[摘要] 过去一年,房地产领域变得有些复杂。在不断深化改革的过程中,不是房企想变不想变的问题,而是必须选择变才能继续生存。不管怎么变,创新求发展的理念和路径不会变。
过去一年，房地产领域变得有些复杂。在不断深化改革的过程中，不是房企想变不想变的问题，而是必须选择变才能继续生存。不管怎么变，创新求发展的理念和路径不会变。
●房地产需求基础还存在，要靠创新供给来满足
●中国市场规模大，细分市场有价值
●房地产市场将逐步走向成熟，梯级滚动消费市场正在形成
●行业整合和调整依然持续，资本实力和专业化能力考验开发企业
一元复始，万象更新。进入2015年，房地产业又将呈现出哪些新趋势？
从政策上来看，党的十八届三中全会已经给我们指明了大方向，就是要充分发挥市场配置资源的作用。过去的房地产行业，市场比较简单，政策相对复杂，各种调控政策频繁出台。
而在未来，市场可能会变得更加复杂，政策则会相对简单。这是因为我国房地产市场的主要问题已经不再是供给总量的问题，而是一个结构性的问题。以前，我们的住房处于短缺的状态，所以无论哪个地方都可以多盖房子，无论哪种业态都可以增加供给。现在，我们需要分析哪些地方房子供应得还不够、哪些地方供应过剩了，哪类人群住房需求已经趋于饱和、哪类人群需求还很旺盛，哪种类型的房子可能不太短缺了、哪种还有很大的需求……这种结构性的问题涉及到地区结构、人群结构、业态结构等多个方面，所以说市场变复杂了。
在这种情况下，开发企业过去应对房地产总量问题时期的一些做法和经验将无法复制到未来。回顾过去，展望未来，我认为今年的房地产市场走势可以作出以下四种判断。
一是我国的房地产需求基础还存在，但要靠创新供给来满足。中央经济工作会议提出，消费需求要靠创新供给来驱动，这句话同样适用于房地产行业。从总体来看，我国房地产的需求基础还是存在的，关键是要用什么样的供给来满足这种需求。创新供给就要以人为本，研究怎么让房子更加符合人的需求，并且不仅要满足居住需求，还要在此基础上满足更多个性化的需求。
二是中国房地产市场规模大，细分市场有价值。因为需求总量大，任何一个小的比例都意味着可观的市场容量，所以细分市场在中国大有前景。所谓细分市场就是要针对个性化的需求以及特定人群的居住差异化来定位产品。不仅要做好产品，还要做好配套，做好服务。
三是中国房地产市场将逐步走向成熟，梯级滚动消费市场正在形成。通过创新供给来带动需求，后真正使中国的房地产市场逐步走向梯级改善的市场形态。刚进入市场的年轻人通过购买小房子、旧房子，或者租房子来解决住房问题。随着经济基础和家庭结构发生变化，可以逐步实现改善升级。而一部分老年人则开始腾退原有住房去寻找符合养老需求的居住产品。如此一来，一代代的人就逐步从小房子过渡到大房子，再从大房子过渡到能够满足特定需求的房子。这样整个市场，包括租赁市场、买卖市场、新房市场、二手房市场也就活跃起来了。
四是房地产市场的整合和调整依然持续，开发企业资本实力和专业化能力将面临更严峻的考验。未来的市场对于不同的企业将是不同的格局。资金实力大、专业化实力强的企业，将拥有更多的市场机会，而且机会会越来越多。而一些资金实力弱、没有专业化能力的企业，经营可能会日益困难，或逐步退出这个市场。这个优胜劣汰的过程对行业来说并不完全是坏事，有利于行业整体走向成熟、提高发展质量。
在新形势下，房地产企业要想更好地生存，一定要坚持多元化和创新发展。这个多元化是多层次的，不是说一个做住宅的企业去做商业地产就叫多元化，不同的企业有不同的多元化的选择。如果是一个足够大的企业，可以在不同地区开发房地产，也可以做服务、做金融等，实现跨界发展。如果是区域型企业，可以在省会城市、地级市、县级市等区域内进行有序布局，也可以实现结构多元化。若是再小一些的企业，做一点刚需产品，做一点改善产品，同样可以实现产品类型的多元化。多元化是利用中国市场规模大、发展不平衡的条件来放大优势、规避风险。关键是企业要从自身实际出发，拥有相对成熟的操作团队。
创新同样有很多方面。一是建筑产品的创新，企业首先要做好产品。房地产开发企业不能固守一个模式，固守同质化的产品，要满足多样性的需求，在这方面我国还有很大的进步空间。比如专门针对老年人、年轻人等特定人群和特定需求的房地产产品。
二是经营理念的创新。过去房地产行业就是开发思维,是拿地、盖房子、卖房子的循环往复，无论是住宅还是商业性地产，都是这一个模式。但随着我国住宅总量越来越饱和，以及办公、商业、旅游、养老、产业地产的兴起，持久性的经营能力将成为考验房地产企业寿命的重要素质，因为这些地产都是要靠经营而不是销售来获得长期。所以,具备这种能力的企业更能适应未来市场的变化。
三是建设行业领域的创新。未来行业要从单纯的房地产开发扩展到服务领域。随着房子越盖越多，二手房市场的交易、房屋的转换、更新有很大的市场需求，这就需要企业把开发和房屋的更新、置换、配套结合起来做服务。另外客户资源的价值也愈发凸显，特别是借力互联网之后，企业能够更加高效地把客户资源整合起来进行细化分析与研究，从而提供给市场更加精准而多元的服务。未来，谁拥有了客户，谁就拥有了市场，客户资源将是宝贵的价值。
四是融资方式的创新。从过去的银行贷款这种间接融资到未来的直接融资、市场化的融资，其中必然需要融资方式的创新，如此才能构建企业多元化的资本结构。房地产是一个资金密集行业，未来一定是资本为王，拥有强大融资能力及团队的企业竞争优势将会更加凸显。
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