业主入住后的居住舒适度。

二、新盘入市

2014年石家庄别墅新盘的入市时间全部集中在了上半年，上半年新增别墅项目共5个，与2012年、2013年同期别墅新盘数量相比上涨了近1倍；而进入下半年后，别墅市场仿佛进入沉寂期，再没有一个新盘入市。

2014年的5个别墅新盘中，2个位于市里的长安区，分别是瑞府、紫林湾CEO官邸；1个位于平山，目前只销售洋房与酒店的凊颐山庄度假村；1个位于灵寿，目前只销售公寓与洋房的茗仕漫山；还有一个位于鹿泉、太平河景区的观园壹号院。

2014入市新盘区域分布

2014年入市新盘详细情况如下：

三、开盘情况

2014年开盘的别墅项目共有9个，5月、9月、11月各有一个项目开盘，6月、10月各有3个项目开盘，具体开盘信息如下。

由上表可以看出，2014年别墅开盘比较集中的月份是6月和10月，究其原因，夏季气温高导致人们对景区 公寓、洋房、别墅的关注度提高，所以开发商们在5月下旬和6月上旬又比较高的开盘计划，并且开盘项目多是如藏龙镇、五岳溪谷这种度假休闲型的公寓、洋房；10月份作为房产市场传统旺季，一部分别墅项目，尤其是偏居住型的别墅项目也选择在这段时间开盘，吸引购房者。

2014年各月份开盘个数统计

四、价格涨跌

2014年房产市场整体低迷，楼市从 时代步入白银时代。放眼，房价增幅明显放缓，甚至很多省市都出现了下跌；别墅市场虽然受各种因素影响较小，但价格变动也放慢了步伐。

2014年在售别墅年度价格变动趋势

2014年石家庄的27个在售别墅项目中，9个项目的售价有明显上涨，1个项目的酒店产品价格下跌，其他17个项目售价基本保持不变。由上图可以看出，63%的项目价格都鲜有变动这一趋势也占据了2014年整个别墅市场的主流；9个上涨盘和1个下跌盘的具体情况如下表所示：

如果分析 别墅项目的价格调整时间可以得出，价格上涨的调整集中在第2、3季度，也是相对的别墅销售旺季，分别有4个、5个项目进行价格上调；而价格下跌的调整则集中在下半年，也是整个别墅市场相对沉寂的时间。

2014年各季度别墅项目价格变动次数分布

五、预售证情况

2014全年，石家庄市区内共有3个别墅项目获得预售证，分别是鑫界王府、望公府（四季福园别墅）、原河名墅。其中鑫界王府项目获证多，其洋房、别墅共获6个预售证，也是下半年 在证件方面获得喜讯的项目，证件方面的好消息使其成为网友关注度 第二的别墅项目，并且在下半年 中居 位。

经统计，2014年石家庄市区内获得预售证的别墅总套数为245套，其中鑫界王府获证别墅232套，望公府8套，原河名墅5套；别墅获得预售证的总面积为40374.69㎡，其中鑫界王府获证的预售面积为37748.14㎡，望公府931.68㎡，原河名墅1694.87㎡。

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